14 enero 2015

INTRODUCCIÓN AL LIBRO "EL VICIO DEL LADRILLO" Julio Rodríguez López

INTRODUCCIÓN
Julio Rodríguez López1

El libro El vicio del ladrillo. La cultura de un modelo productivo
de Lluís Pellicer, editado por Los LIbros de la Catarata,  aporta una amplia panorámica de las variables
básicas descriptivas de la incidencia del negocio inmobiliario
sobre el más reciente ciclo de la economía española.
Este último transcurrió, aproximadamente, entre 1997 y
2013. Dentro del mismo se incluye una etapa primera de
auge que se prolongó alrededor de una década, entre 1997 y
2007, y una fase posterior de recesión que se extendió entre
este último ejercicio y 2013.

El último ciclo de la economía española resultó especialmente
abrupto, por el acusado contraste entre las dos
fases que incluye. La etapa expansiva inicial se caracterizó
por la intensidad del crecimiento: el PIB de la economía
española creció a un ritmo medio anual del 3,8%, el empleo
aumentó con una tasa media del 3,5%, correspondiente a
una creación anual de más de 560.000 nuevos empleos.

El PIB por habitante de la economía española creció
desde un nivel del 67,1% de la media de la Eurozona hasta el
85% en 2007. El sector de la construcción, donde destacó la
expansión del segmento residencial, aportó directamente 14
casi la tercera parte del crecimiento total de la economía. El
papel de la financiación crediticia al subsector inmobiliario
fue decisivo. Para atender a la demanda de crédito las entidades
financieras apelaron masivamente a los mercados
mayoristas de dinero.

El “huracán” que vino de América, según una expresión
del autor del libro, provocó un cambio radical de la economía
a partir del verano de 2007. Después de este año y hasta 2013
el PIB de la economía española retrocedió a un ritmo medio
anual del 1%. Asimismo, el empleo descendió una media del
3,2%, correspondiente a una caída anual del empleo superior
a los 350.000 puestos de trabajo.

El PIB por habitante se situó en 2013 en el 77% del nivel
medio de la Eurozona. El saldo vivo del crédito inmobiliario
a finales de 2013 era un 24% inferior al del mismo periodo
de 2007. El retroceso del sector de la construcción en la
etapa de recesión superó al sufrido por el conjunto de la economía,
que no cayó con más fuerza por la aportación positiva
de las exportaciones al crecimiento. El número de viviendas
de nueva construcción no vendidas en 2014 no debe de estar
lejos de las 500.000 y confirma el exceso de construcción de
viviendas producidas durante la etapa de expansión.

La deuda pública, que ascendía al 36,2% del PIB a finales
de 2007, se ha aproximado al 100% en 2014, resultando
asimismo elevado el endeudamiento exterior de la economía
española. Las cifras macroeconómicas pueden resultar equivalentes,
pero el grado de desmoralización y de bajas expectativas
de la sociedad española en 2014 supera ampliamente
al de 1997, año de inicio del último ciclo. Para llegar a dicha
situación ha sido relevante la negativa evolución reciente de
la economía española después de 2007 y el modelo productivo
en el que se apoyó la economía en la fase de expansión.

Una buena parte de los problemas que todavía arrastra
la economía española en 2014 procede, pues, de los excesos 15
cometidos en la fase de crecimiento transcurrida entre 1997
y 2007. Tales excesos no fueron exclusivos de España y tuvieron
un origen sobre todo financiero. En dicha etapa fallaron
las entidades bancarias, fallaron los bancos centrales, los
reguladores financieros, las empresas no financieras y hasta
los consumidores2.

En la mencionada etapa de auge hubo en España una
amplia complicidad social en lo que estaba sucediendo, en
especial por parte de las administraciones públicas más
favorecidas por el proceso de construcción masiva de nuevas
viviendas. El libro de Lluís Pellicer subraya que una proporción
muy elevada del negocio inmobiliario procedió de las
transacciones de suelo. Una de las empresas más representativas
de la etapa en cuestión se presentaba como “gestora
de suelo”. 

