La evolución del mercado de vivienda es un
indicador revelador de la situación de la economía. Durante 2014 han tenido lugar cambios significativos
en la evolución de dicho mercado en España. Los precios de la vivienda y los alquileres
dejaron de descender en dicho año. Las ventas de viviendas aumentaron de forma notable sobre el año
anterior, manteniendo un significativo peso las realizadas por extranjeros. El
stock de viviendas nuevas no vendidas
debió acentuar el descenso. Las
viviendas iniciadas se recuperaron de forma modesta en la segunda parte del
año. En todo caso, el mercado de vivienda presentaba un perfil relativamente heterogéneo al término
de 2014.
La estadística más rigurosa de precios de vivienda
disponible en España, el índice trimestral del INE, registró aumentos moderados
en los trimestres segundo y tercero de 2014.En el tercer trimestre de 2014 la
subida de precios según dicho indicador fue del 0,3% respecto del mismo periodo del
año precedente, destacando los mayores aumentos producidos en las zonas turísticas y en Madrid
y Cataluña. Por otra parte, los alquileres (índice de Fotocasa) parecían estabilizarse al final de 2014, aunque la variación interanual todavía era negativa en noviembre, el -2,4%.
Como en el caso de los precios de la vivienda,
las zonas más turísticas, junto a Madrid
y Cataluña, en especial en la provincia de Barcelona, parecían también
registrar variaciones alcistas significativas de los alquileres en la segunda
mitad del año. El ligero remonte de los precios de venta y de alquileres era
compatible al final de 2014 con la persistencia de unos niveles reducidos respecto
de los existentes al inicio de 2008. Los
descensos sufridos hasta fines de 2014 fueron
del -36,1% para los precios y del -33,2% en el caso de los alquileres.
Las ventas de viviendas pueden haber
registrado un aumento significativo en 2015, a la vista de la importante tasa
de variación interanual de los tres primeros trimestres, el 22,5%. En dicha
tasa ha destacado la persistencia de un
importante aumento de las ventas a extranjeros (24,5%) en 2014, a la vez que
las ventas a españoles crecieron en un 22,1% en el mismo periodo de tiempo.
Las ventas a extranjeros han mantenido una cuota superior al 17% sobre el total
de ventas.
En 2014 aparecieron a la cabeza del
crecimiento de las ventas autonomías en las que el peso de las ventas a
extranjeros no alcanzó los niveles más significativos (Madrid, Navarra, Cantabria y
País Vasco). Los datos sobre compraventas registradas indican que los mayores
aumentos de ventas se han producido en las zonas turísticas (Baleares, Canarias
y Málaga), en las provincias con las mayores
ciudades (Madrid y Barcelona) y en las
áreas donde la diversificación económica
es mayor y resulta menor la dependencia
del turismo (Navarra)
Junto a la reducción significativa de los
tipos de interés a los préstamos para compra de vivienda, en 2014 crecieron las nuevas concesiones de
créditos a comprador de vivienda (19,4% en enero-octubre). La previsión para
2014 de la proporción de compraventas financiadas con un préstamo hipotecario
es del 62,5%. Ello indica que en 2014 ha
sido importante la presencia de inversores entre los adquirentes de vivienda.
En esta evolución deben de influir los
bajos tipos de interés, que convierten en escasamente atractiva la colocación
de ahorro en depósitos e impulsan la compra de vivienda.
Después de seis años consecutivos de descenso
de las viviendas terminadas, el relativo empuje de las ventas de viviendas ha
debido de provocar un nuevo descenso del stock de viviendas de nueva
construcción no vendidas en 2014. Dicho
descenso ha debido superar al 5% de dicho stock, que ha debido reducirse desde las casi 564.000 viviendas sin vender a fines de 2013 hasta unas 535.000
al final de 2014.
