18 enero 2015

LA REPENTINA POTENCIA DEL MERCADO DE VIVIENDA DE LA COMUNIDAD DE MADRID Julio Rodríguez López


 El cambio en ciernes del mercado de vivienda es uno de los aspectos más destacados de la realidad económica actual de España. Al término de 2014, precios de la vivienda  y los alquileres parecían estabilizarse o subir ligeramente, las ventas subían a buen ritmo sobre los bajos niveles del año anterior, se iniciaban más viviendas, y el crédito a comprador parecía empezar a fluir. La política de vivienda estuvo casi desaparecida en 2013-2014 y los nuevos empleos, hijos de la reforma laboral,  solo pueden aspirar a alquilar  o a compartir viviendas con otros hogares.

En la Comunidad de Madrid el mercado de vivienda parece estar dando indicios claros de una mayor vitalidad que en el resto de España, donde la heterogeneidad es la nota dominante. La autonomía madrileña alberga a una población  de casi seis millones y medio de personas, el 13,7% del total de España, con una superficie  de solo el 1,6% de España, inferior a la provincia de Ávila.

  La Contabilidad Regional de España señala que en 2013 Madrid  obtuvo el 17,9% del PIB, proporción solo superada por Cataluña. El PIB por habitante de Madrid (26.700 euros por habitante en 2013) está por encima de la media nacional en un 30%, nivel solo inferior al del País Vasco. Los servicios tienen una presencia  excepcionalmente elevada en Madrid, donde el peso de  la industria en su economía es solo superior al de las autonomías de Baleares y Canarias.

Las políticas desarrolladas en Madrid en los 20 años de gobierno del Partido Popular han facilitado la  invasión  del mas bien  escaso  territorio con todo tipo de construcciones, sobre todo de vivienda, mandando la industria a  las vecinas provincias de Guadalajara y Toledo, sobre todo. No ha habido en este tiempo estrategia territorial alguna. Madrid es, pues,  la aglomeración humana más poblada de España, con casi 810 habitantes por kilómetro cuadrado, casi nueve veces la media nacional (93,4), seguida de cerca solo por la provincia de Barcelona (718,4).

 En cuanto al mercado de vivienda, frente al modesto aumento interanual de precios del 0,3%  en España en el tercer trimestre de 2014, en la Comunidad de Madrid  dicho aumento fue del 2,8%.   En el mismo periodo de tiempo los alquileres disminuyeron en España en un 3,5%  sobre el año precedente, mientras en Madrid  aumentaron casi en un 1%.

El mayor aumento de los precios en Madrid en 2014 estuvo acompañado de  un importante incremento de las ventas de viviendas, según la estadística del Ministerio de Fomento procedente de los notarios. En los tres primeros trimestres de 2014 dichas ventas crecieron en Madrid en un 44,2% sobre el mismo periodo del año anterior. Dicho aumento superó al de España (22,5%) y fue el más elevado  del conjunto de las autonomías. Las ventas de viviendas en Madrid se aproximaron al 14% del total de España en 2014.

 La reacción de la nueva oferta de viviendas ha sido también más acusada en Madrid durante 2014 que en el resto de España. En los diez primeros meses las viviendas iniciadas en Madrid crecieron en un 26,4% sobre el año anterior, muy por encima del ritmo medio de España, que fue del 6,7%. Las 7.832 viviendas iniciadas en Madrid en el periodo citado supusieron el  21,7% del total de iniciaciones de España.

 El dinamismo del mercado de vivienda en Madrid no estuvo acompañado de un crecimiento económico  acusadamente mayor en 2014. La  afiliación a la Seguridad Social creció  en Madrid en  diciembre de 2014 en un 2,92%, casi  cuatro décimas por encima de España. Por otra parte, más del 20% de las ventas registradas de viviendas en Madrid lo fueron al contado, sin préstamo hipotecario. Esto  confirma la presencia significativa entre los adquirentes de inversores establecidos en España, personas físicas o jurídicas (fondos de inversión). El peso de las ventas a extranjeros  fue en Madrid (7,6%) inferior a la media de España (17,1%) en 2014.

