27 marzo 2015

MERCADO DE VIVIENDA. 2014 ANTICIPÓ LA RECUPRACION Julio Rodríguez López

  El mercado de vivienda presentó en 2014  en España indicios de cambio hacia una situación de mayor dinamismo de las  ventas y de  la actividad constructora. El crecimiento neto del empleo, la mejoría  en las condiciones de financiación, junto a la presencia en el mercado de inversores individuales  e institucionales, fueron los factores más dinámicos del cambio. La reacción al alza de la nueva oferta fue modesta en el pasado ejercicio.

 La menor morosidad de los préstamos a comprador no impidió que siguiesen registrándose en 2014 cifras elevadas de desahucios derivados de procedimientos de ejecución hipotecaria. Por otra parte, hay riesgos de potenciales recalentamientos del mercado derivados de la presencia de fondos de inversión dotados de abundante liquidez. También supone mas riesgos   la menor exigencia de garantías por parte de los bancos, que han vuelto a financiar compras de suelo y también a llevar hasta el 100% la relación préstamo/valor en los nuevos préstamos.

  En 2014 el empleo creció en 433.900, según la Encuesta de Población Activa del INE. Los empleos temporales  aumentaron el pasado año a un ritmo superior al del conjunto del empleo (5,3% frente a un 2,8% del total de asalariados) y  suponían el 24,2% del conjunto de los asalariados al final de 2014. Los empleos  a tiempo parcial ascendían al 19,5% de dicho total. El total de horas trabajadas creció solo un 1,3 % , por debajo del número de empleos, lo que señala  la realidad de unas  jornadas de trabajo más reducidas.

  También en  2014, según la encuesta de coste salarial del INE, los salarios medios por persona ocupada  retrocedieron ligeramente sobre el año precedente, en el que se habían mantenido estabilizados. La retribución media por persona ocupada a tiempo parcial  en 2014 fue de 786,2 euros, el 35,5% del salario medio a  tiempo completo. El salario por hora trabajada en dicho tipo de empleo  fue inferior en un 32,8% al salario/hora del empleado a tiempo completo.

  En 2014 destacó la presencia de retribuciones y jornadas de trabajo más reducidas en los nuevos puestos de trabajo creados. Las estimaciones de la renta disponible de los hogares apuntan hacia un ligero retroceso de dicha magnitud en 2014, junto a un descenso de la tasa de ahorro familiar.

  Las previsiones demográficas del INE son de 116.900 nuevos hogares en 2014, un 0,6% sobre el nivel del año precedente. La coyuntura económica española ha creado nuevos  empleos en 2014, pero las bajas remuneraciones salariales y su acusada temporalidad  dificultan el acceso a la vivienda, sobre todo  en propiedad. El descenso de los precios de la vivienda  en la recesión pasada  fue inferior al deseable desde el punto de vista del necesario ajuste del mercado de vivienda.

 En 2014 se registró un significativo descenso de los tipos de interés de los préstamos a comprador de vivienda, que bajaron cerca de un punto porcentual en un año (2,46% fue el tipo de interés medio de los nuevos préstamos en febrero de 2015, y el Euribor a doce meses  fue  el 0,26%). Los nuevos préstamos concedidos a comprador aumentaron en un 23,5% en 2014 sobre el año precedente, aproximándose la cuantía anual de la nueva financiación a los 27.000 millones de euros. El plazo medio de los nuevos préstamos fue de 22,6 años en 2014, según la Estadística Registral  Inmobiliaria.

 El esfuerzo teórico medio de acceso a una vivienda en 2014 en el caso del asalariado mileurista neto superó el 60% del salario citado tanto en el alquiler como en la propiedad. En el inicio de la recuperación cíclica el esfuerzo de acceso a la vivienda para los nuevos asalariados supera ampliamente a lo que se considera es un esfuerzo normal (la tercera parte de los ingresos). Ello anticipa más problemas de acceso a la vivienda conforme se sitúen actividad y demanda  en niveles  más elevados.

  En 2014 las ventas de viviendas (365.594) aumentaron en un 21,6% sobre 2013. Destacó el mayor aumento de las ventas a extranjeros, que alcanzaron el 16,7% del total, según datos de notarios. Casi el 40% de las ventas de viviendas  se financiaron sin préstamo hipotecario. Esto  confirma la presencia de inversores, institucionales (fondos de inversión) e individuales, huidos estos últimos de los depósitos por la nula rentabilidad de los mismos.

