La amplia información
disponible sobre el mercado de vivienda
ha confirmado que en 2015 se mantuvo la recuperación iniciada en 2014.La demanda
de extranjeros (residentes y no residentes) volvió a ser trascendente en el
comportamiento del mercado, que absorbió una inversión exterior de 12.000
millones de euros, procedente sobre todo de fondos de inversión internacionales.
La situación de los
diferentes mercados locales resulta todavía muy heterogénea. Destaca el interés
de numerosos medios de comunicación de subrayar la recuperación citada, de
forma que en ocasiones parecería como
que el subsector inmobiliario atravesara
por una evolución bastante más potente que la realidad.
El índice de precios de vivienda aumentó
en un 4,2% en 2015 (1,8% en 2014).
Los mayores aumentos correspondieron a las
principales aglomeraciones urb
anas y a las zonas de turismo más consolidado.
Madrid (7,3%), Baleares (7,0%) y
Cataluña presentaron los aumentos de precios más destacados entre las
autonomías. El crecimiento citado de los precios de venta de las viviendas casi había duplicado en el tercer trimestre
el correspondiente al conjunto de la Eurozona (2,3%). Los alquileres aumentaron
en un 3,6% según el índice de Fotocasa (-1,9% en 2014). Destacaron los aumentos provinciales de Barcelona (11%),
Guipúzcoa, Vizcaya y Madrid.
Se aceleró sobre todo el aumento de los precios del suelo urbano (9,7%
fue el aumento interanual en el tercer trimestre de 2015, superior al 5,2% de
2014). Esta evolución reflejó las
amplias expectativas generadas sobre futuros aumentos importantes en los
precios de las viviendas y también las importantes adquisiciones de suelo
efectuadas por los inversores internacionales.
El crecimiento del empleo (3% en la
Encuesta de Población Activa y 3,2% en el número de afiliados a la Seguridad
Social) facilitó una mayor expansión de la demanda, junto a una actuación más abierta
en materia de financiación bancaria. Los nuevos préstamos a comprador de
vivienda crecieron por encima del 33% sobre el año precedente y los tipos de
interés medios del año (2,1%) de los créditos a comprador alcanzaron los
niveles más reducidos desde que se dispone de información sobre dicha variable.
La política monetaria ultraexpansiva desencadenada por el Banco Central Europeo
es un instrumento que impulsa más las compras de activos que el propio crédito
bancario.
Las
ventas de viviendas de nueva construcción retrocedieron el pasado año, mientras
que aumentaron con fuerza las de viviendas de segunda mano. Las compras totales
de viviendas, que ascendieron a 401.281
en 2015 según información procedente de los notarios, crecieron en un 9,8%
sobre el año anterior (21,6% en 2014). El aumento de las ventas a extranjeros
(13,2%) volvió a superar al de las
ventas a españoles residentes (9,1%). Dichas ventas a extranjeros superaron el
17% del total de ventas.
Más de un 30% de las compraventas registradas de viviendas se realizaron
sin financiación bancaria, lo que confirmó la presencia significativa de inversores
entre los compradores, por tercer año consecutivo. El alquiler ha debido
de seguir creciendo dentro de las
transacciones de 2015, ante las dificultades de los jóvenes hogares en acceder
a la vivienda en propiedad.
El
que la financiación a comprador no pase del 80% del precio de venta de la
vivienda y los gastos adicionales a la compra (IVA o Impuesto de transmisiones
patrimoniales más los gastos de escritura) obliga a los jóvenes hogares a
disponer de un ahorro previo de alrededor de 30.000 euros, circunstancia difícil
de superar en la mayor parte de los casos. La recuperación actual del mercado
de vivienda en propiedad está más
alimentada por los inversores y compradores extranjeros que por las compras procedentes de hogares de nueva creación en
España.
En 2015 destacó el importante aumento registrado en las iniciaciones de
viviendas, a la vista del crecimiento registrado del 42,5%, con lo que tales iniciaciones
se aproximaron a las 50.000 en 2015. La inversión en vivienda (construcción
residencial) aumentó en un 2,4%, y ello por primera vez desde 2008. Tanto la
construcción en su conjunto como la construcción de viviendas efectuaron una
aportación positiva al aumento del PIB
en 2015.
En el subsector inmobiliario ha destacado,
como ya se ha indicado, la presencia de fondos internacionales, que están promoviendo
nuevas viviendas en colaboración con los promotores. E l que se haya disparado el coste del suelo en las principales
aglomeraciones urbanas puede propiciar la
salida al mercado de viviendas de precio elevado, solo accesibles a inversores.
El nuevo presidente de los promotores de
viviendas de España se ha dirigido al
gobierno solicitando que desde las administraciones públicas se avale a los
compradores de viviendas en la parte del ahorro que deben aportar dichos
hogares para la compra de vivienda. Que los promotores pidan ayudas públicas no
sorprende, ya les ayudan todo lo que pueden los ayuntamientos calificando como
de urbanizable residencial cuanto suelo
se pone a tiro. Lo llamativo del caso es que ello tenga lugar en un país en el que no hay política de
vivienda para ayudar al acceso a la vivienda a los hogares con ingresos más
reducidos.
Las ventas de viviendas protegidas solo alcanzaron en 2015 el 4,6% del
total de ventas de viviendas. El Plan de Vivienda 2013-16 ha carecido de
dotación presupuestaria, por lo que no se ha advertido su presencia. Las
viviendas protegidas son la “guinda” del pastel en las grandes operaciones
inmobiliarias que se anuncian. Destaca sobre todo el precio de venta de las mismas, con frecuencia poco social. No sorprende,
pues, que en los barrios de nuevas viviendas
protegidas en Madrid se vean más sirvientas con cofia que en el resto de la
capital.
Recuperación apoyada en inversores y en las ventas de activos que
provoca la política expansiva de las autoridades
monetarias, junto con una fuerte demanda no satisfecha de viviendas de
alquiler, son alguno de los rasgos destacados de la evolución del mercado de
vivienda en España en 2015-16.
Publicado en www.bes.es el 18.3.2016
[1] JRL es
doctor en CC. Económicas, vocal del C.S. de Estadística y miembro de
Economistas Frente a la Crisis
No hay comentarios:
Publicar un comentario