El cambio cíclico del mercado de vivienda se inició en
España en 2014. La fase de recuperación
moderada ha continuado en 2015. Dicha etapa pasará a engrosar el ya largo historial
de auges y de recesiones del mercado de vivienda en España. En el primer semestre
de 2015 ha persistido el aumento de las ventas de viviendas (datos de notarios),
aunque el crecimiento no ha sido más intenso que el de 2014. Precios y alquileres han subido de forma
moderada y ha crecido la construcción de
nuevas viviendas.
La recuperación
de la demanda resultó favorecida por el aumento del empleo, que fue del 3%
entre el 2º trimestre de 2015 y el mismo periodo de 2014, según la EPA del INE,
equivalente a 513.500 empleos. Las compras de inversores han mantenido el
empuje (hay más de un 30% de ventas de viviendas al contado), y las ventas a
extranjeros siguen situadas en torno al 17% del total de ventas. Este último
puede alcanzar las 385.000 en 2015
Según la Encuesta
Continua de Hogares, en 2014 descendió en
un -6,7% el número de hogares que viven
en propiedad, lo que contrastó con el 3,6% de aumento en los hogares de
alquiler. Ello implica un crecimiento significativo de los
hogares que no residen en viviendas en propiedad, consecuencia de la
peor calidad de los nuevos empleos, para los cuales solo resulta asequible la
vivienda en alquiler.
La demanda de
vivienda ha resultado impulsada por los descensos continuados de los tipos de interés de los préstamos a
comprador de vivienda, que se han situado en junio de 2015 en el 2,16%, casi un
punto porcentual inferior al del mismo mes de 2014. En este sentido, resulta decisiva la política del
Banco Central Europeo (BCE), que inyecta liquidez a las entidades bancarias
para impulsar la demanda y reforzar las compras de viviendas, a la vez que
fuerza unos tipos de interés muy reducidos.
El volumen de
los nuevos préstamos a comprador de vivienda creció en el primer semestre de
2015 en un 18,6% sobre el mismo periodo del pasado ejercicio, equivalente a. 32.000
millones de euros en 2015. En 2015 ha continuado el descenso de la tasa de
morosidad de los préstamos inmobiliarios, el 5,88% en marzo de 2015 en los créditos a la
compra y rehabilitación de vivienda, frente al
12% del total de préstamos.
El aumento de
los alquileres (1,6% en mayo de 2015 sobre el año precedente, según Fotocasa,
unos 7 euros/m2-mes) en el año en curso parece más firme que el de los precios
de las viviendas. El esfuerzo de acceso para un mileurista supera el 60% de los
ingresos, en propiedad y en alquiler, lo
que confirma la reaparición del viejo problema de la accesibilidad a la
vivienda. Esta evolución requiere la
presencia de una política de vivienda que contribuya a moderar dicho esfuerzo
de acceso.
Las mayores ventas de viviendas y la tendencia al alza de los precios, explican
la vuelta al crecimiento de las iniciaciones de viviendas,
que fue del 28,1% en enero-mayo de 2015 sobre
2014 (45.000 viviendas en 2015). En 2015 puede volver a reducirse el stock de viviendas de nueva
construcción no vendidas (535.734 a fines de 2014), que puede terminar el
año en torno a las 500.000 viviendas.
En 2015
han persistido unos niveles elevados de
desahucios. En el primer trimestre de 2015 hubo un aumento interanual
del 6% en los lanzamientos derivados de procedimientos de ejecución
hipotecaria (unos 31.000 al año) y un
ligero retroceso del -0,3% en los lanzamientos derivados de impagos de
alquileres (36.000 en 2015).
El Ministerio de Fomento ha dejado, pues, la cuestión de las viviendas protegidas en manos de las autonomías. Una proporción significativa de VPO no se destina a hogares con ingresos reducidos. No solo es necesaria una política de vivienda que permita el acceso a la vivienda a hogares de ingresos reducidos, sino que es imprescindible reformar en profundidad los instrumentos tradicionales de dicha política.
Una versión de este artículo se publicó en la revista Alternativas Económicas, de septiembre de 2015