26 diciembre 2013

Sumpasa y la política de vivienda en Pozuelo Julio Rodríguez López


La empresa municipal de suelo y vivienda de la ciudad de  Pozuelo de Alarcon (Madrid, 84.000 habitantes, 3.636 parados a 30 de noviembre de 2013, nunca gobernó la izquierda desde la transición democrática, fuerte incidencia del tema Gurtel),  Sumpasa, controlada al 100% por el ayuntamiento de esta ciudad,  ha sido disuelta por acuerdo mayoritario de su Consejo de Administración de 26.12.2013. Tras el Consejo  citado , se ha convocado la comisión liquidadora, integrada por los miembros del consejo . Los dos consejeros opuestos a la liquidación (Julio Rodríguez  y José Antonio León),  han renunciado a formar parte de dicha comisión, por coherencia con su posición en el Consejo opuesta  a tal liquidación.

Las razones esgrimidas por el consejero Julio Rodríguez para oponerse al acuerdo de liquidación se recogen en el texto que viene a continuación.

1.        1.  Sumpasa se creó para ayudar a los jóvenes a acceder a una vivienda. Los elevados precios de la vivienda en Pozuelo  han complicado el acceso a la vivienda a los jóvenes hogares de esta ciudad.

  1. El problema del difícil acceso a la vivienda no ha desaparecido, aunque se encuentre  situado en un  2º plano ante la situación del mercado de trabajo, donde se han perdido 3,6 millones de empleos en España  entre el primer trimestre de 2008 y el 3º de 2013.
  2. En el 3er trimestre de 2013 el precio medio de una vivienda en el conjunto de Pozuelo fue de  2351,3 euros/m2, 212.000 euros por una vivienda de 90 m2 (datos del Mº de Fomento). De conseguirse un préstamo (80%), cosa nada fácil, a un tipo de mercado del 3,25%,a 25 años, la cuota mensual a pagar seria de 821 euros/mes, el 39% del salario medio de la Comunidad de Madrid (2121,3 euros/mes, según el INE), además de tener que aportar el 20% que no cubre el préstamo (42.000 euros). El hogar de nueva creación queda fuera del acceso a la propiedad.
4.      4 .Pozuelo tiene una proporción del 15,7% de viviendas principales de alquiler, 2,2 puntos por encima de la media de España (Censo de Viviendas de  2011). Las viviendas sociales de alquiler ofrecidas por Sumpasa son objeto de demanda  por parte de los jóvenes hogares, que tienen menos “querencia “por la vivienda en propiedad que  lo que hasta ahora ha sido habitual en España. También se puede interpretar tal evolución en el sentido de que los jóvenes hogares  recurren más  al alquiler ante la dificultades crecientes  de acceder en propiedad y por las terribles consecuencias del impago de la hipoteca.

5.       5. El nuevo Plan Estatal de Vivienda 2013-16,(RD 233/2013, BOE 10.4.2013), incluye un programa de fomento de la creación de un parque de viviendas de alquiler. Incluye subvenciones de hasta 22.500 euros por vivienda, que solo podrán edificarse sobre suelo o  edificaciones de titularidad pública, para hogares con ingresos no superiores a 3 IPREM (1598 euros/mes) contemplando ayudas al alquiler.

6.       6.El nuevo plan cuatrienal citado incluye asimismo ayudas a la rehabilitación de viviendas, para lo que hay un programa en el Plan. Alquiler y rehabilitación son los principales objetivos, sobre el papel, de la política estatal de vivienda. Según el Censo de Viviendas de 2011, el 34% de las viviendas de Pozuelo tiene  más de 30 años de antigüedad, lo que justifica una política  activa de rehabilitación en esta ciudad.

7.       7.Las necesidades de ayudas  al acceso a la vivienda persisten en Pozuelo. Nada ha cambiado desde que se creó Sumpasa, que ahora podría seguir siendo un instrumento útil  para la política de vivienda del ayuntamiento de Pozuelo. Dicho ayuntamiento debe tener algún interés en que a los jóvenes de esta ciudad no les resulte imposible el acceso a la vivienda, dificultad que se advertirá aun mas en cuanto se recupere la creación de empleos tras la crisis.