El salario medio en Madrid se situó un 18% por encima del de España. El precio de la vivienda superó en Madrid a la media nacional en un 36,1% (en los alquileres dicho exceso es del 37,3%). Acceder a la vivienda en Madrid resulta más costoso que en el resto  del territorio nacional. Dicha  diferencia se puede acentuar de persistir la evolución de los precios de la vivienda en 2014. Con los actuales niveles de alquileres en Madrid, un mileurista  no podría pasar de una superficie de 35 m2 a fin de que el acceso a la vivienda  no superase  la tercera parte de su salario.

Los inversores han potenciado el segmento “prime” de la vivienda en Madrid, pero los  niveles  salariales de los  nuevos empleos y la inestabilidad de los mismos no permiten comprar tanto producto  de “alta gama. El repentino dinamismo del mercado de vivienda en Madrid puede  convertirse en una nueva burbuja si los precios de la nueva y vieja oferta de vivienda no se adaptan a lo que es la realidad de la demanda.


Este articulo se publicó en la revista semanal El Siglo de Europa de 19 de enero de 2015



[1] JRL es  Vocal del Consejo Superior  de Estadística y miembro de Economistas frente a la Crisis

14 enero 2015

INTRODUCCIÓN AL LIBRO "EL VICIO DEL LADRILLO" Julio Rodríguez López

INTRODUCCIÓN
Julio Rodríguez López1

El libro El vicio del ladrillo. La cultura de un modelo productivo
de Lluís Pellicer, editado por Los LIbros de la Catarata,  aporta una amplia panorámica de las variables
básicas descriptivas de la incidencia del negocio inmobiliario
sobre el más reciente ciclo de la economía española.
Este último transcurrió, aproximadamente, entre 1997 y
2013. Dentro del mismo se incluye una etapa primera de
auge que se prolongó alrededor de una década, entre 1997 y
2007, y una fase posterior de recesión que se extendió entre
este último ejercicio y 2013.

El último ciclo de la economía española resultó especialmente
abrupto, por el acusado contraste entre las dos
fases que incluye. La etapa expansiva inicial se caracterizó
por la intensidad del crecimiento: el PIB de la economía
española creció a un ritmo medio anual del 3,8%, el empleo
aumentó con una tasa media del 3,5%, correspondiente a
una creación anual de más de 560.000 nuevos empleos.

El PIB por habitante de la economía española creció
desde un nivel del 67,1% de la media de la Eurozona hasta el
85% en 2007. El sector de la construcción, donde destacó la
expansión del segmento residencial, aportó directamente 14
casi la tercera parte del crecimiento total de la economía. El
papel de la financiación crediticia al subsector inmobiliario
fue decisivo. Para atender a la demanda de crédito las entidades
financieras apelaron masivamente a los mercados
mayoristas de dinero.

El “huracán” que vino de América, según una expresión
del autor del libro, provocó un cambio radical de la economía
a partir del verano de 2007. Después de este año y hasta 2013
el PIB de la economía española retrocedió a un ritmo medio
anual del 1%. Asimismo, el empleo descendió una media del
3,2%, correspondiente a una caída anual del empleo superior
a los 350.000 puestos de trabajo.

El PIB por habitante se situó en 2013 en el 77% del nivel
medio de la Eurozona. El saldo vivo del crédito inmobiliario
a finales de 2013 era un 24% inferior al del mismo periodo
de 2007. El retroceso del sector de la construcción en la
etapa de recesión superó al sufrido por el conjunto de la economía,
que no cayó con más fuerza por la aportación positiva
de las exportaciones al crecimiento. El número de viviendas
de nueva construcción no vendidas en 2014 no debe de estar
lejos de las 500.000 y confirma el exceso de construcción de
viviendas producidas durante la etapa de expansión.

