El
cambio en ciernes del mercado de vivienda es uno de los aspectos más destacados
de la realidad económica actual de España. Al término de 2014, precios de
la vivienda y los alquileres parecían
estabilizarse o subir ligeramente, las ventas subían a buen ritmo sobre los bajos niveles del año
anterior, se iniciaban más viviendas, y el crédito a comprador parecía empezar
a fluir. La política de vivienda estuvo casi desaparecida en 2013-2014 y los
nuevos empleos, hijos de la reforma laboral,
solo pueden aspirar a alquilar o
a compartir viviendas con otros hogares.
En la
Comunidad de Madrid el mercado de vivienda parece estar dando indicios claros
de una mayor vitalidad que en el resto de España, donde la heterogeneidad es la
nota dominante. La autonomía madrileña alberga a una población de casi seis millones y medio de personas, el
13,7% del total de España, con una superficie
de solo el 1,6% de España, inferior a la provincia de Ávila.
La Contabilidad Regional de España señala que
en 2013 Madrid obtuvo el 17,9% del PIB,
proporción solo superada por Cataluña. El PIB por habitante de Madrid (26.700
euros por habitante en 2013) está por encima de la media nacional en un 30%,
nivel solo inferior al del País Vasco. Los servicios tienen una presencia excepcionalmente elevada en Madrid, donde el peso
de la industria en su economía es solo
superior al de las autonomías de Baleares y Canarias.
Las políticas
desarrolladas en Madrid en los 20 años de gobierno del Partido Popular han facilitado la invasión del mas bien escaso territorio con todo tipo de
construcciones, sobre todo de vivienda, mandando la industria a las vecinas provincias de Guadalajara y
Toledo, sobre todo. No ha habido en este tiempo estrategia territorial alguna. Madrid
es, pues, la aglomeración humana más poblada
de España, con casi 810 habitantes por kilómetro cuadrado, casi nueve veces la
media nacional (93,4), seguida de cerca solo por la provincia de Barcelona
(718,4).
En cuanto al mercado de vivienda, frente al
modesto aumento interanual de precios del 0,3%
en España en el tercer trimestre de 2014, en la Comunidad de Madrid dicho aumento fue del 2,8%. En el mismo periodo de tiempo los alquileres
disminuyeron en España en un 3,5% sobre
el año precedente, mientras en Madrid
aumentaron casi en un 1%.
El mayor
aumento de los precios en Madrid en 2014 estuvo acompañado de un importante incremento de las ventas de
viviendas, según la estadística del Ministerio de Fomento procedente de los
notarios. En los tres primeros trimestres de 2014 dichas ventas crecieron en
Madrid en un 44,2% sobre el mismo periodo del año anterior. Dicho aumento
superó al de España (22,5%) y fue el más elevado del conjunto de las autonomías. Las ventas de
viviendas en Madrid se aproximaron al 14% del total de España en 2014.
La reacción de la nueva oferta de viviendas ha
sido también más acusada en Madrid durante 2014 que en el resto de España. En
los diez primeros meses las viviendas iniciadas en Madrid crecieron en un 26,4%
sobre el año anterior, muy por encima del ritmo medio de España, que fue del
6,7%. Las 7.832 viviendas iniciadas en Madrid en el periodo citado supusieron
el 21,7% del total de iniciaciones de
España.
El dinamismo del mercado de vivienda en Madrid
no estuvo acompañado de un crecimiento económico acusadamente mayor en 2014. La afiliación a la Seguridad Social creció en Madrid en diciembre de 2014 en un 2,92%, casi cuatro décimas por encima de España. Por otra parte, más del 20% de
las ventas registradas de viviendas en Madrid lo fueron al contado, sin
préstamo hipotecario. Esto confirma la
presencia significativa entre los adquirentes de inversores establecidos en
España, personas físicas o jurídicas (fondos de inversión). El peso de las
ventas a extranjeros fue en Madrid
(7,6%) inferior a la media de España (17,1%) en 2014.
El salario medio
en Madrid se situó un 18% por encima del de España. El precio de la vivienda
superó en Madrid a la media nacional en un 36,1% (en los alquileres dicho
exceso es del 37,3%). Acceder a la vivienda en Madrid resulta más costoso que
en el resto del territorio nacional.
Dicha diferencia se puede acentuar de
persistir la evolución de los precios de la vivienda en 2014. Con los actuales
niveles de alquileres en Madrid, un mileurista
no podría pasar de una superficie de 35 m2 a fin de que el acceso a la
vivienda no superase la tercera parte de
su salario.
Los
inversores han potenciado el segmento “prime” de la vivienda en Madrid, pero
los niveles salariales de los nuevos empleos y la inestabilidad de los
mismos no permiten comprar tanto producto
de “alta gama. El repentino dinamismo del mercado de vivienda en Madrid
puede convertirse en una nueva burbuja si
los precios de la nueva y vieja oferta de vivienda no se adaptan a lo que es la
realidad de la demanda.
Este articulo se publicó en la revista semanal El Siglo de Europa de 19 de enero de 2015
[1] JRL
es Vocal del Consejo Superior de Estadística y miembro de Economistas
frente a la Crisis