2016 ha sido el tercer año de la recuperación del mercado de vivienda en
España. Dicha recuperación sucedió a la
recesión desarrollada entre 2007 y el primer trimestre de 2014.Existió una burbuja en dicho mercado: a una fase de alza prolongada de
precios, ventas y nueva construcción
sucedió otra de acusados
descensos en dichas variables, condición exigible para hablar de burbuja. En los
tres años de reactivación del mercado
inmobiliario los precios de las viviendas han aumentado en un 10,8%, se han
vendido más de 1.200.000 viviendas, y las viviendas iniciadas, que han
reaccionado al alza en 2016, se aproximarán a las 67.000 en este ejercicio.
El índice de precios de vivienda (IPV) del
INE aumentó un 4% en el tercer trimestre
de 2016 respecto del año anterior. La variación interanual más intensa en dicho
intervalo de tiempo correspondió a la Comunidad de Madrid, con un aumento del
7,8%, seguida por Cataluña, con un 6,6%.
Los mayores aumentos de precios de vivienda acumulados entre 2014 y 2016 fueron los de Madrid (17,3%), Baleares (16,5%) y Cataluña (15,5%).Según la
estadística de tasaciones, el precio
medio de una vivienda de 90 m2 construidos fue de 135.000 euros en el promedio
de España en el tercer trimestre de 2016. El precio mayor fue el del País
Vasco, con 213.000 euros, y el más reducido correspondió a Castilla-La Mancha, con
75.000 euros.
La evolución de
los alquileres ha sido también alcista
desde 2014, sobre todo en las grandes capitales. En octubre de 2016 el alquiler
medio en España fue de 7,30 euros/m2-mes, un 4,6% sobre el mismo mes de 2015.
Barcelona es la provincia más cara para alquilar, con un precio de 12,16 euros/m2-mes,
según Fotocasa, por encima de Madrid,
con 10,43 euros/m2-mes de precio medio de alquiler. El aumento acumulado de los
alquileres es algo inferior al de los precios de las viviendas, el 8,1%, pero los
precios del alquiler bajaron bastante menos que los precios de la vivienda en
la fase de recesión.
Las ventas de
viviendas crecieron en un 14,8% en enero-septiembre de 2016, lo que apunta a
un total de 465.000 viviendas vendidas en este ejercicio. El 17,5% fueron compras
efectuadas por extranjeros residentes y no residentes. Las compras de
inversores han sido relevantes, sobre
todo en las grandes ciudades. Las autonomías de Cataluña, Valencia y Madrid
concentraron casi la mitad de las ventas de viviendas en los tres años de
recuperación. Los tipos de interés de los préstamos a comprador han estado gran
parte del año 2016 por debajo del 2%. Se
han alargado de forma considerable los plazos de actualización de los tipos en
los créditos a interés variable. La
financiación ha apoyado el cambio
cíclico.
El
empuje de la demanda de viviendas en propiedad y de alquiler, ha impulsado
precios y nueva construcción residencial.
Las viviendas iniciadas en 2016 han crecido más de un 32% sobre el año anterior
en los tres primeros trimestres de 2016. De las 150.000 viviendas iniciadas en
el trienio de recuperación 2014-2016, casi la cuarta parte lo ha sido en la
Comunidad de Madrid. Esta Comunidad reúne, pues, la doble distinción de presentar las mayores elevaciones de precios y los más
altos volúmenes de construcción de
nuevas viviendas, dentro de las cuales el peso de las viviendas de precio
elevado, orientadas a inversores, ha debido ser importante. Madrid ha sido,
pues, un foco claro de inversión inmobiliaria desde el inicio de la
recuperación.
Las viviendas
protegidas iniciadas no llegan al 10% del total de iniciaciones. El dinamismo del mercado expulsa a los jóvenes
hogares, que rebuscan alojamiento entre la escasa oferta de viviendas de alquiler. Se hace
clamorosa la necesidad de que el gobierno asuma que hay un problema de acceso a
la vivienda, pues no basta con que hayan bajado los desahucios para que deje de haber problema de acceso a la vivienda.
El reciente Real Decreto 337/2016 prorrogará por
un año el casi ignorado Plan 2013-2016 . Ello implica que poco apoyo público va
a generarse para los hogares a la
búsqueda de alojamiento, por la escasa dotación presupuestaria que supone y por destinarse sobre todo a cubrir costes de planes anteriores de vivienda. Pero incluso
con un mismo nivel de gasto público en vivienda y algo más de imaginación y
de voluntad política podría lograrse una
mayor incidencia del gasto autorizado para 2017 sobre
los problemas de acceso a la vivienda, y ello para un
segmento de hogares significativo.
Una versión de este
artículo se publicó en la revista semanal El Siglo de Europa el 19 de diciembre
de 2016.
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