La deuda pública, que ascendía al 36,2% del PIB a finales
de 2007, se ha aproximado al 100% en 2014, resultando
asimismo elevado el endeudamiento exterior de la economía
española. Las cifras macroeconómicas pueden resultar equivalentes,
pero el grado de desmoralización y de bajas expectativas
de la sociedad española en 2014 supera ampliamente
al de 1997, año de inicio del último ciclo. Para llegar a dicha
situación ha sido relevante la negativa evolución reciente de
la economía española después de 2007 y el modelo productivo
en el que se apoyó la economía en la fase de expansión.

Una buena parte de los problemas que todavía arrastra
la economía española en 2014 procede, pues, de los excesos 15
cometidos en la fase de crecimiento transcurrida entre 1997
y 2007. Tales excesos no fueron exclusivos de España y tuvieron
un origen sobre todo financiero. En dicha etapa fallaron
las entidades bancarias, fallaron los bancos centrales, los
reguladores financieros, las empresas no financieras y hasta
los consumidores2.

En la mencionada etapa de auge hubo en España una
amplia complicidad social en lo que estaba sucediendo, en
especial por parte de las administraciones públicas más
favorecidas por el proceso de construcción masiva de nuevas
viviendas. El libro de Lluís Pellicer subraya que una proporción
muy elevada del negocio inmobiliario procedió de las
transacciones de suelo. Una de las empresas más representativas
de la etapa en cuestión se presentaba como “gestora
de suelo”. 

El negocio consistía básicamente en adquirir
suelo rústico a precios reducidos y en vender después ese
mismo suelo, una vez conseguida la oportuna recalificación
urbanística por las autoridades competentes en la materia,
esto es, ayuntamientos y comunidades autónomas.

En 2007 existían abundantes falacias populares sobre la
vivienda, entre las que destacaban la de que “el precio de
la vivienda no puede bajar”, y la de que “alquilar supone un
derroche” o “no tire el dinero, compre”3. Aunque tras el
breve auge inmobiliario de 1985-1991 hubo descensos
moderados en los precios de venta de las viviendas, la idea de
que las viviendas no podían bajar de precio estaba muy
extendida en la sociedad española. Dicha circunstancia contribuyó
a la formación de una burbuja inmobiliaria conforme
iba entrando el nuevo siglo.

Las administraciones públicas competentes crearon la
normativa precisa para que fuesen mínimos los obstáculos a
la producción masiva de nuevas viviendas. La exposición de
motivos del Real Decreto Ley 6/1998, emanado del primer
Gobierno Aznar, contenía toda una declaración de intenciones 16
más provista de ideología que de evidencias. Según dicho
texto, a la vista de la carestía creciente de las viviendas, bastaría
con calificar como urbanizable el máximo posible de
suelo para impulsar la nueva construcción, con lo que se
bajarían los precios.

La norma citada consagraba la valoración del suelo
según las expectativas urbanísticas, en lugar de hacerlo
según los resultados de las actividades desarrolladas sobre el
mismo. Las amplias expectativas generadas y la evidencia de
que había financiación crediticia abundante dispararon el
coste del suelo, con lo que se aceleró la subida de los precios
de las viviendas. En dicho proceso no hubo diferencias apreciables
en el comportamiento de los ayuntamientos según
los partidos políticos dominantes: el autor habla de transversalidad
política.

La Ley Urbanística de la Comunidad Valenciana —Ley
6/1994, de 15 de noviembre, Reguladora de la Actividad
Urbanística (LRAU)— destacó por la creación de la figura del
“agente urbanizador”, “investido de poderes como si de un
agente público delegado se tratase”4. Dicha figura legal estuvo
asociada con algunas de las actuaciones más especulativas
desarrolladas en el periodo citado.

Del modelo urbanístico de “ciudad compacta” se pasó al
modelo extensivo. Las denuncias de los residentes extranjeros
afectados por el urbanismo invasor motivaron la realización
de dos informes del Parlamento Europeo. En dichos
informes se subrayó que los planes locales de urbanismo no
se ajustaban en España al aumento previsto de la población,
sino que respondían a la ambición de los gobernantes locales.

