Los índices
de referencia de los préstamos hipotecarios a comprador de vivienda son una pieza importante del sistema crediticio. La
evolución del tipo de referencia más empleado afecta al ahorro de los hogares
cuando dominan los créditos a interés variable. Los índices de referencia hasta
ahora usados en España distan de ser óptimos, pero no existe una alternativa clara
a los hasta ahora utilizados.
En los últimos 20 años, dentro del sistema hipotecario español, uno
de los de mayor dimensión del mundo, los
créditos a interés variable han pasado a ser hegemónicos. Así, en 2012, según
la Estadística Registral, el 96,5% de
los nuevos préstamos hipotecarios para compra de vivienda fueron a interés
variable. En dicho año el 3,5% fueron a interés fijo, el 90% fueron
créditos a interés variable con el
euribor a doce meses como índice de
referencia. El 4,5% lo fueron a interés
variable indiciados con el IRPH (índice de referencia de los préstamos
hipotecarios).
Por otra parte, según el Banco de España, los
créditos a interés variable con
actualización anual han descendido desde el 90% del total de nuevos préstamos de
2008 hasta el 77% en 2012. Los créditos con periodos de actualización situados entre uno y cinco años han pasado del 6,2% de 2008 al
20,2% en 2012.
Los préstamos a tipo variable indiciados con el
euribor a doce meses siguen siendo la fórmula más frecuente. La manipulación probada
del Libor por parte de un grupo de grandes bancos europeos y norteamericanos ha
arrojado dudas sobre el contenido efectivo
del euribor, en un tiempo de escaso
funcionamiento de los mercados mayoristas de dinero.
El fuerte
descenso del euribor en 2012-13
lo han compensado los bancos con un importante aumento del
diferencial entre el tipo ofrecido y el
euribor, que ha alcanzado el 2,63% en
los dos primeros meses de 2013. El euribor como índice de referencia presenta
una importante variabilidad media anual, que fue del 46% entre 2003 y 2012.
Dicha variabilidad resulta más moderada,
el 11%, en el caso del tipo de interés medio de los préstamos a comprador de
vivienda a plazos superiores a los tres
años.
No existe un índice ideal ni la actualización
anual de los tipos de interés es lo más conveniente. La fórmula ideal sería pactar con un banco un tipo de interés fijo no muy superior
al tipo medio de los préstamos a interés variable durante un periodo de tiempo
situado entre tres y cinco años. Se tendría prevista una actualización del tipo al término de dicho plazo, estableciendo un referente que podría ser el
euribor a doce meses o el tipo medio de los préstamos a largo plazo.
[1] JRL es vocal del Consejo Superior de Estadística del INE y miembro del
colectivo “Economistas frente a la crisis”.