25 junio 2016

VIVIENDA. ¿UNA NUEVA BURBUJA? Julio Rodriguez López

 En el primer trimestre de 2014 se alcanzó el punto mínimo de  la recesión del mercado de vivienda  iniciada en 2007.  Dos años después, los indicadores de precios del subsector inmobiliario confirman la presencia de una recuperación de dicho  mercado, que inicia una nueva etapa de expansión.  Los precios de la vivienda,  los alquileres y el precio del suelo han registrado aumentos significativos en ese  periodo. Tras el dramático  “pinchazo de burbuja” de 2007 es normal que se plantee la cuestión de si habrá o no una nueva burbuja inmobiliaria en España.  

Los precios de las viviendas crecieron en un 1,5% sobre el trimestre precedente durante el primer trimestre de 2016, según el índice de precios de vivienda del INE, elaborado con datos de los notarios. La variación interanual  del primer trimestre de 2016 respecto del mismo periodo del año anterior  fue del  6,3%. 

En los dos años de recuperación del mercado,  el índice de precios citado ha acumulado  un crecimiento del 8%. Los  mayores aumentos en dicho periodo fueron los de las comunidades autónomas de Madrid y Cataluña (12,4% en ambos casos), seguidas por Baleares y Canarias.  Los  menores incrementos fueron los de Navarra (1,6%) y  Castilla-La Mancha (1,2%). Madrid,  Barcelona, los archipiélagos y las zonas turísticas  parecen experimentar las mayores elevaciones de precios y de las ventas de viviendas.  

 Según la estadística de precios de tasación del Ministerio  de Fomento, en el primer trimestre de 2016 los precios más elevados por autonomías  en España  fueron los del País Vasco, 2360,2 euros/m2, seguidos por los de la Comunidad de Madrid, 2129,6  euros/m2. Los niveles más reducidos fueron los de Extremadura (882,5 euros/m2) y Castilla-La Mancha (862,5 euros/m2).

  Según Fotocasa, los precios medios de los alquileres en España fueron de 7,29 euros/m2-mes en abril de 2016. Dicho nivel implicó una variación del 4,4% respecto del mismo mes del pasado ejercicio.  El nivel mínimo previo  alcanzado por los precios de los alquileres, según la fuente estadística citada, fue el de septiembre de 2014 (6,75 euros/m2-mes).

 El aumento de los alquileres entre dicho periodo y abril de 2016 también fue del 8%. Cataluña (10,22 euros/m2-mes), País Vasco (10,15 euros/m2-mes) y Madrid (10,13 euros/m2-mes) presentaron los niveles más elevados de alquileres entre las autonomías en dicho mes de abril.

 El precio medio de venta  del suelo urbano  en las transacciones efectuadas en el primer trimestre de 2016 fue de 157,7 euros/m2, según la estadística del  Ministerio de Fomento,  un 5,3% sobre el mismo periodo del pasado ejercicio. El retroceso de los precios del suelo en la fase de recesión  (-50,4%) superó al  sufrido por los precios de las viviendas (-37,3%). Pero la recuperación de precios  posterior  a la recesión ha sido más acusada en el caso del suelo.

  El aumento acumulado del precio del suelo desde el nivel mínimo alcanzado en la etapa de recesión (primer trimestre de 2014) ha sido de un 11,4%, más de tres puntos sobre los  aumentos de los precios de venta de las viviendas y de los alquileres. El precio del suelo refleja sobre todo expectativas, por lo que las  fluctuaciones del mismo son más acusadas que las de los precios de las viviendas.

 La recuperación del mercado de vivienda se aceleró, pues, al inicio de 2016, favorecida por la política monetaria del Banco Central Europeo. Esta última ha provocado, entre otras cosas, que el índice de referencia más utilizado en los préstamos a interés variable para compra de vivienda, el Euribor a doce meses, haya registrado valores negativos entre los meses de febrero y mayo de 2016.Los tipos de interés pagados por los bancos a los depósitos a plazo se han aproximado al cero por cien, lo que impulsa las compras de vivienda para colocar ahorro.

 Al calor de los datos citados, reaparecen los argumentos típicos de las fases de expansión del mercado de vivienda. Se comentan las nuevas  viviendas que necesita España, se dice  que el stock de viviendas nuevas de Madrid se ha agotado, sin considerar la fuerte oferta existente de viviendas de segunda mano existente en esta provincia-autonomía.  Un importante banco nacional está efectuando una ampliación de capital para, entre otros objetivos, poder provisionar los activos reales improductivos que dicho banco tiene entre  sus activos. No está eliminada, pues, toda la herencia de los excesos del pasado.

 El ritmo de creación de nuevos hogares es la variable más utilizada para estimar las necesidades de nuevas viviendas.  Entre 2013 y  2015 el número de hogares creció en España  a un ritmo medio anual  inferior a los 65.000 hogares, según la Encuesta Continua de Hogares del INE.

  Desde el sector promotor ya se habla de unas necesidades de 100.000 nuevas viviendas al año. De momento, pues, no  hay burbuja, pero algunas circunstancias (política monetaria del BCE, ayuntamientos animados por el retorno del ladrillo, medios de comunicación cebando la bomba, sesudos analistas anticipando necesidades de vivienda sin límites)  podrían contribuir  a generar un ambiente proclive al desarrollo de la misma.