Un
aumento anual de las ventas que habrá
superado al 15% en 2014, junto al citado descenso del stock de viviendas nuevas sin vender, justifica una reacción positiva de la oferta
de nuevas viviendas, aunque el crédito a promotor no debe de resultar fácil de
conseguir para los promotores de
viviendas. Estos están siendo
sustituidos por los propios bancos, de forma directa o por medio de convenios, puesto
que los bancos disponen de importantes disponibilidades de suelo urbano consolidado procedentes de las daciones en
pago de promotores.
Es posible que la escasez de financiación
bancaria a promotor haya impulsado una cierta
recuperación de las cooperativas de viviendas,
y no precisamente de viviendas sociales, sino de socios con ahorro suficiente para aportar
autofinanciación a la nueva promoción. Los visados de obra nueva de los
colegios de aparejadores aumentaron en enero-octubre de 2014 en un 6,7% sobre
el mismo periodo del año precedente.
Esto supone que todavía en 2014 las
iniciaciones de viviendas pueden haber sido inferiores a las 40.000, lejos de los niveles de nueva construcción
anteriores a los tiempos de la burbuja. Destacaron los aumentos de nuevas
promociones en las provincias de Barcelona (58,9%) y Madrid (28,4%), lo que
confirma el mayor dinamismo del mercado de vivienda en las correspondientes aglomeraciones urbanas
situadas en dichas provincias.
La evolución ligeramente bajista que
predominó en precios y alquileres de vivienda, unida a los menores tipos de interés, mejoró la
accesibilidad a la vivienda en propiedad en 2014. El esfuerzo de acceso se situó en el 26,4% de la renta familiar
media, en el caso de acceder a un préstamo
bancario para compra de vivienda que cubriese el 80% del precio de venta. Dicho
esfuerzo seria del 33% de los ingresos
si el préstamo cubriese el 100% de dicho precio. Una vivienda (90 m2)
alquilada de renta media a nivel nacional costaría el 32,2% de los ingresos,
esfuerzo que resulta sustancialmente más elevado en las principales áreas
metropolitanas, en las que la renta supera ampliamente la media nacional de 6,76 euros por metro cuadrado.
La creación de empleos de bajo nivel salarial
y elevada inestabilidad ha debido
reforzar la demanda de vivienda de alquiler. Un hogar monosalarial
mileurista neto debería destinar el 60,6% de los ingresos para acceder a una
vivienda de alquiler o el 72,7% si
adquiere una vivienda en propiedad
mediante un préstamo que cubriese el 100% del precio de venta. El
esfuerzo citado se multiplica si, por ejemplo, el hogar en cuestión reside en
las áreas de Madrid o de Barcelona. Sería
deseable que mejorase la información estadística disponible sobre el mercado de
alquiler, respecto del cual solo se dispone de los datos de renta, y no hay
información sobre número de contratos y de las condiciones de los mismos.
La
aceleración prevista para el crecimiento
y creación de nuevos empleos en España en 2015 ayudará a la demanda de vivienda, sobre
todo si la concesión de nuevos préstamos
sigue recuperándose y se mantiene el contexto de bajos tipos de interés. Los
fondos de inversión pueden animarse e impulsar promociones de viviendas
para vender a otros fondos o a inversores.
Hasta puede haber nuevas burbujas en el segmento “prime”. Pero dicha evolución
elevará el problema del acceso a la vivienda, puesto que en las condiciones laborales presentes el acceso
a la vivienda resulta problemático para el hogar de nueva creación. No existe
por el momento ayuda alguna para superar dicha situación a los hogares de bajos
niveles de ingresos desde la política de vivienda, que algún año de estos deberá
de resucitar.
Julio Rodriguez López es miembro de la junta directiva de Economistas frente a la crisis. Es asimismo vocal del Consejo Superior de Estadística
Una versión de este articulo se publicó en el diario Cinco Dias, de 5 de enero de 2015
Una versión de este articulo se publicó en el diario Cinco Dias, de 5 de enero de 2015