12 septiembre 2014

Dos indices de precios de vivienda de metodología diferente Julio Rodriguez López

   En el segundo trimestre de 2014 el indice de precios de vivienda del INE (100=2007) registró un aumento del 1,7% sobre  el nivel del trimestre precedente. De este modo la variación interanual  resultante fue de un aumento del 0,8% sobre el mismo trimestre de 2013. Cataluña (8,7%) y Madrid (6,3%) presentaron los mayores aumentos interanuales, junto a las autonomías con mas peso del turismo.

Pocos días después el Ministerio de Fomento ha publicado el precio medio de las tasaciones de viviendas efectuadas en el segundo trimestre del año, 1459,3 euros /m2. Dicho nivel es prácticamente idéntico al del trimestre precedente,  con lo que dicha estadística ha mantenido una variación negativa del 2,9% sobre el mismo periodo de 2013. Solo Baleares presentó una variación interanual positiva del 3,6%, mientras que en  las restantes autonomías dicha  variación  fue negativa.

Como era de esperar surgió pronto la polémica acerca de  cual de los dos indices refleja mejor la realidad.del mercado de vivienda en España. Se trata de dos indicadores de metodologia muy diferente, por lo que no es de sorprender que haya diferencias mas aparentes que reales entre los resultados de dichos indicadores en el 2º trimestre de 2014.

El indice del INE se elabora a partir de los  precios y superficies declarados en las escrituras formalizadas ante notarios, lo que implica que recoge precios reales en euros por m2. Pero la metodología de este indicador es algo mas complicada, pues el indice publicado no es la media de tales precios, sino que es el resultado de aplicar una regresión, que se  establece entre los precios observados y un conjunto de características observadas en las viviendas.

En el caso del indicador del Ministerio de Fomento  se trata de un precio medio obtenido  a partir de unas 300.000 tasaciones realizadas cada año, por lo que no incluye  precios observados en el mercado, sino los precios que estiman los tasadores, esto es, recoge unas expectativas de precios de mercado. De esta estadística se deriva una amplia información territorial acerca de los precios de la vivienda en España, mientras que en el caso del indice del INE se publican solo  números indices de precios agregados. La metodología del indice de precios del INE es mas rigurosa, pero la información  territorial (autonomías, provincias y ciudades) que divulga Fomento sobre precios de la vivienda es de bastante utilidad.

Según la estadística de Fomento los precios de la vivienda habrían dejado de caer en el segundo trimestre de 2014, mientras que en el caso del índice de precios del INE habría tenido lugar una remontada de dichos precios  de la vivienda en dicho periodo de tiempo. Al obtenerse dichos indicadores según metodologías diferentes, no es de extrañar que difieran los resultados de los mismos. Dicha  circunstancia debería de tenerse en cuenta en el momento de discutir cuál de los  dos indicadores refleja mejor la realidad del mercado de vivienda.

La cautela de los tasadores se advierte también en la estadística de precios de vivienda que publica  la tasadora Tinsa, según la cual los precios de las viviendas habían seguido bajando en España  hasta el mes de agosto de 2014, en el que registraron un descenso interanual del 4,3%. El mercado de vivienda está cambiando, pero la tendencia nueva no acaba de despejarse del todo.