Una de las consecuencias destacadas de la
prolongada crisis económica que se vive en España desde después de 2007 es el peso creciente del alquiler como forma
de tenencia de la vivienda. Los censos decenales
de viviendas del INE han sido durante
bastante tiempo la única forma de aproximarse a la realidad del alquiler. Según
dicha fuente, la proporción del alquiler
entre las viviendas principales
descendió en España desde el 51,4% de
1950 hasta el 11,4% en 2001.
Hasta
que se privatizaron en Europa Oriental
los inmensos parques públicos de viviendas estatales de alquiler, España apareció
en las estadísticas internacionales como
el país occidental con la menor proporción de viviendas de alquiler. Un estudio
del Ministerio de Obras Publicas detectó, allá por la segunda mitad de los años
ochenta, que el mercado del alquiler era prácticamente inexistente en España.
Según dicho estudio, al contrario de lo
que sucedía en otros países de Europa
Occidental, las viviendas de alquiler existentes por entonces eran casi todas
propiedades de hogares. La presencia de empresas con importantes patrimonios de
viviendas alquiladas ha sido bastante escasa en España hasta hace poco tiempo.
El conocimiento del mercado de alquiler ha mejorado
algo en España en los últimos años, tras disponerse de los resultados de la Encuesta de Condiciones
de Vida de los Hogares (ECV), realizada con periodicidad anual por el INE desde
2004. Los resultados de dicha encuesta, obtenidos
entre un total de alrededor de 15.000 hogares,
revelan que el alquiler, de forma coherente con los resultados censales, siguió descendiendo en España hasta 2007, año este en el que los hogares que residían en
viviendas de alquiler solo suponían el
10,4% del total.
La
llegada de la crisis ha supuesto una mayor disposición de los hogares a acceder
a la vivienda en forma de alquiler, a la vista de que la proporción citada ascendió
hasta el 14,5% en 2012, según la última
ECV publicada por el INE. El crecimiento citado se ha producido en el
segmento de hogares que paga un alquiler de mercado, pues ha retrocedido el
componente de alquileres por debajo del mercado. Existe otra forma de tenencia, la de la cesión
gratuita de la vivienda, de la que disfrutaba un 6,4% de hogares en 2012.
No se entiende porque el Ministerio de Fomento y, a fin de
cuentas, el actual gobierno de España,
cuando habla de la proporción de hogares
que vive de alquiler suma a los que
residen en viviendas de dicha condición
los que viven en las cedidas en uso gratuito. De este modo el gobierno describe
un mercado de alquiler de mayor alcance que el real (en 2012 habría así un 20,8% de alquiler frente al 14,5%
efectivo). El alquiler es una variable
económica y legal que no debe de
desvirtuarse en su contenido.
En 2013 una novedad del mercado de viviendas
es la presencia de fondos de Inversión que quieren aprovechar en España las oportunidades que se derivan, por un
lado, de los más bajos precios de venta de las viviendas y, por otra parte, de
la mayor demanda potencial de viviendas de alquiler derivada de la crisis y del debilitado mercado de trabajo de
España. A falta de crédito a comprador y a la vista de las inestabilidades de todo tipo de que adolecen los
nuevos contratos laborales, los hogares de nueva creación acuden al alquiler con mucha mas intensidad
que en el inmediato pasado.
Los dos “Reales Decretos Guindos“de 2012 y la
creación de Sareb a fines de dicho año reforzaron el moderado descenso de
precios de la vivienda derivado de la débil
demanda que había predominado entre 2007 y 2011. En 2013 los fondos de inversión
han tenido un mayor protagonismo en el mercado de vivienda de España. Algunas de las
ventas de viviendas realizadas a dichos fondos de Inversión en 2013 proceden de empresas públicas que, en su día, fueron el vehículo empleado por gobiernos
autónomos o locales para llevar a cabo promociones de viviendas sociales para
el alquiler o para el alquiler con opción a compra.
Dichas compras de parques de viviendas públicas
protegidas de alquiler por fondos de inversión pueden implicar cambios
importantes en las condiciones de los contratos para los arrendatarios, una vez
cumplido el plazo del contrato de alquiler en vigor, que no pasará de los cinco
años desde la firma del mismo. Se entiende
que las administraciones publicas citadas necesiten “hacer caja” con sus
activos inmobiliarios, pero en dichas ventas se deben de respetar las
condiciones generales bajo las cuales
se alquilaron unas viviendas construidas con algún tipo de protección. Dichas
viviendas, por lo general, se destinaron a hogares con niveles de
ingresos por debajo de la media.
No
ayudaría nada a la paz social el que los desahucios derivados del cambio de propietario
en las principales promociones públicas
de alquiler de los últimos años se uniesen a los producidos por el impago de las hipotecas. En
las promociones públicas en cuestión se
preveían unos precios de venta de las viviendas en el caso de la figura del
alquiler con opción a compra. Es discutible
que las ventas de tales viviendas a los fondos en cuestión se hayan realizado a
unos precios muy por debajo de los previstos si los arrendatarios optasen
por la compra de la vivienda al final de
los contratos de alquiler. La urgencia
por disponer de efectivo en tales empresas públicas, además de implicar
la renuncia a mantener un parque social de viviendas de alquiler, puede implicar unas pérdidas en la operación
superiores al coste inicial previsto, por más que se gane en liquidez.
Una versión de este articulo se publicará en El Siglo a partir del 8.12.2013