11 diciembre 2015

Y SAREB SE CONVIRTIÓ EN PROMOTOR INMOBILIARIO Julio Rodríguez López


   El “banco malo”, Sareb, ha comunicado la inminente iniciación de “783 pisos a estrenar” a través de 13 nuevas promociones de viviendas repartidas por España. Su presidente ha señalado que Sareb  “fortalece su apuesta por la promoción inmobiliaria y la dinamización de la economía local”. Las viviendas promovidas por Sareb tienen precios de venta que  oscilan entre los 224.000 euros en Málaga y los 401.000 en Pozuelo de Alarcón (Madrid). Cuando se creó Sareb como “banco malo” a fines de 2012 por imposición de la Comisión Europea  no se preveía  su entrada en el gremio de los promotores inmobiliarios de viviendas no precisamente  sociales.

  Un banco malo es un vehículo creado para comprar préstamos y activos problemáticos de bancos con volúmenes significativos de préstamos morosos. Al transferir activos deteriorados  desde una entidad de crédito al banco malo, dicha entidad limpia su balance de activos tóxicos, pero deberá efectuar provisiones. Los bancos que se convierten en insolventes por dicho proceso se pueden capitalizar, nacionalizar o liquidar.

   El “Memorándum de Entendimiento” (MOU)  firmado entre España y la Comisión de la Unión Europea en julio de 2012 estableció las condiciones exigidas a España, entre ellas la creación de un banco malo, para abrir una línea de financiación de 100.000 millones de euros (se solicitaron y obtuvieron unos 42.000 millones) para recapitalizar y reestructurar el sistema bancario español.

Siguiendo tales condiciones, entre diciembre de 2012 y marzo de 2013 se transfirieron a Sareb, creada en noviembre de 2012,  activos problemáticos de  nueve bancos, 36.600 millones de euros en activos de los bancos del Grupo 1 (Bankia, Catalunya Caixa y dos más)  y 14.000 millones de los bancos del Grupo 2 (Liberbank, BMN y otros dos más). Los traspasos se realizaron a precios rebajados respecto de su valor bruto  en libros (el 52,5%). El Frob cubrió con el préstamo de Bruselas las carencias  de recursos propios que resultaron en dichos bancos al vender activos a precios inferiores al valor contable.

 Sareb adquirió los activos problemáticos de los bancos citados emitiendo deuda. Sareb tiene unos recursos propios  que ascienden a  unos 4.800 millones de euros. La deuda emitida le permitió  comprar  activos con un valor  de alrededor de 50.800 millones de euros. Dicha deuda, avalada por el Estado, se convertiría en pública si Sareb no pudiese hacer frente al reembolso de la misma. El Estado español  es el primer accionista (45,7% del capital, seguido por Banco de Santander-16,6%- y CaixaBank-12,1%). El aval público es decisivo para  la colocación de la deuda de Sareb. Cuando se dice que Sareb es una empresa privada no se está diciendo todo.

  Entre 2013 y 2014 Sareb vendió 24.000 propiedades y obtuvo ingresos por valor de  9.000 millones de euros. Desde que inició su actuación, Sareb se ha visto envuelta en abundantes controversias acerca de la viabilidad de los planes de  negocio presentados (J. G. Montalvo, “”Cleaning up the Spanish financial sector’s real estate exposure: Situation and Outlook”, Funcas, SEFO, Septiembre 2015). En la reciente evolución de Sareb destaca el cambio consistente en asignar a “servicer” o agentes la administración y gestión de los activos.

El origen de Sareb fue el exceso de oferta inmobiliaria (había un millón de nuevas viviendas sin vender) que salió a la luz en 2008. Tal  exceso invadió los balances bancarios de préstamos irrecuperables y de activos reales aceptados como dación en pago de los promotores. El M0U de 2012 obligó a crear Sareb como vehículo, primero adquirente y después vendedor  de tales excesos de oferta inmobiliaria.

  Mientras vende los activos, Sareb  dedica recursos financieros captados mediante emisiones avaladas por el gobierno a aumentar la oferta inmobiliaria de viviendas del segmento “prime”. Una cosa era terminar promociones en curso que Sareb debió adquirir en su creación, y otra es convertirse en “animador del mercado inmobiliario”, como señala su presidente. Desde Sareb se apunta que va a promover nuevas viviendas tras “un minucioso estudio de mercado”.  Solo faltaría que Sareb produjese viviendas que después no pudiese vender y  que fuese preciso crear otro banco malo para  quedarse con los activos no vendidos por Sareb.

 España tiene el menor parque de viviendas sociales de alquiler del mundo occidental (2%del stock total de viviendas). A las dificultades de acceso a la vivienda de los jóvenes, que solo pueden alquilar habitaciones en las ciudades  con los modestos salarios de ahora, se une la necesidad de alojar a los desahuciados por impago de préstamos y de alquileres.

 En 2014 y 2015 ha habido  en España  una media anual de  65.000 lanzamientos judiciales derivados de desahucios. Contrasta la escasez de medios para hacer vivienda social con  el cauce abierto con recursos públicos o avalados por el Estado  para que Sareb construya viviendas destinadas a hogares acomodados.

Artículo publicado en El Siglo de Europa de 14.12.2015



[1] JRL es Vocal del Consejo Superior de Estadística y miembro de Economistas Frente a la Crisis.