En algunas ciudades los europarlamentarios no fueron
recibidos por los responsables políticos locales, sino por
promotores inmobiliarios con intereses en tales ciudades.
El dejar el desarrollo de las ciudades en manos de los
promotores fue otra consecuencia de la burbuja inmobiliaria 17
y de la, con frecuencia, gestión municipal poco responsable
del suelo y de la ciudad. La depredación medioambiental y la
expulsión de actividades productivas sostenibles fueron las
consecuencias más inmediatas. La década expansiva fue una
etapa de abusos, de alejamiento de las personas mayores
de los centros urbanos, de presencia frecuente de sucesos de
“mobbing inmobiliario”.

El encarecimiento de la vivienda, cuyos precios aumentaron
en España en un 200% durante la década citada, complicó
el acceso al alojamiento a numerosos hogares y produjo
abundantes situaciones de excesivo endeudamiento. Esta
circunstancia favoreció la elevada morosidad bancaria posterior,
que se vio impulsada también por la reducida oferta
de viviendas de alquiler de España y, sobre todo, por la
ausencia de un parque social de viviendas de alquiler.

Al final de la década de expansión la estructura productiva
española había cambiado en favor de la construcción y
en contra de la producción de mercancías —agricultura,
ganadería e industria—. El fuerte volumen de crédito destinado
al mercado de vivienda fue una prueba más del desvío
de recursos realizado en España por parte del mercado
inmobiliario. Esta evolución afectó de forma negativa a la
capacidad de competir de la economía española.

En la fase expansiva fueron frecuentes los procesos de
fusiones y de compras de empresas apoyados en un elevado
apalancamiento financiero de las empresas resultantes.
Cuando se hizo más evidente la llegada de la crisis abundaron
las salidas de empresarios inmobiliarios españoles al
resto del mundo, en especial a América Latina y a Europa
Oriental. Los resultados globales obtenidos no parecen
haber sido brillantes, por lo general. El modelo habitual de
comprar suelo barato y, tras la oportuna recalificación, proceder
a su venta una vez revalorizado, no resultó de fácil
implantación fuera de España.18

El crédito inmobiliario —a promotor, a constructor y a
comprador de viviendas—, que ascendía en 1997 al 28,4%
del PIB había llegado a suponer el 102,5% en 2007. La participación
de dicha financiación en el conjunto del crédito al
sector privado de la economía creció desde el 40% en 1997
hasta el 60% en 2007. En numerosas cajas de ahorros, al
llegar la crisis, las partidas ligadas a la actividad inmobiliaria
superaban el 50% del balance.

Tras las alarmas del verano de 2007, a pesar de la ausencia
de títulos respaldados por créditos “subprime” entre los
activos bancarios en España, la recesión empezó a advertirse
pronto por la restricción crediticia que siguió a las citadas
alarmas. El cierre para los bancos españoles de los mercados
de capitales cortó en seco la financiación a promotor.

Se advirtió en 2008, al inicio de la crisis, que los precios
de las viviendas bajaban lentamente y que el ajuste se estaba
concentrando en el descenso de la construcción de nuevas
viviendas. La morosidad empezó a crecer con rapidez en los
créditos bancarios. La intervención de Caja Castilla-La
Mancha por el Banco de España en 2009 puso de manifiesto
el alcance de la crisis y su fuerte impacto en las cajas de ahorros.

Entre 2009 y 2011 tuvo lugar un proceso de concentración
bancaria impulsado desde el Banco de España, y ello
con el propósito de hacer frente a los problemas de solvencia
—escasez de recursos propios— y de liquidez de buena parte
del sistema financiero, en especial de las cajas de ahorros.
Dicho proceso resultó complicado por el carácter compartido
de la supervisión bancaria de las cajas de ahorros entre el
Banco de España y las comunidades autónomas.

Se acudió a las “fusiones frías vía SIP”, obligándose
legalmente a que desde 2011 las concentraciones de cajas de
ahorros efectuadas por dicha vía dieran paso a los bancos.
Las concentraciones bancarias se establecieron de forma 19
que las cajas de ahorros fusionadas no eran una caja mayor,
sino un banco, lo que vino a ser el “toque de difuntos” de las
cajas de ahorros en España.

