LOS MERCADOS
DE VIVIENDA EUROPEOS EN 2013. ANTICIPO DE
2014?
Julio
Rodríguez López
Los mercados de vivienda europeos tuvieron una
evolución homogénea en la etapa alcista del ciclo que terminó en 2007. En la
etapa posterior de recesión los comportamientos han sido más dispares. Los
retrocesos de los precios de la vivienda posteriores a 2007 han sido proporcionales en cada país a la intensidad
del aumento en la fase expansiva
precedente. Las inyecciones de liquidez de los bancos centrales para estimular
el crecimiento han ocasionado movimientos alcistas en los precios de las
viviendas. Esto impulsó en 2013
la presencia en los mercados de vivienda de inversores institucionales, dispuestos a
realizar compras de activos inmobiliarios en los mercados con mejores
perspectivas de rentabilidad.
El auge de los
mercados de vivienda que terminó en 2007 fue más prolongado e intenso que los precedentes.
En el promedio de la Eurozona se ha estimado que la duración media de dicha
fase de auge fue de 33 trimestres y que la desviación media al alza de los
precios de la vivienda sobre la
tendencia a largo plazo fue de un 39%.
Los
crecimientos duraderos e intensos de los precios de las viviendas se
consideran como no sostenibles. Las consecuencias posteriores se manifiestan
en términos de caídas de los precios, descensos de la inversión en vivienda,
retrocesos del PIB y del empleo, endeudamientos elevados de los gobiernos,
empresas y hogares. Conviene evitar tales consecuencias estableciendo “señales “que informen sobre aumentos
insostenibles a corregir por los bancos centrales.
Dentro de la
Eurozona nueve estados miembros presentaron rasgos de “burbuja” en la fase
alcista del ciclo, aunque la intensidad no fue la misma. El grupo lo integran Eslovenia, España, Estonia, Francia, Grecia, Holanda, Irlanda, Italia y Portugal. No se
advirtieron rasgos claros de “boom” en los restantes países miembros. Los amplios déficits exteriores se produjeron sobre todo en los países más afectados por la
“burbuja”.
En algunos países la evolución de los precios de la vivienda en
las principales áreas metropolitanas resulta un tanto diferente de los del
resto del país. Destacan sobre todo los
casos de Moscú y de Londres. En el primer caso
los procesos migratorios han producido importantes aumentos de población
en la capital, lo que ha impulsado el
alza de los precios. Dicha situación ha
suscitado la presencia de inversores extranjeros.
La
fuerte expansión de los precios de
Londres se debe sobre todo a los inversores institucionales del resto del
mundo, que han encontrado en dicha capital una situación óptima para invertir con beneficios. Los aumentos de
precios son muy superiores a los del resto del país y han aparecido problemas de falta de alojamientos para
hogares con bajos niveles de ingresos. Por si faltaba algo, el programa de
“ayuda a la compra” del gobierno británico, establecido en 2013, ha elevado hasta el 95%
del precio la relación préstamo/valor mediante préstamos complementarios del
gobierno a los compradores. Se ha reforzado la demanda de viviendas de hasta
600.000 libras de precio y han crecido más unos precios que ya estaban sobrevalorados
antes del establecimiento de dicho programa (Martin Wolf, “Use of Housing to
refloat the economy is dangerous”, FT, 22.3.2013), que puede retirarse en 2014.
En los
países escandinavos los precios de las viviendas no han dejado de subir desde
2008. Los aumentos de población, alimentados por una elevada natalidad y por la política
monetaria expansiva de los bancos centrales respectivos, han impulsado
los préstamos hipotecarios y han contribuido a crear una situación de recalentamiento próxima a la burbuja.
En 2013
los bancos centrales realizaron amplios programas de “alivio cuantitativo”
para impulsar a la economía. Para ello aportaron liquidez abundante a tipos de interés muy reducidos. Se favoreció
la compra de activos, en especial
acciones en bolsa y vivienda. En 2013 ha sido compatible la presencia de unos
ritmos moderados de crecimiento del PIB en la economía mundial, acompañados de tasas
de desempleo elevadas, con aumentos destacados en los precios de las de las acciones cotizadas. De hecho han aparecido “espumas de burbujas” en
algunos mercados de viviendas (N. Roubini, “De nuevo las burbujas
inmobiliarias”, Expansión, 4.12.2013).
En el 2º
trimestre de 2013 los precios de las viviendas en la Eurozona descendieron un -2,4% sobre el mismo periodo de 2012. La
disparidad de situaciones en los mercados nacionales de viviendas la confirma
el que, en dicho periodo el aumento
máximo de precios llegase hasta el 12%, en
Estonia, mientras que el mayor retroceso
de precios fue el -12% de España.
La evolución de los precios de la vivienda en la Eurozona puede ser
coherente con los fundamentos, pero a nivel de país dicha situación puede distar de dicha coherencia (BCE, “Recent house price
developments in the Euro Area, Boletín
Mensual, noviembre 2013). Las perspectivas para 2014 son más favorables para
los mercados europeos de vivienda y también para la preparación de nuevas
burbujas.
Una versión de este artículo ha aparecido en la revista “Escritura Pública”
(del Consejo General del Notariado), de enero de 2014
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