Las mayores compras de vivienda provocaron un aumento moderado de los precios  en la segunda parte de 2014. El crecimiento interanual  fue del 1,8% en el cuarto trimestre de 2014,  según el índice de precios de vivienda del INE. En dicho periodo de tiempo dicho  índice de precios estaba  todavía casi un 36% por debajo del nivel máximo alcanzado en el tercer trimestre de 2007.

El stock de  viviendas nuevas no vendidas ha debido descender en 2014 en torno al 10% respecto de las 563.908  que se  habían estimado por el Ministerio de Fomento con fecha 31 de diciembre de 2013. La nueva oferta de viviendas apenas ha reaccionado a la mayor demanda, a la vista de que en 2014 solo se debieron iniciar  algo menos de 35.000 viviendas, según la estadística de visados de aparejadores del Ministerio de Fomento.

Las cifras de desahucios siguen siendo muy elevadas. No parece que el Real Decreto-Ley 1/2015 vaya a cambiar apenas dicha evolución. En 2015  se puede normalizar el mercado de vivienda, que aportará al crecimiento del PIB. Queda recorrido hasta lograr  tal normalidad. La evolución del mercado de trabajo será decisiva en el comportamiento de la recuperación de dicho mercado.

Una versión de este artículo se publicó en la revista semanal El Siglo de Europa el 3 de abril de 2015

 
   





[1] JRL es miembro de Economistas frente a la Crisis  y vocal del Consejo Superior de Estadística

16 marzo 2015

DE LA CIUDAD COMPACTA A LA CIUDAD DIFUSA Julio Rodríguez López

  La prolongada crisis económica del periodo 2008-2013, con su secuela de recesión, de destrucción de empleos, de  reducción de las prestaciones sociales y de envilecimiento de las condiciones laborales no ha dejado de influir a las ciudades. Cuanto más prolongada es una crisis mayor es su incidencia sobre el tejido urbano..

  ”La ciudad, imaginada desde siempre como un espacio de integración social y cultural, se ha convertido, en las últimas décadas del siglo XX, en una potente máquina de suspensión de derechos de los individuos y de la colectividad. Esta política… ha requerido una ideología y una retórica: la ideología del mercado y la retórica de la seguridad”  (Bernardo Secchi, La ciudad de los ricos y la ciudad de los pobres”, Los Libros de la Catarata, 2015).

  Desde tiempos remotos el miedo a los pobres  y el deseo de distinción de los poderosos llevó a establecer barreras, más o menos visibles, dentro de las ciudades. De América llegaron a Europa las “gated communities”, las ciudades cerradas. Fuera de tales enclaves están los barrios marginados,  que acumulan problemas allí donde el desempleo es masivo y el urbanismo inhumano.

  Manuel Valls, primer ministro de Francia, ha hablado recientemente  de la relegación en la periferia urbana y en los guetos de la  miseria social, a la que se suman las discriminaciones cotidianas adicionales. La fractura urbana consolida  compartimentos estancos, sin las necesarias  “zonas grises” que aseguran el carácter mixto de la ciudad como espacio de convivencia y de encuentro con el otro (Rafael Jorba, “La ciudad cercana”, La Vanguardia, 7.3.2015).

   La “ciudad difusa” es una creación de la segunda mitad del siglo veinte y responde plenamente al modelo económico neoliberal. El “nuevo urbanismo”, el de referencia, nació en Estados Unidos en los años ochenta, cargado de criterios populistas válidos para las clases medias altas. Tales ciudades aisladas cumplen los requisitos de seguridad y de calidad medioambiental. El creciente desmantelamiento del estado bienestar  conduce  a  una ciudad dispersa, esto es,  a una ciudad individualizada.

  El urbanismo europeo se ha visto invadido  por  las aportaciones procedentes de Estados Unidos y América Latina, con su secuela de dispersión y de individualismo. En la ciudad difusa, esta se disuelve  en una zona urbanizada, sin formas y sin límites.  Los agentes involucrados, como promotores inmobiliarios, grupos profesionales y bancos, han asumido y desarrollado tales ideas.  Pero sobre todo la asumen los políticos locales que, junto con los promotores, hacen la nueva ciudad, con escasa o negativa  aportación cualitativa de las administraciones publicas  de ámbito superior en el caso de España.

