23 junio 2015

LAS VIVIENDAS PROTEGIDAS. UN SISTEMA A ACTUALIZAR Julio Rodríguez López

 Las  recientes elecciones municipales han vuelto a sacar a la luz la problemática de la vivienda en España. Se ha subrayado  la persistencia de un número importante de desahucios de familias de sus viviendas. Se  han puesto de manifiesto las dificultades de acceso a una vivienda por parte de los nuevos hogares. Los nuevos empleos resultan poco estables y los reducidos salarios percibidos  hacen imposible el acceso a la vivienda, en especial a la vivienda en propiedad. Se vuelve a hablar de la vivienda protegida, actuación que, de aplicarse,  debe de ser objeto de amplias modificaciones respecto del sistema hasta ahora vigente.

   En el sistema de viviendas protegidas  destacan aspectos generales como una superficie máxima de las viviendas (unos 90 metros cuadrados útiles), unos precios máximos  de venta, un tope máximo de ingresos familiares para acceder a las viviendas, unos subsidios y subvenciones al comprador o arrendatario, procedentes del Ministerio de Fomento. Hasta el penúltimo Plan plurianual, el 2009-12, se establecía la garantía de financiación  crediticia para un determinado número de viviendas protegidas  mediante convenios entre el Ministerio  de Fomento y los bancos y cajas participantes.

  Pero la restricción crediticia posterior al verano de 2007 acabó con la garantía de financiación al promotor de viviendas protegidas para la venta y el alquiler. Después de 2008 ha descendido de forma radical el número de viviendas protegidas edificadas.  En 2013-2014 las ventas anuales  de viviendas protegidas, en torno a las 16.000, supusieron solo el 5% de las ventas totales de viviendas.

  El Plan Estatal de Viviendas vigente, el 2013-16, regulado por el R.D. 233/2013 (BOE de 10.4.2013) no contempla ningún tipo de ayudas ni convenios  para la construcción de nuevas viviendas protegidas destinadas a la venta o al alquiler. Dicho Plan se limita  a definir el concepto de vivienda protegida. Según el mismo, tales viviendas deberán de ser calificadas como tales por las Comunidades Autónomas, se destinarán a residencia habitual del ocupante, tendrán un precio o alquiler máximo de referencia y no superarán los 90 metros cuadrados de superficie útil.

 El Ministerio de Fomento ha dejado, pues, la cuestión  de las viviendas protegidas en manos de las autonomías, y en teoría pretende priorizar el  alquiler y la rehabilitación. Sin embargo,  los recursos aportados para dichos fines han sido raquíticos y escasamente publicitados, con lo que, en la práctica, no ha habido política de vivienda después de 2011.
 La crisis, con su secuela de restricción crediticia, no solo ha frenado casi en seco la construcción de nuevas viviendas protegidas, sino que  ha contribuido a resaltar más los defectos del  sistema. Este  funcionó sobre todo en tiempos del anterior régimen político y hasta 2008 con la democracia, pero adolece de defectos y de picarescas que piden a gritos su actualización.

 En los últimos años  se han puesto a la venta viviendas protegidas a unos precios de venta que han resultado con frecuencia superiores a los del mercado. Junto a lo anterior, el Ministerio de Fomento ha permitido se mantengan unos tipos de interés en  los préstamos  a compradores de vivienda protegida a  niveles muy por encima de los del mercado. Esto último, que incumple la normativa de los planes plurianuales previos,  se  ha realizado frente a las protestas de los prestatarios,  con el obvio beneficio para los bancos prestamistas.

 Además, el citado  Ministerio  suprimió de forma retroactiva las prórrogas de subsidiación de préstamos, con lo que los adquirentes de viviendas protegidas con menos recursos han empeorado de forma sustancial su situación económica. La “Coordinadora de Afectados por la Subsidiación VPO”, creada por los afectados,  no cesa de presionar ante el Ministerio (ya va por 40.000 firmas) para que se responda a sus peticiones en materia de tipos de interés y de subvenciones.

 Junto a las anomalías citadas, con el traspaso pleno a las autonomías de la gestión de las nuevas viviendas protegidas  aumentaron las picarescas ms frecuentes en este tipo de viviendas. Ejemplos de ello son las VPO construidas en primera línea de playa, no precisamente residencias habituales,  la creación de viviendas de dimensión considerable a partir de la suma de varias VPO adquiridas por una misma familia a precios por debajo del mercado, la exigencia de un nivel elevado de ingresos de los adquirentes o arrendatarios (5,5 IPREM es el último tope establecido), junto a un  abundante clientelismo político en el reparto de las viviendas construidas, sobre todo cuando el precio resultaba muy inferior al del mercado.

 De lo anterior se deduce que una proporción significativa de VPO no se destina a  hogares con ingresos reducidos, sino más bien a clases medias incluso elevadas.. El sistema tiene un elevado componente de política de fomento de la construcción residencial, sobre todo allí donde la actividad productiva está muy poco diversificada,  y favorece con frecuencia a hogares que pueden acceder a una vivienda en el mercado. Para ser útil a los objetivos de una política social de vivienda  el sistema requiere de una actualización y una radical puesta al día, tarea en la que el gobierno de España debe de tomar la iniciativa.