El negocio consistía básicamente en adquirir
suelo rústico a precios reducidos y en vender después ese
mismo suelo, una vez conseguida la oportuna recalificación
urbanística por las autoridades competentes en la materia,
esto es, ayuntamientos y comunidades autónomas.

En 2007 existían abundantes falacias populares sobre la
vivienda, entre las que destacaban la de que “el precio de
la vivienda no puede bajar”, y la de que “alquilar supone un
derroche” o “no tire el dinero, compre”3. Aunque tras el
breve auge inmobiliario de 1985-1991 hubo descensos
moderados en los precios de venta de las viviendas, la idea de
que las viviendas no podían bajar de precio estaba muy
extendida en la sociedad española. Dicha circunstancia contribuyó
a la formación de una burbuja inmobiliaria conforme
iba entrando el nuevo siglo.

Las administraciones públicas competentes crearon la
normativa precisa para que fuesen mínimos los obstáculos a
la producción masiva de nuevas viviendas. La exposición de
motivos del Real Decreto Ley 6/1998, emanado del primer
Gobierno Aznar, contenía toda una declaración de intenciones 16
más provista de ideología que de evidencias. Según dicho
texto, a la vista de la carestía creciente de las viviendas, bastaría
con calificar como urbanizable el máximo posible de
suelo para impulsar la nueva construcción, con lo que se
bajarían los precios.

La norma citada consagraba la valoración del suelo
según las expectativas urbanísticas, en lugar de hacerlo
según los resultados de las actividades desarrolladas sobre el
mismo. Las amplias expectativas generadas y la evidencia de
que había financiación crediticia abundante dispararon el
coste del suelo, con lo que se aceleró la subida de los precios
de las viviendas. En dicho proceso no hubo diferencias apreciables
en el comportamiento de los ayuntamientos según
los partidos políticos dominantes: el autor habla de transversalidad
política.

La Ley Urbanística de la Comunidad Valenciana —Ley
6/1994, de 15 de noviembre, Reguladora de la Actividad
Urbanística (LRAU)— destacó por la creación de la figura del
“agente urbanizador”, “investido de poderes como si de un
agente público delegado se tratase”4. Dicha figura legal estuvo
asociada con algunas de las actuaciones más especulativas
desarrolladas en el periodo citado.

Del modelo urbanístico de “ciudad compacta” se pasó al
modelo extensivo. Las denuncias de los residentes extranjeros
afectados por el urbanismo invasor motivaron la realización
de dos informes del Parlamento Europeo. En dichos
informes se subrayó que los planes locales de urbanismo no
se ajustaban en España al aumento previsto de la población,
sino que respondían a la ambición de los gobernantes locales.

En algunas ciudades los europarlamentarios no fueron
recibidos por los responsables políticos locales, sino por
promotores inmobiliarios con intereses en tales ciudades.
El dejar el desarrollo de las ciudades en manos de los
promotores fue otra consecuencia de la burbuja inmobiliaria 17
y de la, con frecuencia, gestión municipal poco responsable
del suelo y de la ciudad. La depredación medioambiental y la
expulsión de actividades productivas sostenibles fueron las
consecuencias más inmediatas. La década expansiva fue una
etapa de abusos, de alejamiento de las personas mayores
de los centros urbanos, de presencia frecuente de sucesos de
“mobbing inmobiliario”.

El encarecimiento de la vivienda, cuyos precios aumentaron
en España en un 200% durante la década citada, complicó
el acceso al alojamiento a numerosos hogares y produjo
abundantes situaciones de excesivo endeudamiento. Esta
circunstancia favoreció la elevada morosidad bancaria posterior,
que se vio impulsada también por la reducida oferta
de viviendas de alquiler de España y, sobre todo, por la
ausencia de un parque social de viviendas de alquiler.

Al final de la década de expansión la estructura productiva
española había cambiado en favor de la construcción y
en contra de la producción de mercancías —agricultura,
ganadería e industria—. El fuerte volumen de crédito destinado
al mercado de vivienda fue una prueba más del desvío
de recursos realizado en España por parte del mercado
inmobiliario. Esta evolución afectó de forma negativa a la
capacidad de competir de la economía española.