En 2012 tuvo lugar el desenlace final del ajuste bancario
tras las fuertes obligaciones de provisiones bancarias a los
activos inmobiliarios derivadas de los dos “Reales Decretos
Guindos”. Estos acentuaron los descensos en los precios de
las viviendas y favorecieron que los activos inmobiliarios
problemáticos pasaran a engrosar los activos bancarios. El
Memorándum firmado por el Gobierno español con la
Comisión de la Unión Europea en el verano de 2012 dio paso
a la creación del “banco malo”, Sareb, en noviembre de ese
mismo año.

Sareb compró activos inmobiliarios por una cuantía de
alrededor de 50.700 millones de euros a los bancos de los
grupos 1 y 2, activos que adquirió con un descuento del 63%
respecto de su valor contable. Para dicha compra, Sareb ha
realizado emisiones de deuda en forma de títulos avalados
por el Gobierno y que cuentan con la liquidez del Banco
Central Europeo. Se ha previsto desarrollar el proceso de
venta de los activos adquiridos en un plazo de 15 años.

A partir del verano de 2013 ha tenido lugar un cambio
cualitativo importante en el mercado inmobiliario español.
Los precios de las viviendas han iniciado un proceso de estabilización,
aunque el descenso no ha terminado de forma
definitiva. Los fondos de inversión iniciaron en dicho periodo
la compra de activos inmobiliarios españoles, adquiriendo en
principio bloques de viviendas de administraciones autonó­
micas y de ayuntamientos ocupados, en régimen de alquiler en
su mayor parte, por hogares con ingresos medios y bajos.

 En un año dichos fondos han realizado compras en España de activos
inmobiliarios por una cuantía de 15.000 millones de
euros. Las operaciones de venta de paquetes de activos de Sareb
han atraído asimismo a inversores extranjeros. 20
Desde las autonomías de Madrid y de Cataluña se ha
intentado impulsar la instalación del proyecto recreativo
Adelson, dentro del cual la actividad del juego iba a tener el
mayor peso. El proyecto no ha cuajado en Madrid, mientras
que en Cataluña el proyecto Barcelona World parece seguir
adelante de la mano de uno de los promotores asociados con
los proyectos más sobredimensionados y fracasados de la
etapa de expansión inmobiliaria.

El comportamiento de las autoridades autonómicas
citadas confirma la persistencia de la propensión española a
implantar actividades que conlleven importantes desarrollos
inmobiliarios. Los ayuntamientos siguen viendo en las
nuevas promociones la solución a su crónica escasez de
recursos. El ideal más generalizado entre las autoridades
locales y autonómicas radica en que desde el resto del mundo
se compren cuantas más viviendas sea posible en España. Se
aspira a dinamizar el denominado “turismo residencial”,
que no resuelve precisamente los problemas de empleo una
vez terminada la construcción de las nuevas viviendas.

El autor de este libro se pregunta finalmente qué sucederá
con las viviendas y con las carteras de créditos adquiridas
a bajo precio por los fondos “buitre”. También destaca la
conveniencia de que en el futuro, una vez recobrada la normalidad
en el mercado de vivienda, se planifique mejor la
actividad de la promoción y se tengan en cuenta las necesidades
de los territorios en los que se disponga de terrenos.

Conforme se normaliza la situación de la economía
española vuelve a reaparecer el déficit exterior, que en 2007
llegó al 10% del PIB. En los cinco primeros meses de 2014 el
déficit comercial de España aumentó en un 82% sobre el año
anterior. La citada evolución del déficit confirma la dificultad
de competir de dicha economía con el resto del mundo.
Este problema se acentúa por la integración de la economía
española en una unión monetaria cuya moneda, el euro, 21
tiene una notable fortaleza. Esta circunstancia reduce el
supuesto impacto favorable sobre la competitividad de los
draconianos procesos de “devaluación interna” empleados
por el Gobierno de Rajoy después de 2012.

Los años de bonanza no sirvieron, pues, “para establecer
un modelo productivo estable que permitiera un crecimiento
seguro apoyado en las exportaciones industriales y
agroindustriales”6. La ausencia de un proceso trascendente
de transición a un nuevo modelo productivo implica que la
“miopía del desastre” volverá a funcionar y que no será
extraño que la economía española pase de nuevo por circunstancias
como las que han dado lugar a la difícil situación
actual.

