El fin de año es
un momento propicio para hacer previsiones. Hubo novedades en 2013 en el mercado de vivienda, el factor causal más
importante de la crisis que todavía afecta a la economía española. En la
evolución del mercado de vivienda todavía predominó el perfil general deprimido, puesto que las
ventas y la nueva oferta de viviendas
volvieron a descender en 2013 de forma significativa.
Los precios de la vivienda disminuyeron en el conjunto del año de
forma más moderada que en los dos años precedentes, pareciendo recuperarse en el segundo semestre. Inversores y fondos de inversión ha aportado
liquidez, lo que ha afectado a los
precios. La inflexión al alza de estos
últimos puede haber tenido lugar, pues, sin que se produzca una recuperación
efectiva y duradera del mercado de
vivienda.
Los precios de la vivienda descendieron en España con claridad desde 2008 hasta el 2º trimestre de 2013. En
el tercer trimestre experimentaron una inflexión ligeramente alcista según el Índice
de Precios de Vivienda del INE, registrándose un ligero aumento intertrimestral
(0,7%). En dicha evolución destacaron las autonomías y provincias con más peso del turismo en la actividad.
Tras
los importantes descensos de precios de 2011-2012, inversores y fondos de inversión se han hecho presentes desde el
verano de 2013. Es posible que el
descenso interanual del 7,9% del índice de precios de vivienda del INE
registrado en el tercer trimestre sea más reducido al final del año.
En los tres
primeros trimestres de 2013 las ventas de viviendas cayeron en casi un 10%
sobre el año precedente, según la estadística del Ministerio de Fomento. La
prevision anual de ventas es de unas 325.000 viviendas, un tercio de las de
2006. Lo más destacable es el muy diferente comportamiento de las
ventas a extranjeros (residentes y no residentes), que aumentaron en un 21,3% en dicho periodo, mientras que las ventas a españoles residentes
retrocedieron en un 14,1%.
El peso de las ventas a extranjeros en el total se ha aproximado así al 17%, registrando un peso especialmente
elevado en las autonomías de Baleares
(38,8%), Canarias (36,2%), Comunidad Valenciana (35,2%) y Murcia (19%).
La presencia de fondos de inversión en los mercados
inmobiliarios es un rasgo común de toda Europa, en especial en Londres, Alemania
y países escandinavos, donde el mercado inmobiliario presenta las mejores
perspectivas. Las oleadas de liquidez
emanadas de los bancos centrales han creado
un clima preburbuja muy lejano del perfil real de la economía.
Pero los
fundamentos del mercado de vivienda español no anticipan todavía una recuperación. Los 3,6 millones de empleos
perdidos siguen pesando sobre el mercado. Los nuevos contratos laborales,
con su baja remuneración y con su evidente
inestabilidad no estimulan precisamente
el acceso a la vivienda en propiedad mediante un préstamo hipotecario.
La renta disponible de los hogares ha debido
descender en 2013 en torno al 2% en
términos reales, afectada por la debilidad
del empleo, por la reducción de las prestaciones sociales y por los descensos
salariales. El crédito hipotecario para compra de vivienda disminuyó en más de
un 20% sobre 2012 en los diez primeros meses del año. Casi el 40% de las ventas
de viviendas se han realizado sin necesidad de préstamo hipotecario. La
accesibilidad a la vivienda ha mejorado, pero la escasez de financiación hace
poco relevante dicha mejora.
La debilidad del mercado de trabajo, la dureza del mercado hipotecario español y la
persistente restricción crediticia impulsan a los jóvenes
que se animan a emanciparse a alojarse en
viviendas de alquiler. Una parte significativa de las compras que realizan los inversores corresponden
a edificios con viviendas ya alquiladas, incluidas las viviendas
protegidas o de alquiler con opción a
compra.
Los resultados definitivos del Censo
de Viviendas de 2011 ha confirmado que solo un 13,5% de las viviendas principales
eran de alquiler en la fecha de referencia de dicha estadística (1.11.2011), lo
que implica que el alquiler tiene un amplio margen de recorrido al alza en España.
La nueva oferta de viviendas se ha mantenido débil en 2013, situándose la
previsión de viviendas iniciadas por debajo de las 35.000. El descenso de
actividad fue menor en el segmento de la
rehabilitación. Las viviendas terminadas se situarán por debajo de las 70.000
en este ejercicio. La obra construida (inversión en vivienda) ha
descendido casi en un 9% sobre el año
anterior.
Los bancos son determinantes en el mercado de vivienda español. Las amplias disponibilidades de suelo existentes
en sus activos facilitan que una parte sustancial de las nuevas promociones de
viviendas las desarrollen dichas entidades, de forma directa o a través de
permutas con los promotores a los que financia. Los bancos controlan así una parte importante de la nueva oferta
y también controlan el segmento de la demanda que requiere de financiación
crediticia.
Como ya se ha indicado, las políticas de “alivio
cuantitativo” de los bancos centrales han provocado una fuerte aportación de
liquidez a los mercados. Se han reactivado
las compras de activos, entre ellas las
de vivienda. Como ha sucedido con la economía y con la bolsa en 2013, en 2014 hasta
es posible que los mercados de viviendas registren aumentos en los precios de venta sin que se recupere la
demanda. El tiempo de las burbujas no ha dejado de estar presente.
Una versión reducida de este articulo se publicó en El Siglo de 23.12.2013