8.      8.  El ayuntamiento de Pozuelo puede hacer política de vivienda sin Sumpasa, pero una vez creada y consolidada esta empresa viene a ser un instrumento especializado para colaborar con el gobierno local  en las actuaciones que vaya a desarrollar.

9.       9. La desaparición de Sumpasa responde a un objetivo de política general del actual gobierno de España , no responde a la situación y problemática de este municipio. El voto en contra a la eliminación de Sumpasa no es un voto para mantener ninguna situación de privilegio para nadie ni para alimentar burocracia. Sumpasa es un instrumento útil para desarrollar una política social que tiene mucho por hacer en Pozuelo.
110.   Es de esperar que el ayuntamiento de Pozuelo no venda las viviendas sociales de alquiler que construyó Sumpasa en el pasado a algún fondo “buitre” del tipo del que ha adquirido a la Comunidad de Madrid (IVIMA)  5.000 viviendas sociales de alquiler.


23 diciembre 2013

ALGO CAMBIÓ EN 2013 EN EL MERCADO DE VIVIENDA EN ESPAÑA Julio Rodríguez López


 El fin de año es un momento propicio para hacer previsiones. Hubo novedades en 2013 en  el mercado de vivienda, el factor causal más importante de la crisis que todavía afecta a la economía española. En la evolución del mercado de vivienda todavía predominó  el perfil general deprimido, puesto que las ventas y la nueva oferta de viviendas  volvieron a descender en 2013 de forma significativa. 

Los precios  de la vivienda disminuyeron   en  el conjunto del año   de forma más moderada que en los dos años precedentes, pareciendo recuperarse en el  segundo semestre.  Inversores y fondos de inversión ha aportado liquidez, lo que  ha afectado a los precios. La inflexión  al alza de estos últimos puede haber tenido lugar, pues, sin que se produzca una recuperación efectiva y duradera  del mercado de vivienda.

Los precios de la vivienda  descendieron en España con claridad  desde 2008 hasta el 2º trimestre de 2013. En el tercer trimestre experimentaron una inflexión ligeramente alcista según el Índice de Precios de Vivienda del INE, registrándose un ligero aumento intertrimestral (0,7%). En dicha evolución  destacaron  las autonomías y provincias  con más peso del turismo en la actividad.

 Tras los importantes descensos de precios de 2011-2012, inversores  y fondos de inversión  se han hecho presentes   desde el verano de 2013.  Es posible que el descenso interanual del 7,9% del índice de precios de vivienda del INE registrado en el tercer trimestre sea más reducido al final del año.

 En los tres primeros trimestres de 2013 las ventas de viviendas cayeron en casi un 10% sobre el año precedente, según la estadística del Ministerio de Fomento. La prevision anual de ventas es de unas 325.000 viviendas, un tercio de las de 2006.  Lo más destacable  es el muy diferente comportamiento de las ventas a extranjeros (residentes y no residentes), que aumentaron en  un 21,3% en dicho periodo, mientras  que las ventas a españoles residentes retrocedieron en un 14,1%.

 El peso de las ventas a extranjeros en el total  se ha aproximado  así al 17%, registrando un peso especialmente elevado  en las autonomías de Baleares (38,8%), Canarias (36,2%), Comunidad Valenciana (35,2%) y Murcia (19%).


La presencia de fondos de inversión en los mercados inmobiliarios  es un rasgo común de  toda Europa, en especial en Londres, Alemania y países escandinavos, donde el mercado inmobiliario presenta las mejores perspectivas.  Las oleadas de liquidez emanadas de los bancos centrales  han creado un clima preburbuja muy lejano del perfil real de la economía. 

Pero los fundamentos del mercado de vivienda español no anticipan todavía  una recuperación. Los 3,6 millones de empleos perdidos siguen pesando sobre el mercado. Los nuevos contratos laborales, con  su baja remuneración y con su evidente inestabilidad  no estimulan precisamente el acceso a la vivienda en propiedad  mediante un préstamo hipotecario.

