16 octubre 2015

MERCADO DE VIVIENDA. EMPIEZA UNA NUEVA ETAPA Julio Rodríguez López

   Aumentos significativos en los  precios de la vivienda, crecimientos destacados de las  ventas, reactivación desde niveles muy reducidos de la nueva construcción de viviendas…Todo apunta, pues, a que el mercado de vivienda está en 2015 en puertas de registrar una etapa  de clara recuperación, en España y también en la mayoría del resto de países de la Eurozona.

Los ciclos más intensos  por los que ha pasado la economía española desde los años sesenta del pasado siglo  tuvieron como  principal motor al citado mercado de vivienda. Etapas previas de fuerte auge de la demanda  y de la construcción de viviendas fueron los  periodos 1970-1974, 1985-1990 y 1997-2007. La última de las tres etapas citadas fue la más prolongada e intensa de las experimentadas por la economía española, y su final abrupto  no ha dejado de tener unas serias consecuencias negativas  sobre la realidad socioeconómica de España y también sobre su situación política.

En el mercado de vivienda en España destacan en 2015 las elevaciones de los precios de venta, el 4% en el 2º trimestre de 2015 sobre el año precedente, según el índice de precios de vivienda del INE. Los alquileres registraron  una variación interanual aun mayor, el 4,8% en julio de 2015 sobre el mismo mes del pasado año, según la estadística de Fotocasa. 

 En el primer semestre de 2015 las ventas de viviendas, según  datos procedentes de los notarios, crecieron casi en un 10% sobre 2014, pudiendo alcanzarse en este año un volumen de ventas superior a  las 400.000. Cerca del 85% de las ventas de viviendas corresponden a viviendas usadas, reflejo del gran parque de viviendas de España (hay 25 millones de viviendas-Censo de 2011- y 18,4 millones de hogares-EPA, 2º trimestre-).

 Más del 30% de dichas ventas se han realizado mediante pagos al contado, sin necesidad de acudir a un préstamo hipotecario. Destaca la presencia de  inversores institucionales, fondos de inversión más o menos “buitres”, que han aprovechado  las oportunidades  derivadas de la caída de los precios de la vivienda en casi un 40% entre 2007 y 2014.Los jóvenes hogares están fuera del mercado de ventas, ante las duras condiciones salariales creadas por la reforma laboral. Los salarios de los nuevos hogares solo hacen posible el acceso al alquiler de una vivienda  o a unas habitaciones.

  Entre enero y julio de 2015 las viviendas iniciadas  crecieron en un 27,6% sobre  2014. Por primera vez desde 2007 el subsector de la construcción de viviendas efectuará una aportación positiva al crecimiento del PIB en 2015, previéndose la iniciación de unas 45.000 viviendas.

 El gran motor de la recuperación de la demanda está en las condiciones del mercado de dinero en España, consecuencia de la laxa política desarrollada por el   Banco Central Europeo. Esto provoca  unos tipos de interés ultrarreducidos y unos rendimientos muy bajos de la renta fija, incluidos los depósitos bancarios. Esta situación lleva a los inversores a buscar mayores rentabilidades en activos alternativos, como es la propiedad de una vivienda. 

El inversor  en unos casos alquilará y en otros se limitará a esperar a que el mercado genere precios más elevados para la reventa posterior. Se considera, no obstante, que los países de la periferia de la Eurozona tienen los mercados inmobiliarios más arriesgados para invertir. Los compradores  asumen un riesgo mayor que el que están anticipando (Kate Allen, “Investor warned on eurozone property”, FT, 17.9.2015).

  Las elevaciones de precios y de alquileres  acentuarán el esfuerzo de acceso a la vivienda para  aquellos que acceden  a la misma por primera vez. Un mileurista solo puede acceder a una vivienda de menos de 50 metros cuadrados a los precios del mercado si pretende destinar menos de la tercera parte de sus ingresos al pago del alquiler o de la cuota del préstamo hipotecario. Este último  le resultará complicado de obtener tras el endurecimiento posterior a la pasada crisis inmobiliaria.

La política social de vivienda ni está  ni se la espera. La VPO la ha dejado el gobierno de España en manos de las autonomías, que permiten se hagan unas viviendas cuyos precios resultan asequibles a hogares que pueden  resolver el acceso a la vivienda en el mercado. Las viviendas protegidas suelen ser la guinda de las operaciones especulativas, cuando se anuncian grandes volúmenes de construcción de  nuevas viviendas en las que una determinada proporción de las mismas serán protegidas, ¿pero a qué precio?

 El alquiler se ha convertido en la solución  del acceso a la vivienda  para numerosos hogares. La oferta de dicho tipo de viviendas esta mucho menos diversificada que en el caso de las viviendas destinadas a la venta. La Encuesta Continua de Hogares del INE ha revelado que en 2014 un 16,6% de los hogares vivía de alquiler en España, y se ha comprobado también que los desahucios de viviendas por impago de alquileres superaron a los desahucios  hipotecarios en 2014 y primer trimestre de 2015.

Se inicia, pues,  una nueva etapa alcista del mercado de vivienda en España, cuya profundidad resulta dudosa por las serias dificultades de los nuevos hogares para acceder a una vivienda. La política de vivienda debe de retornar de la mano del gobierno de España, apoyada en el alquiler y volcada hacia la creación de parques de viviendas sociales de alquiler, como existen en el resto de Europa Occidental. Y que los inversores en vivienda cuiden el destino de sus ahorros

 Publicado en www.bez.es el 12.10.2015



[1] JRL es doctor en CC. Económicas, miembro de Economistas frente a la Crisis y vocal del Consejo Superior de Estadística del INE