12 octubre 2014

ESPAÑA 2014. ¿ COMPRAR O ALQUILAR VIVIENDA? Julio Rodríguez López



  Tras un prolongado periodo de  perdida continua de peso en el mercado de la vivienda, desde 2008 el alquiler  ha experimentado un importante aumento  como forma de tenencia de la vivienda en España. La crisis económica posterior a 2007 ha sido decisiva  a efectos de provocar dicho cambio, en el que también influye la política económica seguida para superar dicha crisis.

Los Censos decenales de Vivienda reflejaron  un continuo descenso de la proporción de hogares que viven de alquiler en España entre 1960 y 2001. Esta tendencia se quebró en el Censo de 2011. Así, después de más de 50 años de perdida de relevancia la proporción citada subió desde el 11,4% de 2001 hasta el 13,5% en 2011.
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 Otras dos estadísticas han reflejado el cambio citado de tendencia. La Encuesta anual de Condiciones de Vida del INE  señala que la proporción de hogares que vive de alquiler alcanzó el nivel mínimo en 2005-06,  con el 10,4%. Dicha proporción apenas  mejoró en 2007, al pasar al 10,5%. La recuperación se ha producido  entre 2008 y 2013. En este último año  el nivel alcanzado ha sido el 15,4%. Las autonomías con mayor peso del alquiler  en 2013 fueron Baleares, con el 27,0% de hogares, y Madrid, con el 21,2%. La proporción más reducida, el 10,5%, correspondió a Extremadura y a La Rioja.

El INE ha publicado los primeros resultados de la Encuesta Continua de Hogares relativa a 2013. En dicha encuesta la proporción media   citada resulta aún  más elevada, el 16,1 %. Una información  adicional aportada por la encuesta mencionada es que el 30,1% de los hogares, unos 5,5 millones, reside en viviendas en propiedad, pero con pagos hipotecarios pendientes.

En un trabajo divulgado por UVE Valoraciones, S.A., German Pérez Barrio ha destacado el aumento de las ofertas de viviendas de alquiler en uno de los principales  portales inmobiliarios. En 2006  dicha oferta ascendía al 10%, mientras que en 2014 la proporción analizada  ha ascendido hasta el 28,6%. Según dicho autor la mayor oferta de viviendas de alquiler procede de viviendas nuevas no vendidas, realizada por promotores y también por los bancos que se han quedado con un amplio volumen de tales viviendas.

 Una segunda fuente de oferta de viviendas de alquiler  corresponde a los hogares  que adquirieron viviendas con la expectativa  de obtener una rápida revalorización del  ahorro invertido y que ahora deben de alquilarlas. Dicho alquiler permite, con frecuencia, hacer frente al pago del préstamo con el que se adquirió la vivienda.

  El descenso de los alquileres pagados  en España  ha sido importante con la crisis, alcanzando el 33,1% hasta julio de 2014 en el caso del índice estimado por Fotocasa.  Los precios de las viviendas, a la vista del comportamiento del índice estimado por el INE, apoyado en los precios declarados en las escrituras intervenidas por los notarios, descendieron por encima del 37%, retroceso que fue  aún mayor en el caso del índice obtenido por Tinsa.  El descenso de los alquileres, según el trabajo citado de Pérez Barrio, refleja la realidad de un aumento de la oferta de alquileres superior a la demanda.

El  mayor retroceso de los precios de la vivienda respecto del alquiler revela que la rentabilidad de los alquileres  ha crecido, y ello desde el 3,9% de 2007 hasta el 4,8% de 2014, según el Banco de España. Entre 2003 y 2012 el coste de alquilar fue inferior al de comprar. La alternativa resulta menos clara en 2014, puesto que en la decisión de comprar influyen las expectativas de aumento de los precios de las viviendas, que han pasado a ser positivas en 2014.

El descenso de los precios de venta, que todavía persistió en el primer semestre de 2014, según la estadística de Fomento, unido a los menores tipos de interés de los préstamos, han producido una mejora de  la accesibilidad a la vivienda en propiedad en 2014. El esfuerzo de acceso se ha situado este año  en un 26,3% de los ingresos familiares (28% en 2013).La estimación se ha realizado para el hogar que ganase el salario medio anual calculado por el INE.

 En el periodo enero-julio de 2014 los alquileres se situaron ligeramente por debajo del mismo periodo de 2013. Bajo los mismos supuestos que para el acceso  a la propiedad, el hogar de nueva creación que ganase el salario medio  debería de destinar un 32,8% de los ingresos  para ocupar una vivienda en alquiler.

En 2014 resulta, pues,  más accesible la vivienda en propiedad que en alquiler, bajo el supuesto de que el nuevo hogar tuviese acceso a un préstamo bancario, supuesto que  resulta problemático. Además,  el que  el préstamo cubra, por lo general, no más del 80% del precio de venta de la vivienda, obliga al hogar de nuevo acceso a   disponer de un ahorro equivalente al 20% del precio de la vivienda, que es una importante restricción. El ajuste salarial y la inestabilidad laboral  provocados  por  la política económica vienen a ser, pues, los factores más relevantes de cuantos impulsan el alquiler como forma de acceso a la vivienda en España en 2014.

Una versión de este artículo se publicó en la revista El Siglo de 13.10.2014