En la fase expansiva fueron frecuentes los procesos de
fusiones y de compras de empresas apoyados en un elevado
apalancamiento financiero de las empresas resultantes.
Cuando se hizo más evidente la llegada de la crisis abundaron
las salidas de empresarios inmobiliarios españoles al
resto del mundo, en especial a América Latina y a Europa
Oriental. Los resultados globales obtenidos no parecen
haber sido brillantes, por lo general. El modelo habitual de
comprar suelo barato y, tras la oportuna recalificación, proceder
a su venta una vez revalorizado, no resultó de fácil
implantación fuera de España.18

El crédito inmobiliario —a promotor, a constructor y a
comprador de viviendas—, que ascendía en 1997 al 28,4%
del PIB había llegado a suponer el 102,5% en 2007. La participación
de dicha financiación en el conjunto del crédito al
sector privado de la economía creció desde el 40% en 1997
hasta el 60% en 2007. En numerosas cajas de ahorros, al
llegar la crisis, las partidas ligadas a la actividad inmobiliaria
superaban el 50% del balance.

Tras las alarmas del verano de 2007, a pesar de la ausencia
de títulos respaldados por créditos “subprime” entre los
activos bancarios en España, la recesión empezó a advertirse
pronto por la restricción crediticia que siguió a las citadas
alarmas. El cierre para los bancos españoles de los mercados
de capitales cortó en seco la financiación a promotor.

Se advirtió en 2008, al inicio de la crisis, que los precios
de las viviendas bajaban lentamente y que el ajuste se estaba
concentrando en el descenso de la construcción de nuevas
viviendas. La morosidad empezó a crecer con rapidez en los
créditos bancarios. La intervención de Caja Castilla-La
Mancha por el Banco de España en 2009 puso de manifiesto
el alcance de la crisis y su fuerte impacto en las cajas de ahorros.

Entre 2009 y 2011 tuvo lugar un proceso de concentración
bancaria impulsado desde el Banco de España, y ello
con el propósito de hacer frente a los problemas de solvencia
—escasez de recursos propios— y de liquidez de buena parte
del sistema financiero, en especial de las cajas de ahorros.
Dicho proceso resultó complicado por el carácter compartido
de la supervisión bancaria de las cajas de ahorros entre el
Banco de España y las comunidades autónomas.

Se acudió a las “fusiones frías vía SIP”, obligándose
legalmente a que desde 2011 las concentraciones de cajas de
ahorros efectuadas por dicha vía dieran paso a los bancos.
Las concentraciones bancarias se establecieron de forma 19
que las cajas de ahorros fusionadas no eran una caja mayor,
sino un banco, lo que vino a ser el “toque de difuntos” de las
cajas de ahorros en España.

En 2012 tuvo lugar el desenlace final del ajuste bancario
tras las fuertes obligaciones de provisiones bancarias a los
activos inmobiliarios derivadas de los dos “Reales Decretos
Guindos”. Estos acentuaron los descensos en los precios de
las viviendas y favorecieron que los activos inmobiliarios
problemáticos pasaran a engrosar los activos bancarios. El
Memorándum firmado por el Gobierno español con la
Comisión de la Unión Europea en el verano de 2012 dio paso
a la creación del “banco malo”, Sareb, en noviembre de ese
mismo año.

Sareb compró activos inmobiliarios por una cuantía de
alrededor de 50.700 millones de euros a los bancos de los
grupos 1 y 2, activos que adquirió con un descuento del 63%
respecto de su valor contable. Para dicha compra, Sareb ha
realizado emisiones de deuda en forma de títulos avalados
por el Gobierno y que cuentan con la liquidez del Banco
Central Europeo. Se ha previsto desarrollar el proceso de
venta de los activos adquiridos en un plazo de 15 años.