ESTE TRABAJO SE INCLUYÓ COMO INTRODUCCIÓN EN EL LIBRO "EL VICIO DEL LADRILLO. LA CULTURA DE UN MODELO PRODUCTIVO" DE LLUIS PELLICER, EDITADO EN 2014 POR "LOS LIBROS DE LA CATARATA"

NOTAS
1. Julio Rodríguez López es doctor en Ciencias Económicas. Fue presidente
del Banco Hipotecario de España y de Caja Granada.
2. “Crash course”, The Economist, 7 de septiembre de 2013.
3. J. García Montalvo, De la quimera inmobiliaria al colapso financiero,
Antonio Bosch editor, 2008.
4. J. M. Naredo y A. Montiel Márquez, El modelo inmobiliario español y su
culminación en el caso valenciano, Icaria editorial, 2011.
5. El País, 17 de julio de 2014.
6. I. Sotelo,”Lo mejor de nuestra historia contemporánea”, El País, 17 de

julio de 2014

06 enero 2015

La inversión en vivienda para alquilar (Ser 6.1.2015) Julio Rodriguez López

Un 40% de las ventas de viviendas que se realizan en España se efectúan sin ayuda de préstamo hipotecario.Ello implica que el comprador es un inversor. Con frecuencia dicho inversor  compra para obtener una rentabilidad, ademas de una posible revalorización de la vivienda.

 Los bajos tipos de interés vigentes, que dan lugar a que la remuneración por un deposito resulte  muy reducida , animan a los inversores a adquirir viviendas. Según el Banco de España, la rentabilidad en España del alquiler está próxima al 5%, muy por encima de la deuda publica a 10 años, cuya rentabilidad  está ahora por debajo del 2%. Es difícil obtener rentabilidades superiores al 1% en los depósitos bancarios a plazo fijo En este sentido, comprar una vivienda para alquilarla es una  inversión razonable desde el punto de vista financiero.

En España los posibles inversores en vivienda para alquilar se animarían mas si el funcionamiento de los juzgados fuese mas ágil y no provocase retrasos en la recuperación de la vivienda por el propietario  en los casos de impago del alquiler. El procedimiento formal se ha actualizado desde 2009, pero dicho procedimiento "choca" con la lentitud de los juzgados, por la escasez de medios de los mismos.

 En todo caso el numero de desahucios por alquiler  es elevado. En 2013  hubo en España 38.141 desahucios por impago de alquiler , cifra superior a los lanzamientos por ejecución de un préstamo hipotecario impagado,  según la estadística del Consejo General del Poder Judicial. La previsión para 2014 es de unos 35.000 en todo el año. 

Para la economía española  es positivo que aumente la oferta de alquiler  procedente de hogares que invierten  para obtener un ingreso  fijo  mensual. Dicha mayor oferta contribuye a que baje o suba menos el precio del alquiler, que en este momento, según Fotocasa, asciende a 6,76 euros/m2 cada mes (608 euros al mes por una vivienda de 90 metros cuadrados). Dicho precio medio  del alquiler es bastante mas elevado en capitales como Madrid y Barcelona. 

Puesto que los salarios ahora son mas reducidos y los nuevos contratos de trabajo son sobre todo temporales, el alquiler es la única salida para que   numerosos hogares accedan a al disfrute de una vivienda.  Para un hogar mileurista el alquiler medio de una vivienda de la superficie citada implica pagar  mas del 60% del  salario, lo que supone un esfuerzo excesivo. Deberá buscar, pues, una vivienda de superficie mas reducida o compartir una vivienda con otros hogares. 

La proporción de hogares que vive de alquiler en España es del 15,4%, según la Encuesta de Condiciones de Vida del INE, una de las mas reducidas de Europa  La tendencia actual es a aumentar dicha proporción, que en 2001 era solo del 11,4%. El aumento de la oferta de viviendas de alquiler resulta  positivo para la economía española y es también  conveniente desde el punto de vista social. En cuanto mejoren mas la economía y el empleo se apreciará que reaparece el problema de acceso a la vivienda, especialmente para los hogares de nueva creación, por lo que resulta necesario impedir nuevas subidas del alquiler . 

