La recuperación gradual del mercado de la
vivienda en 2014-2015 coloca de nuevo a
los préstamos con garantía hipotecaria en el centro de los análisis de dicho
mercado. La Asociación Hipotecaria Española (AHE) ha publicado un análisis de
la composición de la cartera de
préstamos hipotecarios de los principales bancos españoles, del que se derivan
algunos datos de interés. En 2016 puede volver a crecer el saldo vivo de los
préstamos hipotecarios.
Los préstamos con garantía hipotecaria
presentan mayores y más rápidas posibilidades de recuperación que los préstamos
con garantía personal. El elevado número de lanzamientos judiciales (paso
previo al desahucio) derivados de
préstamos con garantía hipotecaria impagados después de 2008 (hubo 450.000 lanzamientos
judiciales derivados de ejecuciones
hipotecarías entre 2008 y 2015).ha supuesto una revisión de la imagen de la
hipoteca en general en España.
De lo sucedido en los últimos años se deriva que para hogares con bajos niveles
de ingresos resulta preferible acceder a la vivienda en principio a través del
alquiler. El acceso al disfrute de la vivienda en propiedad con un préstamo hipotecario se advierte ahora
como más problemático que lo que parecía
cuando llegó la crisis en 2008.
Según
el INE, en 2015 se formalizaron cerca de 245.000 hipotecas con garantía de
vivienda, casi un 20% más que en 2014. Dicha cifra supuso el 69,1% de las
compraventas registradas de viviendas: más del 30% de las ventas de viviendas
se pagaron al contado, lo que revela la
presencia de una proporción importante de compradores con fines de inversión.
Según el Banco de España, el tipo de
interés medio de los préstamos a comprador de vivienda formalizados en el
pasado año fue el 2,21% TAE, la media
anual más reducida desde que se dispone
de dicha estadística. Según la Estadística Registral Inmobiliaria, el plazo
medio de dichos préstamos hipotecarios formalizados en 2015 para compra de
vivienda fue de 22,8 años. El total de lanzamientos judiciales derivados de
procedimientos de ejecución hipotecaria ascendió en 2015 a 29.228, y se
aproximaron a 36.000 los derivados del impago de alquileres.
Como se ha indicado, la AHE (www.ahe.es) ha
divulgado en marzo de 2015 el trabajo “Un análisis de la cartera hipotecaria
española”, en el que se describe la composición de la cartera de préstamos hipotecarios de doce entidades de depósito,
cuyo saldo hipotecario, 531.021 millones de euros, suponía a
fines de 2015 el 94% del saldo vivo hipotecario de España (Santander, ,
Caixabank, BBVA, Popular, Sabadell, Bankia, Ibercaja Banco, Bankinter, BMN,
Kutxabank, Unicaja Banco y Caja Rural Castilla La Mancha). El número de préstamos de dicha cartera
agregada se aproximaba en la fecha citada a los 5,4 millones.
El 65% de los préstamos hipotecarios “vivos”
tenían como garantía a una vivienda
principal. La cuantía media de los
préstamos “vivos” en la cartera mencionada era de 99.353 euros. La cuantía de
las nuevas hipotecas para compra de
viviendas formalizadas en 2015 fue de 105.931 euros (3,6% más que en 2014), que
puede corresponder a un precio medio de las viviendas adquiridas de unos
134.000 euros. El 62,6% de los préstamos era inferior a 200.000 euros, y un
11,1% se situaba entre los 200.000 y 300.000 euros.
El 95,5% de la cartera de préstamos eran a
interés variable con actualización anual. Esto subraya la débil presencia de
los préstamos hipotecarios a interés fijo. El plazo medio de los prestamos era
de 16,3 años, a lo que hay que sumar una antigüedad de siete años en la
cartera. La relación préstamo/valor
(“loan to value”) se situó en el 62,6%. El 90% de los préstamos se formalizó con
una relación inferior al 80%, la más frecuente en España. Las cuatro autonomías
con mayor peso en la cartera citada de
préstamos hipotecarios eran Cataluña (20,1% del total), Madrid (20,0%),
Andalucía (16,5%) y la Comunidad Valenciana (10,3%). En las dos primeras la
proporción sobre la cartera en cuestión total superaba ampliamente su
participación en la población de España.
El mercado hipotecario español mantiene, pues
una dimensión considerable, a pesar de que la relación del saldo de los
préstamos hipotecarios en el PIB a fin de año ha retrocedido desde el 94,3% en 2007 hasta el 63,1% en 2015. La
menor morosidad registrada en 2015 ayudará
en 2016 al crecimiento de los volúmenes de nuevos préstamos
hipotecarios a comprador de vivienda.
El que los compradores deban de disponer de
un ahorro previo equivalente al 30% del precio de venta de la vivienda supone
un importante obstáculo al acceso a la vivienda en propiedad. En 2016 aumentará
la presencia del crédito hipotecario a
promotor inmobiliario, cuya recuperación deberá ajustarse a las previsiones de
evolución de la demanda, evitando la repetición de los errores del pasado
reciente.
Una versión de este artículo se publicó
en la revista semanal El Siglo de 21.3.2016
1 comentario:
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