09 septiembre 2015

EL MERCADO DE VIVIENDA EN ESPAÑA.EVOLUCION Y PREVISIONES Julio Rodríguez López


  El cambio cíclico del mercado de vivienda se inició en España en  2014. La fase de recuperación moderada ha continuado en 2015. Dicha etapa pasará a engrosar el ya largo historial de auges y de recesiones del mercado de vivienda en España. En el primer semestre de 2015 ha persistido el aumento de las ventas de viviendas (datos de notarios), aunque el crecimiento no ha sido más intenso que el de  2014. Precios y alquileres han subido de forma moderada y  ha crecido la construcción de nuevas viviendas.
 La recuperación de la demanda resultó favorecida por el aumento del empleo, que fue del 3% entre el 2º trimestre de 2015 y el mismo periodo de 2014, según la EPA del INE, equivalente a 513.500 empleos. Las compras de inversores han mantenido el empuje (hay más de un 30% de ventas de viviendas al contado), y las ventas a extranjeros siguen situadas en torno al 17% del total de ventas. Este último puede alcanzar las 385.000 en 2015   
  Según la Encuesta Continua de Hogares, en 2014  descendió en un  -6,7% el número de hogares que viven en propiedad, lo que contrastó con el 3,6% de aumento en los hogares de alquiler. Ello implica un crecimiento significativo de  los  hogares que no residen en viviendas en propiedad, consecuencia de la peor calidad de los nuevos empleos, para los cuales solo resulta asequible la vivienda en alquiler. 
  La demanda de vivienda ha resultado impulsada por los descensos continuados de  los tipos de interés de los préstamos a comprador de vivienda, que se han situado en junio de 2015 en el 2,16%, casi un punto porcentual inferior al del mismo mes de 2014.  En este sentido, resulta decisiva la política del Banco Central Europeo (BCE), que inyecta liquidez a las entidades bancarias para impulsar la demanda y reforzar las compras de viviendas, a la vez que fuerza unos tipos de interés  muy reducidos.
  El volumen de los nuevos préstamos a comprador de vivienda creció en el primer semestre de 2015 en un 18,6% sobre el mismo periodo del pasado ejercicio, equivalente a. 32.000 millones de euros en 2015. En 2015 ha continuado el descenso de la tasa de morosidad de los préstamos inmobiliarios, el  5,88% en marzo de 2015 en los créditos a la compra y rehabilitación de vivienda, frente al  12%  del total de préstamos.
  El aumento de los alquileres (1,6% en mayo de 2015 sobre el año precedente, según Fotocasa, unos 7 euros/m2-mes) en el año en curso parece más firme que el de los precios de las viviendas. El esfuerzo de acceso para un mileurista supera el 60% de los ingresos, en propiedad y en alquiler,  lo que confirma la reaparición del viejo problema de la accesibilidad a la vivienda. Esta evolución  requiere la presencia de una política de vivienda que contribuya a moderar dicho esfuerzo de acceso.
  Las mayores  ventas de viviendas  y la tendencia al alza de los precios, explican  la vuelta al  crecimiento de las iniciaciones de viviendas, que fue del  28,1% en enero-mayo de 2015 sobre 2014 (45.000 viviendas en 2015). En 2015 puede volver a  reducirse el stock de viviendas de nueva construcción no vendidas (535.734 a fines de 2014), que puede terminar el año  en torno a las 500.000 viviendas.
    En 2015  han persistido unos niveles elevados de  desahucios. En el primer trimestre de 2015 hubo un aumento interanual del 6% en  los lanzamientos derivados de procedimientos de ejecución hipotecaria (unos 31.000 al año) y  un ligero retroceso del -0,3% en los lanzamientos derivados de impagos de alquileres (36.000 en 2015).

 Después de 2008 ha descendido de forma radical el número de viviendas protegidas edificadas.  El Plan Estatal de Viviendas vigente, el 2013-16, regulado por el R.D. 233/2013 (BOE de 10.4.2013) no contempla ayudas ni convenios  para la construcción de nuevas viviendas protegidas destinadas a la venta o al alquiler.

 El Ministerio de Fomento ha dejado, pues, la cuestión  de las viviendas protegidas en manos de las autonomías. Una proporción significativa de VPO no se destina a  hogares con ingresos reducidos. No solo es necesaria una política de vivienda que permita el acceso a la vivienda a hogares de ingresos  reducidos, sino que es imprescindible reformar en profundidad los instrumentos tradicionales de dicha política.