Este guion se comentó en una entrevista en la Ser el 6 de enero de 2015

01 enero 2015

VIVIENDA. ¿EL CAMBIO DEL MERCADO EN 2014 DARÁ PASO A UNA RECUPERACION NETA EN 2015? Julio Rodríguez López


  La evolución del mercado de vivienda es un indicador revelador de la situación de la economía. Durante  2014 han tenido lugar cambios significativos en la evolución de dicho mercado en España. Los precios de la vivienda y los alquileres dejaron de descender en dicho año. Las ventas de viviendas  aumentaron de forma notable sobre el año anterior, manteniendo un significativo peso las realizadas por extranjeros. El stock de viviendas nuevas  no vendidas debió acentuar el descenso.  Las viviendas iniciadas se recuperaron de forma modesta en la segunda parte del año. En todo caso, el mercado de vivienda presentaba  un perfil relativamente heterogéneo al término de 2014.

 La estadística más rigurosa de precios de vivienda disponible en España, el índice trimestral del INE, registró aumentos moderados en los trimestres segundo y tercero de 2014.En el tercer trimestre de 2014 la subida de precios según dicho indicador  fue del 0,3% respecto del mismo periodo del año precedente, destacando los mayores aumentos producidos en las zonas turísticas y en Madrid y Cataluña. Por otra parte, los alquileres (índice de Fotocasa) parecían estabilizarse al final de 2014, aunque la variación interanual  todavía era negativa en noviembre, el -2,4%.

 Como en el caso de los precios de la vivienda, las zonas más turísticas,  junto a Madrid y Cataluña, en especial en la provincia de Barcelona, parecían también registrar variaciones alcistas significativas de los alquileres en la segunda mitad del año. El ligero remonte de los precios de venta y de alquileres era compatible al final de 2014 con la persistencia de unos niveles reducidos respecto de los existentes al  inicio de 2008. Los  descensos sufridos hasta fines de 2014 fueron del -36,1% para los precios y del -33,2% en el caso de los alquileres.

 Las ventas de viviendas pueden haber registrado un aumento significativo en 2015, a la vista de la importante tasa de variación interanual de los tres primeros trimestres, el 22,5%. En dicha tasa  ha destacado la persistencia de un importante aumento de las ventas a extranjeros (24,5%) en 2014, a la vez que las ventas a españoles  crecieron  en un 22,1% en el mismo periodo de tiempo. Las ventas a extranjeros han mantenido una cuota superior al 17% sobre el total de ventas.

 En 2014 aparecieron a la cabeza del crecimiento de las ventas autonomías en las que el peso de las ventas a extranjeros no alcanzó los niveles más  significativos (Madrid, Navarra, Cantabria y País Vasco). Los datos sobre compraventas registradas indican que los mayores aumentos de ventas se han producido en las zonas turísticas (Baleares, Canarias y Málaga),  en las provincias con las mayores ciudades (Madrid y Barcelona) y en  las áreas donde  la diversificación económica es mayor y resulta  menor la dependencia del turismo (Navarra)

  Junto a la reducción significativa de los tipos de interés a los préstamos para compra de vivienda,  en 2014 crecieron las nuevas concesiones de créditos a comprador de vivienda (19,4% en enero-octubre). La previsión para 2014 de la proporción de compraventas financiadas con un préstamo hipotecario es del 62,5%. Ello  indica que en 2014 ha sido importante la presencia de inversores entre los adquirentes de vivienda. En esta evolución  deben de influir los bajos tipos de interés, que convierten en escasamente atractiva la colocación de ahorro en depósitos e impulsan la compra de vivienda.

