El mercado de vivienda presentó en 2014 en España indicios de cambio hacia una
situación de mayor dinamismo de las transacciones
y de los precios de venta. El
crecimiento neto del empleo, la mejoría
en las condiciones de financiación, junto a la presencia en el mercado
de inversores individuales e
institucionales, fueron los factores más dinámicos del cambio. Sin embargo, la
reacción al alza de la nueva oferta fue modesta, pues el total de viviendas iniciadas no alcanzó las
35.000.
En 2014
aparecieron indicios de potenciales recalentamientos puntuales del mercado, derivados
de la presencia de fondos de inversión dotados de abundante liquidez y también
por la menor exigencia de garantías por parte de los bancos. Estos últimos han
vuelto a financiar compras de suelo y también han llegado con frecuencia al 100% en
la relación préstamo/valor en los nuevos préstamos.
En 2015 el mercado de vivienda se aproximará hacia
una situación más normalizada. La
evolución del mercado de trabajo será decisiva en el comportamiento de la
recuperación de dicho mercado. El fuerte aumento registrado en enero por los visados de dirección de obra nueva
(aparejadores) puede ser indicio de una significativa recuperación de la oferta
de nuevas viviendas.
El peso de la
vivienda dentro de la construcción descendió desde el 55,7% en 2007 hasta el
43,4% en 2014, que es todavía una participación significativa. La recuperación de
la edificación residencial contribuirá a que el sector de la construcción
registre una variación positiva en 2015. Dicho sector vio disminuir su peso en el PIB desde el 21,1% en 2007, por
el lado de la demanda, hasta solo el
10,9% en 2014.
La coyuntura
económica española permitió crear nuevos
empleos en 2014, que fueron en gran parte empleos temporales y a tiempo
parcial, con una baja retribución. Los
nuevos empleos no permiten generar, pues, el ahorro preciso para el acceso a la vivienda
en propiedad. Una parte importante de la
demanda de vivienda se ha desviado hacia el alquiler, siendo
frecuente la escasez de oferta de este tipo de vivienda en numerosos mercados
locales.
El esfuerzo
teórico medio de acceso a una vivienda en 2014 en el caso del asalariado
mileurista neto superó el 60% del salario citado tanto en el alquiler como en
la propiedad. En el inicio de la recuperación cíclica el esfuerzo de acceso a
la vivienda para los nuevos asalariados supera ampliamente a lo que se considera
es un esfuerzo normal, esto es, la tercera parte de los ingresos. Ello anticipa
más problemas de acceso a la vivienda conforme actividad y demanda se sitúen en niveles más elevados.
Este articulo se publicó en el diario El País el 5 de abril de 2015