Una versión de este artículo se publicó en la revista Alternativas Económicas, de septiembre de 2015



AGOSTO, CALOR Y HUMO Julio Rodríguez López

AGOSTO, CALOR Y HUMO
Julio Rodríguez López[1]

 Si en 2015 se repitiese  la climatología de 2014, el calor puede prolongarse hasta el próximo octubre. Se alude al elevado calor de “este verano”, como si lo sucedido en 2015 entre  junio y agosto fuese algo aislado, no repetible. Junto a las altas temperaturas, agosto fue un mes negativo para las bolsas, que vieron caer las cotizaciones, asustadas sobre todo por lo que puede haber detrás de los intentos chinos por devaluar su moneda y por mantener artificialmente sus bolsas a flote. Mientras tanto, en España los medios de comunicación buscaron mejorar el ambiente comentando los buenos datos turísticos y los fuertes aumentos de las viviendas vendidas y de las hipotecas registradas.

  Lo del calor fue serio. En pueblos de la alta Alpujarra, en  la provincia de Granada, a más de 1.000 metros de altura, se sacaban en agosto los colchones a los terrados de las casas para poder dormir. En buena parte del litoral mediterráneo la prolongada combinación de altas temperaturas y de una elevada humedad creó un ambiente difícilmente soportable. Las facturas de consumo eléctrico han superado con frecuencia el coste del alquiler. Las consecuencias del claro cambio climático, adicionales al elevado calor, son abundantes.

  Destacan, entre otras, la reducción de las producciones de alimentos, cuyos ciclos productivos se adelantan,  las dificultades de polinización ante el menor número de abejas, las sequias prolongadas, la desertización creciente de amplios espacios territoriales, la presencia de nuevas variedades de insectos, que atacan sin piedad a cultivos tan tradicionales como el olivar y la higuera. Todo ello apunta a que  los problemas no son solo  cosa de “este año”. Y la próxima cumbre del clima, a celebrar en París, aún carece de recursos para su celebración.

  El turismo en España parece estar  viento en popa. Pero, ¿cómo incide sobre el empleo tanta entrada de turistas? La estadística de afiliación a  la Seguridad Social indicaba que en julio de 2015 (media mensual) había 1,5 millones de afiliados en la rama de “hostelería” (hoteles, restaurantes y bares). Dicho total suponía el 9% de la afiliación total en dicho mes (17,2 millones) y el aumento acumulado interanual  (régimen general y autónomos) fue del 5,5%. La hostelería explicó el 14,3% del aumento total  de la afiliación en España  en el periodo interanual citado.

 Lo anterior confirma la importancia del turismo en la economía española, pero sirve para recordar que dicha economía también depende decisivamente de  otras actividades, aparte de que los empleos turísticos  no son precisamente los más punteros en retribución y en capacidad de generar valor añadido, junto a la cuestión de  su acentuada estacionalidad.

Sería conveniente que, junto a los datos del número de extranjeros entrados, se comentase  el empleo que tales avalanchas de turistas generan. Las noticias citadas invitan a pensar que en España está  todo resuelto con la entrada de  turistas. El alcance de tal  actividad  es relevante pero es necesario  desarrollar  otras actividades que produzcan empleos sostenibles y duraderos.

 El paso frecuente por las playas del sur de los helicópteros de la guardia civil recuerda que los inmigrantes o refugiados están cerca. Cuesta trabajo creer la disponibilidad alemana a aceptar 800.000 refugiados en su territorio en este turbio año de movimientos masivos de población. No se puede estar de espaldas a un problema que tanto acosa a la Europa desarrollada.

  Los datos confirman que se está en el inicio de una nueva etapa de expansión en el mercado de la vivienda. España tiene un largo historial de expansiones y de hundimientos del mercado inmobiliario. Tales periodos han coincidido con fases de crecimiento acelerado de la actividad y han sido provocados en gran parte por el sistema financiero, por la relajación  en la concesión de financiación crediticia a promotor y a comprador.  

 La última fase de auge del mercado de vivienda en España, la registrada entre 1997 y 2007, tuvo un “fin de fiesta” amargo, cuyas consecuencias todavía las sufre de lleno el pueblo español. Los ciclos impulsados por la expansión crediticia suelen dar paso a recesiones más acusadas que cuando el ciclo se origina en otros componentes de la demanda. Tras la nueva etapa de auge inmobiliario están  las aportaciones masivas de liquidez de los bancos centrales a los bancos para alejar el riesgo de deflación.

 La liquidez citada ha impulsado a los fondos de inversión, más o menos “buitres”, para entrar de lleno en un mercado que dejarán al primer riesgo de pinchazo. La caída de la nueva construcción ayudará a que los aumentos de precios de las viviendas puedan ser relativamente rápidos, aunque queden más de 500.000 nuevas viviendas sin vender procedentes del exceso anterior.

El cohete de salida ha sonado para especuladores, constructores y, sobre todo, para los alcaldes a la espera del caramelo de las recalificaciones. Tras agosto y el calor viene el humo de  la falsa euforia del ladrillo, de la que no hay forma de prescindir, por más que se hable de cambiar el modelo productivo.

Una versionde este articulose publicóenla revista El Siglo de Europa el 7 de septiembre de 2015   



[1] JRL es  Vocal del Consejo Superior de Estadística y miembro de Economistas frente a la Crisis