  Después de seis años consecutivos de descenso de las viviendas terminadas, el relativo empuje de las ventas de viviendas ha debido de provocar un nuevo descenso del stock de viviendas de nueva construcción no vendidas  en 2014. Dicho descenso ha debido superar al 5% de dicho stock, que ha debido reducirse  desde las casi 564.000 viviendas  sin vender a fines de 2013 hasta unas 535.000 al final de 2014.  

Un aumento anual  de las ventas que habrá superado al 15% en 2014, junto al citado descenso del stock de viviendas  nuevas sin vender,  justifica una reacción positiva de la oferta de nuevas viviendas, aunque el crédito a promotor no debe de resultar fácil de conseguir para los promotores  de viviendas. Estos  están siendo sustituidos por los propios bancos, de forma directa o por medio de convenios, puesto que los bancos disponen de importantes disponibilidades de suelo urbano  consolidado procedentes de las daciones en pago de promotores.

  Es posible que la escasez de financiación bancaria a promotor  haya impulsado una cierta recuperación de las cooperativas de viviendas,  y no precisamente de viviendas sociales, sino de  socios con ahorro suficiente para aportar autofinanciación a la nueva promoción. Los visados de obra nueva de los colegios de aparejadores aumentaron en enero-octubre de 2014 en un 6,7% sobre el mismo periodo del año precedente.

 Esto supone que todavía en 2014 las iniciaciones de viviendas pueden haber sido inferiores a las 40.000,  lejos de los niveles de nueva construcción anteriores a los tiempos de la burbuja. Destacaron los aumentos de nuevas promociones en las provincias de Barcelona (58,9%) y Madrid (28,4%), lo que confirma el mayor dinamismo del mercado de vivienda en las  correspondientes aglomeraciones urbanas situadas en dichas provincias.

  La evolución ligeramente bajista que predominó en precios y alquileres de vivienda, unida a  los menores tipos de interés, mejoró la accesibilidad a la vivienda en propiedad en 2014. El esfuerzo de acceso  se situó en el 26,4% de la renta familiar media, en el caso de acceder a  un préstamo bancario para compra de vivienda que cubriese el 80% del precio de venta. Dicho esfuerzo seria del 33% de los ingresos  si el préstamo cubriese el 100% de dicho precio. Una vivienda (90 m2) alquilada de renta media a nivel nacional costaría el 32,2% de los ingresos, esfuerzo que resulta sustancialmente más elevado en las principales áreas metropolitanas, en las que la renta supera ampliamente la media nacional  de 6,76 euros por metro cuadrado.

 La creación de empleos de bajo nivel salarial y elevada inestabilidad ha debido  reforzar la demanda de vivienda de alquiler. Un hogar monosalarial mileurista neto debería destinar el 60,6% de los ingresos para acceder a una vivienda de alquiler o el 72,7% si  adquiere una vivienda en propiedad  mediante un préstamo que cubriese el 100% del precio de venta. El esfuerzo citado se multiplica si, por ejemplo, el hogar en cuestión reside en las áreas de Madrid o  de Barcelona. Sería deseable que mejorase la información estadística disponible sobre el mercado de alquiler, respecto del cual solo se dispone de los datos de renta, y no hay información sobre número de contratos y de las condiciones de los mismos.   

La aceleración prevista para el crecimiento  y creación de nuevos empleos en España en  2015 ayudará a la demanda de vivienda, sobre todo si  la concesión de nuevos préstamos sigue recuperándose y se mantiene el contexto de bajos tipos de interés. Los fondos de inversión pueden animarse e impulsar promociones de viviendas para vender  a otros fondos o a inversores. Hasta puede haber nuevas burbujas en el segmento “prime”. Pero dicha evolución elevará el problema del acceso a la vivienda, puesto que  en las condiciones laborales presentes el acceso a la vivienda resulta problemático para el hogar de nueva creación. No existe por el momento ayuda alguna para superar dicha situación a los hogares de bajos niveles de ingresos desde la política de vivienda, que algún año de estos deberá de resucitar.  

Julio Rodriguez López es miembro de la junta directiva de Economistas frente a la crisis. Es asimismo vocal del Consejo Superior de Estadística 

Una versión de este articulo se publicó en el diario Cinco Dias, de 5 de enero de 2015