Tras un prolongado periodo de
perdida continua de peso en el mercado de la vivienda, desde 2008 el
alquiler ha experimentado un importante
aumento como forma de tenencia de la vivienda
en España. La crisis económica posterior a 2007 ha sido decisiva a efectos de provocar dicho cambio, en el que
también influye la política económica seguida para superar dicha crisis.
Los Censos
decenales de Vivienda reflejaron un
continuo descenso de la proporción de hogares que viven de alquiler en España
entre 1960 y 2001. Esta tendencia se quebró en el Censo de 2011. Así, después
de más de 50 años de perdida de relevancia la proporción citada subió desde el
11,4% de 2001 hasta el 13,5% en 2011.
.
Otras dos estadísticas han reflejado el cambio
citado de tendencia. La Encuesta anual de Condiciones de Vida del INE señala que la proporción de hogares que vive
de alquiler alcanzó el nivel mínimo en 2005-06,
con el 10,4%. Dicha proporción apenas
mejoró en 2007, al pasar al 10,5%. La recuperación se ha producido entre 2008 y 2013. En este último año el nivel alcanzado ha sido el 15,4%. Las
autonomías con mayor peso del alquiler
en 2013 fueron Baleares, con el 27,0% de hogares, y Madrid, con el
21,2%. La proporción más reducida, el 10,5%, correspondió a Extremadura y a La
Rioja.
El INE ha
publicado los primeros resultados de la Encuesta Continua de Hogares relativa a
2013. En dicha encuesta la proporción media
citada resulta aún más elevada,
el 16,1 %. Una información adicional
aportada por la encuesta mencionada es que el 30,1% de los hogares, unos 5,5
millones, reside en viviendas en propiedad, pero con pagos hipotecarios
pendientes.
En un
trabajo divulgado por UVE Valoraciones, S.A., German Pérez Barrio ha destacado
el aumento de las ofertas de viviendas de alquiler en uno de los principales portales inmobiliarios. En 2006 dicha oferta ascendía al 10%, mientras que en
2014 la proporción analizada ha
ascendido hasta el 28,6%. Según dicho autor la mayor oferta de viviendas de alquiler
procede de viviendas nuevas no vendidas, realizada por promotores y también por
los bancos que se han quedado con un amplio volumen de tales viviendas.
Una segunda fuente de oferta de viviendas de
alquiler corresponde a los hogares que adquirieron viviendas con la
expectativa de obtener una rápida
revalorización del ahorro invertido y
que ahora deben de alquilarlas. Dicho alquiler permite, con frecuencia, hacer
frente al pago del préstamo con el que se adquirió la vivienda.
El descenso de los alquileres pagados en España ha sido importante con la crisis, alcanzando
el 33,1% hasta julio de 2014 en el caso del índice estimado por Fotocasa. Los precios de las viviendas, a la vista del
comportamiento del índice estimado por el INE, apoyado en los precios
declarados en las escrituras intervenidas por los notarios, descendieron por
encima del 37%, retroceso que fue aún
mayor en el caso del índice obtenido por Tinsa.
El descenso de los alquileres, según el trabajo citado de Pérez Barrio,
refleja la realidad de un aumento de la oferta de alquileres superior a la
demanda.
El mayor retroceso de los precios de la vivienda
respecto del alquiler revela que la rentabilidad de los alquileres ha crecido, y ello desde el 3,9% de 2007
hasta el 4,8% de 2014, según el Banco de España. Entre 2003 y 2012 el coste de
alquilar fue inferior al de comprar. La alternativa resulta menos clara en
2014, puesto que en la decisión de comprar influyen las expectativas de aumento
de los precios de las viviendas, que han pasado a ser positivas en 2014.
El descenso
de los precios de venta, que todavía persistió en el primer semestre de 2014,
según la estadística de Fomento, unido a los menores tipos de interés de los
préstamos, han producido una mejora de la accesibilidad a la vivienda en propiedad en
2014. El esfuerzo de acceso se ha situado este año en un 26,3% de los ingresos familiares (28%
en 2013).La estimación se ha realizado para el hogar que ganase el salario
medio anual calculado por el INE.
En el periodo enero-julio de 2014 los
alquileres se situaron ligeramente por debajo del mismo periodo de 2013. Bajo
los mismos supuestos que para el acceso
a la propiedad, el hogar de nueva creación que ganase el salario
medio debería de destinar un 32,8% de
los ingresos para ocupar una vivienda en
alquiler.
En 2014
resulta, pues, más accesible la vivienda
en propiedad que en alquiler, bajo el supuesto de que el nuevo hogar tuviese
acceso a un préstamo bancario, supuesto que resulta problemático. Además, el que
el préstamo cubra, por lo general, no más del 80% del precio de venta de
la vivienda, obliga al hogar de nuevo acceso a
disponer de un ahorro equivalente al 20% del precio de la vivienda, que
es una importante restricción. El ajuste salarial y la inestabilidad
laboral provocados por la
política económica vienen a ser, pues, los factores más relevantes de cuantos
impulsan el alquiler como forma de acceso a la vivienda en España en 2014.
Una versión de este artículo se publicó en la revista El Siglo de
13.10.2014
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