Una versión de este artículo se publicó en la revista semanal “El Siglo de Europa” el 27.6.2016






[1] JRL es vocal del Consejo Superior de Estadística del INE y miembro de Economistas Frente a la Crisis

11 junio 2016

LA POLITICA MONETARIA NO BASTA PARA SALIR DEL BAJO CRECIMIENTO Julio Rodríguez López[

   Las previsiones económicas de la OCDE de mayo de 2016 han  confirmado la continuidad en 2016-17 del bajo crecimiento posterior a 2008. Dicho organismo ha subrayado los riesgos de la persistencia de dicha situación para la economía global. En 2016 se ha extendido la práctica de tipos de interés negativos por parte de los bancos centrales. Se refuerza  así el carácter agresivo de la actual política monetaria, respecto de la cual se resalta su incapacidad para lograr que la economía salga de la situación de bajo crecimiento.

  El ritmo de crecimiento de los países de la OCDE bajará  desde el 2,1% de 2015 al 1,8% en 2016. El aumento del comercio mundial descenderá desde el 2,6% en 2015 hasta el 2,1% en 2016, por debajo de su tendencia histórica. Dicho organismo considera que la economía global ha entrado en una “trampa” de bajo crecimiento. Ello reducirá el aumento de  la inversión  productiva y mantendrá elevado el desempleo. Además, persistirá el bajo aumento salarial, crecerán  las desigualdades y bajará el PIB potencial de las economías desarrolladas.

  Cualquier shock externo significativo puede conducir a la economía global a una nueva recesión, según la OCDE. La política económica debe de dejar de apoyarse solo  en la sobrecargada política monetaria. Se debe ampliar el débil papel de la política fiscal y estimular a la inversión productiva empresarial, que es el factor que  tendría mayores efectos multiplicadores sobre la evolución de la economía.

  Pero la política económica  actual está lejos de tomar el perfil más diversificado que sugiere la OCDE. En 2016, además de seguir practicándose con intensidad  la política de “alivio cuantitativo” o de inyección de liquidez en la economía mediante la compra de deuda pública y privada por los bancos centrales, se ha extendido la práctica de tipos de interés negativos desde dichas entidades.

   La forma más visible  de tal política es el cobro de intereses a los bancos por las reservas de liquidez depositadas en los bancos centrales. Se pretende que los bancos aumenten la concesión de nuevos préstamos y también su inversión directa. Pero  los tipos de interés negativos pueden tener efectos no deseados.

  Ejemplos de esto último son  los casos de los descensos significativos que ya están teniendo lugar en la rentabilidad de los bancos, que hasta ahora no han extendido la percepción de intereses a los depositantes, aunque no falta mucho para legar a esa situación.  Otra consecuencia  es el estímulo a que los bancos asuman riesgos excesivos, provocando  burbujas en los precios de los activos, algo de los cual se  advierte en los crecientes precios de las viviendas en un amplio número de países de Europa Occidental.

En Alemania las consecuencias de los bajos tipos de interés han llegado lejos. El ministro de Finanzas, Schauble, responsabilizó a la política antideflacionista del  BCE de parte del  auge electoral del  partido ultraderechista Alternativa para Alemania. Ese país se ha beneficiado de dicha política, pero ello no satisface a los hogares que van a votar habiendo perdido gran parte de  la rentabilidad de sus inversiones. En Alemania se subraya el efecto negativo de los tipos de interés casi nulos sobre los ahorradores, sobre los  resultados bancarios, lo que ha obligado a cerrar oficinas y a cobrar más comisiones por servicios, sobre las compañías de seguros, comprometidas a pagar rentabilidades ahora inalcanzables por los seguros suscritos y, por último, sobre los fondos de pensiones, que corren serios peligros de no poder cumplir sus compromisos en los próximos años (Financial Times, “Germany: Draghi v the banks”, 31.5.2016).

Según el biógrafo de Keynes, Robert Skidelsky  (“The false promise of negative interest rates”, www.socialeurope.eu, 31.5.2016), Keynes, de estar vivo, calificaría  los tipos de interés negativos como una medida desesperada de quienes creen no queda otra cosa que hacer para salir de un peligro. En la “Teoría General”, Keynes subrayó que los bajos tipos de interés pueden dar lugar a mayores niveles de inversión, pero tal efecto se pierde  si las expectativas de beneficios descienden a mayor ritmo que los tipos de interés. ”El dinero actúa como un licor estimulante sobre la  actividad económica, pero el licor se puede perder entre la copa y los labios”.

Experimentos como la compra masiva de bonos públicos y privados para aportar liquidez a la economía y los tipos de interés negativos (solo falta la formula friedmaniana de que un helicóptero arroje dinero recién impreso sobre las ciudades) no han mejorado la situación. Skidelsky califica a los tipos de interés negativos como  de distracción  respecto de un análisis que fue y sigue siendo equivocado, y que sobre todo se revuelve ante la idea de que crezca el papel del sector público en la economía. 

Todo apunta a  la necesidad de emplear la política fiscal  y de  que el gobierno pida prestado del banco central o de un banco de inversiones para gastar el nuevo dinero  en inversiones necesarias (renovación  de los sistemas de transporte,  tecnologías de ahorro energético, refuerzo de la digitalización…). Sin intervención directa de los gobiernos  el echar billetes sobre las multitudes no arreglará nada, cuando ese dinero podría servir para mucho si lo emplea el sector público con una visión  global para toda la Eurozona.   


Una versión de este artículo se publicó en la revista semanal El Siglo de Europa el 12 de junio de 2016




[1] JRL es miembro de Economistas frente a  la crisis y vocal del Consejo Superior de Estadística del INE