La renta disponible de los hogares ha debido descender  en 2013 en torno al 2% en términos reales, afectada  por la debilidad del empleo, por la reducción de las prestaciones sociales y por los descensos salariales. El crédito hipotecario para compra de vivienda disminuyó en más de un 20% sobre 2012 en los diez primeros meses del año. Casi el 40% de las ventas de viviendas se han realizado sin necesidad de préstamo hipotecario. La accesibilidad a la vivienda ha mejorado, pero la escasez de financiación hace poco relevante  dicha mejora.

La debilidad del mercado de trabajo,  la dureza del mercado hipotecario español  y  la persistente restricción crediticia impulsan  a los  jóvenes que se animan a emanciparse a alojarse en  viviendas  de alquiler.  Una  parte significativa  de las compras que realizan los inversores corresponden a edificios con viviendas ya alquiladas, incluidas las viviendas protegidas  o de alquiler con opción a compra.

 Los resultados definitivos del  Censo de Viviendas de 2011 ha confirmado que solo un 13,5% de las viviendas principales eran de alquiler en la fecha de referencia de dicha estadística (1.11.2011), lo que implica que el alquiler tiene un amplio margen de recorrido al alza en España.

La nueva oferta de viviendas  se ha mantenido débil en 2013, situándose la previsión de viviendas iniciadas por debajo de las 35.000. El descenso de actividad  fue menor en el segmento de la rehabilitación. Las viviendas terminadas se situarán por debajo de las 70.000 en este ejercicio. La obra construida (inversión en vivienda) ha descendido  casi en un 9% sobre el año anterior.

Los bancos son determinantes en el mercado de vivienda español.  Las amplias disponibilidades de suelo existentes en sus activos facilitan que una parte sustancial de las nuevas promociones de viviendas las desarrollen dichas entidades, de forma directa o a través de permutas con los promotores a los que financia. Los  bancos  controlan  así una parte importante de la  nueva oferta  y también controlan el segmento de  la demanda que requiere de financiación crediticia.

Como ya se ha indicado, las políticas de “alivio cuantitativo” de los bancos centrales han provocado una fuerte aportación de liquidez a los mercados. Se han  reactivado   las compras de activos, entre ellas las de vivienda. Como ha sucedido con la economía y con la bolsa en 2013, en 2014 hasta es posible que los mercados de viviendas registren aumentos en  los precios de venta sin que se recupere la demanda. El tiempo de las burbujas no ha dejado de estar presente.

 Una versión reducida de este articulo se publicó en El Siglo de 23.12.2013



08 diciembre 2013

EL ALQUILER, MOTIVO DE ESPECULACION Julio Rodríguez López


  Una de las consecuencias destacadas de la prolongada crisis económica que se vive en España  desde después de 2007  es el peso creciente del alquiler como forma de  tenencia de la vivienda. Los censos decenales de viviendas del INE  han sido durante bastante tiempo la única forma de aproximarse a la realidad del alquiler. Según dicha fuente,  la proporción del alquiler entre  las viviendas principales descendió en España desde el  51,4% de 1950 hasta el 11,4% en 2001.

Hasta que se privatizaron  en Europa Oriental los inmensos parques públicos de viviendas estatales de alquiler, España apareció en las estadísticas internacionales  como el país occidental con la menor proporción de viviendas de alquiler. Un estudio del Ministerio de Obras Publicas detectó, allá por la segunda mitad de los años ochenta, que el mercado del alquiler era prácticamente inexistente en España. Según dicho estudio,  al contrario de lo que sucedía  en otros países de Europa Occidental, las viviendas de alquiler existentes por entonces eran casi todas propiedades de hogares. La presencia de empresas con importantes patrimonios de viviendas alquiladas ha sido bastante escasa en España hasta hace poco tiempo. 