Una versión de este artículo se publicó en El Siglo de 22.6.2015




[1] JRL es miembro de Economistas frente a la Crisis y vocal del C.S. de Estadística del INE

08 junio 2015

CON RETRASO, LA CONSTRUCCION PARECE REACCIONAR Julio Rodríguez López

 El sector de la construcción ha tardado más en reaccionar de la pasada recesión que el resto de la economía española. Dentro del sector, la construcción de viviendas   ha presentado un menor dinamismo en la primera fase de la recuperación que el resto de la construcción. El ciclo de la economía española  siguió en el pasado con intensidad las fluctuaciones del sector, lo que explica el carácter acentuado de dichos ciclos. Todo parece apuntar a que la construcción está en puertas de iniciar una nueva etapa de despegue, aunque todavía resulta incierto el alcance que la misma puede presentar.

Según la Contabilidad Nacional de España en 2014 el sector de la construcción facturó un volumen de obra de alrededor de 101.084 millones de euros, equivalente al 9,6% del PIB de dicho ejercicio anual. El total de ocupados EPA del sector ascendió a 1.030.400 en el cuarto trimestre de 2014, cifra que suponía el 6,1% del empleo total. Los afiliados a la seguridad social en la construcción a 31 de diciembre de 2014 se elevaban a 952.000, el 5,7% de la afiliación total.

 Según la EPA, la autonomía con mayor presencia de la construcción en el empleo total en el primer trimestre de 2015 fue la de Baleares, con un 10,6% del total de ocupados. La participación más reducida de la construcción en el empleo  era la de Canarias, con el 5,1%. El que Madrid y País  Vasco ocupen un puesto bajo en cuanto a peso del sector de la construcción en el empleo resulta normal, por su mayor nivel de desarrollo, pero llama la atención que las últimas posiciones correspondan a Andalucía y a Canarias, donde el sector lo fue todo en el pasado..

  La presencia de la construcción en la producción y en el empleo de la economía española en 2014  fue muy inferior a la de 2007, año del “pinchazo” de la burbuja inmobiliaria. Se puede decir, pues,  que el sector en cuestión  ha visto disminuir a la mitad, aproximadamente, su presencia en la actividad y en el empleo total de la economía española. 

 La construcción residencial, que en 2007 suponía  el 55,7% del valor de la obra facturada, en 2014  había descendido hasta el 43% del total citado.  A pesar de dicho descenso de participación, un rasgo típico de la construcción en España respecto del resto de la Eurozona  es el  mayor peso de las viviendas dentro de la actividad del  sector, situación que se mantiene todavía,  a pesar de la enorme incidencia de la crisis sobre la construcción residencial.

 El sector de la construcción, que tiene  en España una presencia mayor que en la eurozona, se caracteriza, entre otros aspectos, por la fuerte disparidad empresarial, pues  dentro de las más de 400.000 empresas del sector,  menos del 0,5% tienen más de 100 empleados. Además, el largo periodo que conlleva la construcción hace que el sector sea muy dependiente de la financiación externa. Ello explica los problemas de la construcción en las etapas de restricción crediticia. En España destaca el menor peso de la rehabilitación de edificios dentro de la construcción residencial en general, muy por debajo del 50% que es la proporción normal en Europa  Occidental.

 Lo más destacado es el papel decisivo de la construcción en el ciclo económico español, que entre 2008 y 2013 soportó tasas negativas de variación en la actividad.
 Entre 1997 y 2007, etapa de expansión del ciclo pasado, la construcción explicó el 25% de los nuevos empleos creados. Entre 2007 y 2013, la construcción perdió más de 1.200.000 puestos de trabajo, casi la mitad del total de  empleos desaparecidos en España  en dicha etapa..
 
 El año electoral que está siendo 2015 ha contribuido a que el sector tenga más actividad, dentro del segmento de la obra civil y de la edificación no residencial. La proximidad electoral de nuevo ha contribuido a reactivar la actividad del sector en 2014 y primer semestre de 2015. La obra pública licitada por las diferentes administraciones públicas  está detrás de dicha recuperación,  evolución que en todo caso es de corto alcance.

 Tras mantenerse por debajo de las 35.000 viviendas iniciadas en 2013-2014, en el primer trimestre de 2015 los visados de dirección de obra nueva  de los aparejadores han crecido en un 22,8% sobre el mismo periodo de 2014. Este ritmo de aumento, de persistir en el resto del año,  permitiría  iniciar unas 43.000 viviendas en 2015, cifra que está todavía lejos de los niveles normales del pasado.

  Las aportaciones de liquidez del Banco Central Europeo, los mayores niveles de ventas de viviendas alcanzados, los reducidos tipos de interés, pueden contribuir a la recuperación del segmento residencial de la construcción. Ello  sucederá a pesar de que todavía queda mucha vivienda por vender procedente de la fase expansiva precedente.

  El aumento del número de hogares en 2014, según la Encuesta Continua de Hogares del INE, 85.000, el 0,5%, se produjo en exclusiva a partir de los que viven de alquiler, pues disminuyó el número de hogares que viven en viviendas en propiedad.. Los nuevos empleos no permiten acceder a la vivienda en propiedad. Lo necesario es que se generen empleos  que permitan alojarse, aunque sea en una vivienda de alquiler.  Y también es necesario construir más obra civil dentro de la construcción, pero debe de tratarse de infraestructuras necesarias y no redundantes, debiendo huirse del construir por construir.


Una versión de este artículo se publicó en la revista “El Siglo de Europa” el 8 de junio de 2015



[1] JRL es Vocal del Consejo superior de Estadística  y miembro de Economistas frente a la Crisis.