El
mercado y los precios de la vivienda están
registrando en 2015 una nueva etapa de crecimiento en España y en la mayoría de
los países de la Eurozona. Las fluctuaciones del mercado de vivienda han
provocado los ciclos más acentuados de la economía española en la etapa
histórica comprendida entre la segunda mitad del pasado siglo y la primera
década del siglo actual. En ese tiempo España
ha sido escenario de cambios sustanciales en el diseño y en la estructura de las ciudades, en
las formas de acometer el gobierno del suelo, en la financiación inmobiliaria y
en los problemas que plantea el acceso a la vivienda.
Desde los años setenta del pasado siglo se han modificado los
mecanismos que rigen la evolución de las ciudades. El mercado ha impuesto sus
criterios en las decisiones más relevantes. Los mecanismos tradicionales de
planificación, de ordenación del territorio, han perdido peso en favor de la
lógica financiera. El bloque de
intereses inmobiliarios ha determinado el diseño y el futuro de las ciudades, imponiendo
sus objetivos a los de una política pública que atienda al interés general.
El paso desde la ciudad compacta a la ciudad dispersa ha
sido una de las consecuencias más evidentes. Dicha evolución ha tenido serias consecuencias económicas (la
ciudad dispersa resulta más cara de gestionar y para vivir), medioambientales
(el consumo de suelo ha sido a todas luces excesivo), y
también sociales. Las ciudades han perdido bastante de su condición de
comunidad y las calles, más lugar de encuentro, son vías para el tráfico.
El urbanismo tiene en España un marco
competencial complejo. Sobre el gobierno del suelo inciden
normativas estatales y legislaciones autonómicas. Corresponde a los
ayuntamientos el desarrollo y la gestión
de los planes de urbanismo, y la vigilancia de la disciplina
urbanística. Se trata, pues, de una competencia muy descentralizada, donde con
frecuencia unas débiles administraciones locales deben de adoptar decisiones en las que
confluyen potentes intereses.
El
intenso crecimiento demográfico registrado en España en los años del
salto del campo a la ciudad contemplaba la
calificación masiva de suelo como urbanizable residencial para la construcción
ilimitada del máximo número de viviendas. En aquellos planes iniciales el
alquiler era una opción por completo dejada de lado.
Con el desarrollo del crédito hipotecario desde
los años ochenta se pasó desde las
letras de cambio a las hipotecas como forma de financiación de la compra de
vivienda. La burbuja inmobiliaria de la etapa 1997-2007, más prolongada e
intensa que las precedentes, estuvo alimentada desde los mercados de capitales,
produciéndose una sobredemanda de vivienda. La reacción de la oferta no se hizo
esperar y se construyó alrededor de un millón de viviendas más que lo que
justificaba la demanda.
En los últimos años las ventas de
viviendas de segunda mano han superado ampliamente a las de viviendas de nueva
construcción. Si la demanda de vivienda,
atenuada por el menor crecimiento demográfico, se puede satisfacer en buena
medida con el amplio parque de viviendas existente en España, e incluso con una
creciente oferta de viviendas de alquiler, los planes locales de urbanismo deberán
recurrir menos a la calificación masiva
de suelo urbanizable. Los ayuntamientos
deben de tener en cuenta no solo los ingresos derivados del planeamiento, sino
los mayores costes que les provoca la ciudad dispersa.
En la evolución del mercado de vivienda en España destacan los abundantes desahucios de viviendas
registrados después de 2007, una vez “pinchada” la burbuja inmobiliaria. Según
los datos del Banco de España y los del poder judicial, se puede estimar que
más de 200.000 viviendas habituales han
sido entregadas a los bancos entre 2008 y 2014.
Además del carácter socialmente regresivo de dicha evolución, lo sucedido simboliza el fracaso de
la política de vivienda en España. Numerosos desahucios han afectado a familias que deberían de haber
accedido a una vivienda de alquiler, y no a una vivienda adquirida con un
préstamo hipotecario.
Del amplio conjunto de instrumentos que integran la política de vivienda
(fiscalidad, regulación financiera, suelo, regulación del alquiler, viviendas
protegidas, regulación de la ejecución hipotecaria), se puede decir que en
España la figura de la vivienda protegida requiere de una actualización en
profundidad. Dicha actuación ayuda ahora a acceder a la vivienda a hogares con recursos suficientes para comprar una vivienda en el mercado.
El mecanismo de ejecución hipotecaria
seguido en España se ha revelado como extremadamente riguroso. El deudor que no
puede hacer frente al pago del préstamo no solo pierde la vivienda, sino que
además continúa endeudado con el banco que le concedió el préstamo. La política
de vivienda tradicional ha visto complicada su actuación con la presencia de
desahucios que proceden no solo del impago de préstamos hipotecarios, sino
también del impago del alquiler de la vivienda arrendada.
El
exceso de financiación aportado por
bancos y cajas de ahorros a promotores inmobiliarios en la última etapa de
expansión del mercado de vivienda, al inundar los balances bancarios de
préstamos de difícil cobro y de activos inmobiliarios sobrevalorados, afectó al
sistema financiero, y de forma especial a las cajas de ahorros.
Estas
entidades suponían el 50% del sistema crediticio español en 2008. En 2015 solo quedan
dos cajas de ahorros minúsculas. La
desaparición de las cajas acabó con la “banca alternativa” en España, y ha ocasionado
una mayor concentración del sistema crediticio. Fue sobre todo la última burbuja inmobiliaria la
que se llevó por delante a dichas entidades de crédito.
El contexto de crisis ha dinamizado el
mercado de alquiler. Esta evolución adelanta
la emancipación de los jóvenes,
aumenta las posibilidades de oferta,
permite acceder a la vivienda a hogares con ingresos reducidos y refuerza la movilidad laboral. La normativa sobre alquileres se ha
modificado recientemente de forma favorable al arrendador y se ha eliminado la
discriminación en el tratamiento fiscal a la vivienda en propiedad y en alquiler.
La política económica y territorial debe
de atender, pues, a abundantes objetivos. Destacan entre los mismos la defensa
de la ciudad compacta y de la calidad medioambiental. Los planes locales de
urbanismo se deben apoyar menos en la calificación de nuevo suelo urbanizable.
Una mayor coordinación competencial en materia
de urbanismo resulta imprescindible. No resulta positivo que el Estado carezca
de competencias en materia de planeamiento, debiendo recuperar una parte
selectiva de las mismas.
Sigue pendiente la cuestión de la financiación local, que descansa en
exceso sobre algunos tributos, lo que
impulsa a los ayuntamientos a desarrollar políticas urbanísticas proclives a la
nueva construcción residencial. La política de vivienda debe de apoyarse en el
alquiler y en la creación de parques de viviendas sociales. La política de
construcción de nuevas viviendas de
protección oficial debe de reformarse.
Dicha política debe de ser menos un instrumento de desarrollo del parque de
viviendas y bastante más una actuación que favorezca a los hogares de rentas
reducidas. Por último, el procedimiento de ejecución hipotecaria debe de
atender a crear una auténtica “segunda oportunidad” para quienes no han
podido hacer frente a los pagos precisos
para acceder a la vivienda.
Este artículo se publicó
en la revista mensual Temas para el Debate de noviembre de 2015