 El conocimiento del mercado de alquiler ha mejorado algo en España en los últimos años, tras disponerse de  los resultados de la Encuesta de Condiciones de Vida de los Hogares (ECV), realizada con periodicidad anual por el INE desde 2004. Los resultados de dicha encuesta,  obtenidos entre un total de  alrededor de 15.000 hogares, revelan que el alquiler, de forma coherente con los resultados censales,  siguió descendiendo en  España hasta 2007, año este  en el que los hogares que residían en viviendas  de alquiler solo suponían el 10,4% del total.

La llegada de la crisis ha supuesto una mayor disposición de los hogares a acceder a la vivienda  en forma de alquiler,  a la vista de que la proporción citada ascendió hasta el 14,5% en 2012, según la última  ECV publicada por el INE. El crecimiento citado se ha producido en el segmento de hogares que paga un alquiler de mercado, pues ha retrocedido el componente de alquileres por debajo del mercado. Existe  otra forma de tenencia, la de la cesión gratuita de la vivienda, de la que disfrutaba un 6,4% de hogares en 2012.

  No se entiende  porque el Ministerio de Fomento y, a fin de cuentas, el  actual gobierno de España, cuando  habla de la proporción de hogares que vive de alquiler suma a los  que residen en  viviendas de dicha condición los que viven en las cedidas en uso gratuito. De este modo el gobierno describe un mercado de alquiler de mayor alcance que el real (en 2012 habría así  un 20,8% de alquiler frente al 14,5% efectivo). El alquiler es una variable  económica y legal que no debe de  desvirtuarse en  su contenido.

  En 2013 una novedad del mercado de viviendas es la presencia de fondos de Inversión que quieren aprovechar en España  las oportunidades que se derivan, por un lado, de los más bajos precios de venta de las viviendas y, por otra parte, de la mayor demanda potencial de viviendas de alquiler derivada de la crisis  y del debilitado mercado de trabajo de España. A falta de crédito a comprador y a la vista de las  inestabilidades de todo tipo de que adolecen los nuevos contratos laborales, los hogares de nueva creación  acuden al alquiler con mucha mas intensidad que en el inmediato pasado.

 Los dos “Reales Decretos Guindos“de 2012 y la creación de Sareb a fines de dicho año reforzaron el moderado descenso de precios de la vivienda  derivado de la débil demanda que había predominado entre 2007 y 2011. En 2013 los fondos de inversión han tenido un mayor protagonismo en el mercado de vivienda de España. Algunas  de las  ventas de viviendas realizadas a dichos fondos de Inversión en 2013  proceden de empresas públicas que,  en su día,  fueron el vehículo empleado por gobiernos autónomos o locales para llevar a cabo promociones de viviendas sociales para el alquiler o para el alquiler con opción a compra.

 Dichas compras de parques de viviendas públicas protegidas de alquiler por fondos de inversión pueden implicar cambios importantes en las condiciones de los contratos para los arrendatarios, una vez cumplido el  plazo del contrato de  alquiler en vigor, que no pasará de los cinco años desde la firma del mismo. Se entiende  que las administraciones publicas citadas necesiten “hacer caja” con sus activos inmobiliarios, pero en dichas ventas se deben de respetar las condiciones generales   bajo las cuales se alquilaron unas viviendas construidas con algún tipo de protección. Dichas viviendas,  por lo general,  se destinaron a hogares con niveles de ingresos por debajo de la media.


No ayudaría nada a la paz social el que los desahucios derivados del cambio de propietario en las  principales promociones públicas de alquiler de los últimos años se uniesen a los  producidos por el impago de las hipotecas. En las promociones públicas en cuestión  se preveían unos precios de venta de las viviendas en el caso de la figura del alquiler con opción a compra. Es  discutible que las ventas de tales viviendas a los fondos en cuestión se hayan realizado a unos precios muy por debajo de los previstos si los arrendatarios optasen por  la compra de la vivienda al final de los  contratos de alquiler. La urgencia por disponer  de efectivo  en tales empresas públicas, además de implicar la renuncia a mantener un parque social de viviendas de alquiler,  puede implicar unas pérdidas en la operación superiores al coste inicial previsto, por más que se gane en liquidez. 

Una versión de este articulo se publicará en El Siglo  a partir del 8.12.2013