 Un ejemplo destaca al noroeste de  la periferia de Madrid. Entre las cuatro ciudades de Pozuelo, Majadahonda, Las Rozas y Boadilla, que suman 300.000 habitantes,  “se ha implantado un  modelo anglosajón por impulso de los promotores. Ellos han diseñado estas ciudades. A su alrededor han crecido centros comerciales que no favorecen la vida colectiva. El urbanismo ha sido la clave. El que va a vivir ahí tiene una infraestructura privada y vive del coche. La vida asociativa es escasa, pero no falta un coro rociero. En los límites de Pozuelo está la entrada de La Finca, un lugar exclusivo para 70 vecinos. Dentro hay solo un camino adoquinado  bordeado de plantas y árboles. Es un homenaje al individualismo” (Luis Gómez, El paraíso terrenal del PP, El  País, 8.3.2015).

  A este urbanismo hay que oponer y enfrentar  un modelo que recupere la ciudad como lugar de encuentro. La nueva ciudad difusa no refleja precisamente valores democráticos. Se construye de manera constante, al margen de las previsiones demográficas y de la evolución de los precios de la vivienda. Los políticos locales  encuentran el ideal en la promoción y en la urbanización indefinida. Las empresas  de cierta dimensión, sobre todo las industriales,  deben de irse lejos y no perturbar el continuo ambiente urbano.

La política de aumento de los equipamientos públicos, de recuperación de los barrios deprimidos,  de desarrollo de parques de viviendas de alquiler social, puede suponer una alternativa y  un impulso a la economía, vía  recuperación de la demanda. Dicha inversión pública   no solo favorece  el crecimiento, sino que puede contribuir a redemocratizar la ciudad. En 1937 el presidente Roosevelt  consideró las ciudades como un gran recurso  para la recuperación de la economía, llegando a propugnar un gran plan de equipamientos públicos.

Por otra parte, no deberían perderse las economías de la distribución que existen en España. ”La competencia por el espacio y la inversión condena a la expulsión de los pequeños negocios. La economía de distribución  se pierde cuando la gran banca, que emplea su liquidez para especular,  captura el 70% del consumo” (Sassia Sasken, Entrevista, Alternativas Económicas, nº 23, Marzo 2015).  La empresa no debe de aislarse de la ciudad,


Una versión de este articulo se publicó en la revista semanal "El Siglo de Europa" de 16 de marzo de 2015




[1] JRL es miembro de Economistas frente a la crisis y del Club de Debates Urbanos

01 marzo 2015

DE LA METAFISICA A LA COMUNIDAD DE MADRID Julio Rodríguez López[1]

  De forma algo abrupta, el PSOE  ha cambiado de candidato para  las próximas elecciones autonómicas, a celebrar en mayo de 2015. De un profesor de economía  con fuerte control del aparato de partido en Madrid pero con escaso “tirón” electoral, se ha pasado a presentar a un catedrático de Metafísica, el ex ministro Ángel Gabilondo. El gobierno de la Comunidad de Madrid  presenta notables complejidades, a la vista de las características de la autonomía madrileña. La llegada al poder autonómico de Esperanza Aguirre en 2003 supuso poner en marcha  una política extremadamente  neoliberal, que ha continuado el sucesor. La simultaneidad de tal política con  la crisis económica de 2008-2013 ha sido negativa para numerosos hogares madrileños, que han sufrido fuertes recortes en las prestaciones sociales básicas.

 Sobre una superficie de solo 8.028 kilómetros cuadrados, en la Comunidad de Madrid  viven 6,4 millones de habitantes en 182 municipios. Dicha población supone  el 13,8% de España. Sobre la misma superficie se obtiene un Producto Interior Bruto (PIB) equivalente al  17,9% del total nacional. La densidad de población de dicha comunidad está próxima a los 800 habitantes por kilómetro cuadrado, casi nueve veces más que la media de España (90 habitantes/km2),  muy por encima de los niveles de cada una  de las restantes  autonomías.  El PIB por habitante de la Comunidad de Madrid supera a la media nacional  en casi un 30%, solo por debajo del País Vasco (34,5%).