A partir del verano de 2013 ha tenido lugar un cambio
cualitativo importante en el mercado inmobiliario español.
Los precios de las viviendas han iniciado un proceso de estabilización,
aunque el descenso no ha terminado de forma
definitiva. Los fondos de inversión iniciaron en dicho periodo
la compra de activos inmobiliarios españoles, adquiriendo en
principio bloques de viviendas de administraciones autonó­
micas y de ayuntamientos ocupados, en régimen de alquiler en
su mayor parte, por hogares con ingresos medios y bajos.

 En un año dichos fondos han realizado compras en España de activos
inmobiliarios por una cuantía de 15.000 millones de
euros. Las operaciones de venta de paquetes de activos de Sareb
han atraído asimismo a inversores extranjeros. 20
Desde las autonomías de Madrid y de Cataluña se ha
intentado impulsar la instalación del proyecto recreativo
Adelson, dentro del cual la actividad del juego iba a tener el
mayor peso. El proyecto no ha cuajado en Madrid, mientras
que en Cataluña el proyecto Barcelona World parece seguir
adelante de la mano de uno de los promotores asociados con
los proyectos más sobredimensionados y fracasados de la
etapa de expansión inmobiliaria.

El comportamiento de las autoridades autonómicas
citadas confirma la persistencia de la propensión española a
implantar actividades que conlleven importantes desarrollos
inmobiliarios. Los ayuntamientos siguen viendo en las
nuevas promociones la solución a su crónica escasez de
recursos. El ideal más generalizado entre las autoridades
locales y autonómicas radica en que desde el resto del mundo
se compren cuantas más viviendas sea posible en España. Se
aspira a dinamizar el denominado “turismo residencial”,
que no resuelve precisamente los problemas de empleo una
vez terminada la construcción de las nuevas viviendas.

El autor de este libro se pregunta finalmente qué sucederá
con las viviendas y con las carteras de créditos adquiridas
a bajo precio por los fondos “buitre”. También destaca la
conveniencia de que en el futuro, una vez recobrada la normalidad
en el mercado de vivienda, se planifique mejor la
actividad de la promoción y se tengan en cuenta las necesidades
de los territorios en los que se disponga de terrenos.

Conforme se normaliza la situación de la economía
española vuelve a reaparecer el déficit exterior, que en 2007
llegó al 10% del PIB. En los cinco primeros meses de 2014 el
déficit comercial de España aumentó en un 82% sobre el año
anterior. La citada evolución del déficit confirma la dificultad
de competir de dicha economía con el resto del mundo.
Este problema se acentúa por la integración de la economía
española en una unión monetaria cuya moneda, el euro, 21
tiene una notable fortaleza. Esta circunstancia reduce el
supuesto impacto favorable sobre la competitividad de los
draconianos procesos de “devaluación interna” empleados
por el Gobierno de Rajoy después de 2012.

Los años de bonanza no sirvieron, pues, “para establecer
un modelo productivo estable que permitiera un crecimiento
seguro apoyado en las exportaciones industriales y
agroindustriales”6. La ausencia de un proceso trascendente
de transición a un nuevo modelo productivo implica que la
“miopía del desastre” volverá a funcionar y que no será
extraño que la economía española pase de nuevo por circunstancias
como las que han dado lugar a la difícil situación
actual.

ESTE TRABAJO SE INCLUYÓ COMO INTRODUCCIÓN EN EL LIBRO "EL VICIO DEL LADRILLO. LA CULTURA DE UN MODELO PRODUCTIVO" DE LLUIS PELLICER, EDITADO EN 2014 POR "LOS LIBROS DE LA CATARATA"

NOTAS
1. Julio Rodríguez López es doctor en Ciencias Económicas. Fue presidente
del Banco Hipotecario de España y de Caja Granada.
2. “Crash course”, The Economist, 7 de septiembre de 2013.
3. J. García Montalvo, De la quimera inmobiliaria al colapso financiero,
Antonio Bosch editor, 2008.
4. J. M. Naredo y A. Montiel Márquez, El modelo inmobiliario español y su
culminación en el caso valenciano, Icaria editorial, 2011.
5. El País, 17 de julio de 2014.
6. I. Sotelo,”Lo mejor de nuestra historia contemporánea”, El País, 17 de

julio de 2014