 La de Madrid es una autonomía  más desarrollada que la media de España, con una productividad relativa de su economía un 17,2% superior a la media nacional, superpoblada a todas luces, con unos precios medios de las viviendas casi un 40% por encima del precio medio de España. A primera vista se advierte que los problemas territoriales  deben de ser importantes, como lo confirma el que la necesidad de racionalizar el urbanismo de las grandes ciudades de esta Comunidad  fue una de las razones esgrimidas en 1982 para justificar la creación de la autonomía madrileña.

  Sin embargo, desde que en la Comunidad de Madrid gobierna el Partido Popular y, sobre todo, desde que Esperanza Aguirre accedió a dicho gobierno en 2003, no existe estrategia territorial alguna para el conjunto de dicha autonomía. La señora Aguirre avisó con claridad en dicho año  de la política que iba  a implantar.

  El gobierno Aguirre trató de modificar la ley de suelo  vigente desde la etapa de gobierno de Alberto Ruiz Gallardón. Ante  la oposición social al nuevo proyecto de ley, del que se advertía  que reducía las viviendas de protección oficial a construir, Aguirre optó por una vía alternativa. Esta consistió  en modificar de forma gradual dicha ley, introduciendo cambios   puntuales mediante decretos   urgentes y también a través de  las leyes de acompañamiento de los presupuestos  anuales de la Comunidad. Dichos  cambios redujeron las cesiones de suelo a realizar a los municipios por parte de los promotores. Se reforzaron así  los derechos de la propiedad del suelo frente al interés general. 

  Otra hazaña urbanística del actual gobierno de la Comunidad de Madrid es la Ley de Viviendas Rurales Sostenibles, que autoriza la construcción de viviendas de hasta 600 metros cuadrados en suelo rustico con la única limitación de que la finca tenga  una superficie mínima de 6 hectáreas. El propietario esta exento de realizar  cesiones al ayuntamiento y se puede autorizar con una simple licencia municipal. De este modo se degradarán  entornos naturales de elevado valor paisajistico.

 En materia impositiva, en una declaración de la entonces presidenta,  al inicio de su primer mandato, Aguirre   señaló que  los impuestos debían de reducirse en la Comunidad de Madrid “por principios y por convicción” (El País, 28.1.2003). En dicha línea,  el gobierno de Madrid redujo la presión fiscal, sobre todo la relativa al impuesto sobre la renta de las personas físicas y sobre el patrimonio, que no se paga de hecho en esta autonomía al fijar la autonomía  un tipo impositivo cero. 

El Partido Popular  buscó hacer de Madrid una especie de “oasis fiscal” en el centro de España. Esta política coincidió con los recortes impuestos por la crisis, a lo que se unió un claro intento de los “populares” de  privatizar la sanidad pública. Este último intento no ha llegado a desarrollarse del todo pues  encontró una fuerte oposición social y solo se detuvo ante  sentencias judiciales. 

Cambiar el injusto sistema fiscal del ejecutivo autonómico, frenar del todo la privatización de la sanidad pública, racionalizar el urbanismo madrileño, asediado por las grandes operaciones que los populares fomentan en Madrid (Chamartín, Campamento, edificio España, operación Manzanares, Cuarteles), corregir las consecuencias de los recortes sociales, erradicar las ventas de viviendas sociales públicas  a fondos de inversión, son algunos de  los principales retos de un gobierno de izquierdas  de la Comunidad de Madrid en la próxima legislatura.

 En el libro “Filosofía Económica” (Editorial Gredos, 1966), en el capítulo primero,  “Metafísica, moral y ciencia”, Joan Robinson señala que “lo característico de una proposición metafísica es que no puede justificarse, pero las expresiones metafísicas no están vacías de contenido, pues proporcionan asimismo un filón del que se pueden extraer hipótesis. No pertenecen al terreno de la ciencia y,  sin embargo,  le son necesarias”.

 Del dominio de la Metafísica por parte del nuevo candidato socialista para la Comunidad de Madrid cabe esperar aportaciones  para superar el mediocre y antisocial  perfil que la política autonómica ha presentado en los últimos años en esta autonomía. 

Una versión de este artículo se publicó en la revista semanal “El Siglo” de 2 de marzo de 2015






[1] JRL es miembro de Economistas frente a la Crisis. Fue vocal del Consejo Económico y Social de la Comunidad  de Madrid  en 2006-12, en representación del sindicato UGT