28 septiembre 2013

La política de vivienda. Un escenario que cambió en 2013. Julio Rodriguez López

  
  En el primer semestre de 2013   se  han puesto en marcha los primeros cambios introducidos en el marco estatal de la política de vivienda por el gobierno resultante de las elecciones generales de noviembre de 2011. Un Acuerdo de Consejo de Ministros de 5 de junio de 2013 aprobó un “Plan integral de Vivienda y Suelo”. Los objetivos del Plan fueron los de garantizar el derecho a la vivienda adecuada, paliar la situación de hogares con dificultades para afrontar las deudas hipotecarias, mejorar el estado de conservación en sentido amplio del parque de viviendas existente. Por último, dicha política pretende contribuir a la reconversión y reactivación del sector de la construcción.
Las piezas más destacadas de dicho Plan fueron las correspondientes a un nuevo Plan de Vivienda estatal 2013-2016, a una Ley de que potenciaría la rehabilitación y  que modificaría la normativa vigente en materia de suelo, y de  otra Ley  que modificase la hasta ahora vigente en materia de arrendamientos Urbanos. A todo esto se añadiría  una nueva Ley que recogiese los cambios introducidos por vía de Reales Decretos-Ley en materia de desahucios de viviendas por impago de préstamos.
  El nuevo Plan de Vivienda 2013-2016 (RD 233/2013, BOE de 10.4.2013, “Plan Estatal de Fomento del  alquiler de Viviendas, rehabilitación, “regeneración y renovación urbana, 2013-2016) viene a ser  el décimo plan plurianual  de vivienda de la democracia (el primero fue el de 1981-83, imperantes Suarez y Calvo-Sotelo). El plan plurianual inmediatamente anterior fue el PEVR 2009-12, que resultó afectado de forma muy negativa en su aplicación por la restricción crediticia derivada de la crisis financiera iniciada en 2007. La política de viviendas protegidas ha descansado pesadamente en los créditos de las entidades colaboradoras para la promoción y compra de dicho tipo de  viviendas. Si falla dicha financiación, entonces el margen de maniobra de la política citada se pone en cuestión.
 El nuevo Plan 2013-16 pretende no gravar los futuros Presupuestos Generales del Estado. Se trata de complementar las ayudas del Plan Estatal de Viviendas con otras ayudas fiscales y con financiación procedente del  sector privado. El Plan citado incluye siete programas, entre los que destaca el relativo a las ayudas al acceso al alquiler, en el que se recuperan las ayudas directas,  de hasta 200 euros al mes,  a los inquilinos con ingresos no superiores a tres veces el IPREM (19.170 euros/año) y que  no paguen más de 600 euros al mes de alquiler. Este último tope resulta un tanto reducido, a la vista de los niveles  de mercado de los alquileres.
Un segundo programa de interés es el correspondiente al fomento de la creación de un parque público de viviendas de alquiler. Dicho programa contempla ayudas  a la construcción de viviendas destinadas al alquiler, que no podrán superar los 22.500 euros por vivienda.  Dichas viviendas de alquiler  solo podrán edificarse sobre suelo o edificaciones  de titularidad pública. Las viviendas deberán destinarse a hogares (“unidades de convivencia”) con ingresos no superiores a 3 IPREM. Desaparece cualquier ayuda pública  a  la vivienda protegida en propiedad.
El Plan tiene un segundo bloque  destacado, relativo a la rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, centrado en las obras derivadas de los informes de evaluación de edificios y la mejora de la eficiencia energética  y la accesibilidad y  sesgado a favor de la renovación urbana. El Plan 2013-16 unifica el concepto de vivienda protegida, que será la calificada por las autonomías, destinadas a vivienda habitual del propietario y que tenga un precio máximo de venta o alquiler y que no supere los 90 metros cuadrados de superficie útil.
El plan prevé amplias posibilidades de alterar la calificación y régimen de uso de las viviendas protegidas ya calificadas. El Plan tiene unos recursos disponibles presupuestados por una cuantía de 2.311 millones de euros. Se prevé la participación de las autonomías, subrayándose la trascendencia de los convenios a firmar entre el Ministerio y cada comunidad  autonomía.
La Ley 4/2013, de 4 de junio, BOE de  5.6.2013, incluye un conjunto de  correcciones  sustanciales a la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24.de noviembre).   Se considera el hecho de que en Europa hay una proporción bastante mayor que en España de dicho tipo de viviendas, donde hay un 17% de hogares viviendo de alquiler, (en el Ministerio de Fomento añaden a los hogares en alquiler los que viven en viviendas cedidas en uso con carácter gratuito).
Las reformas de  la vigente ley de arrendamientos urbanos  rebajan  de cinco a tres años el plazo máximo del alquiler y  se puede despachar al inquilino con solo un año de contrato aduciendo la necesidad de la vivienda,  retornando así  al “Decreto Boyer” de 1985.  Se deja libertad entre arrendador y arrendatario para elegir el indicador con el que se va actualizar el alquiler, y no el IPC como hasta ahora. Si un comprador adquiere una vivienda alquilada estará obligado a permitir que el arrendatario continúe con su contrato siempre que dicho contrato esté inscrito en el Registro. Se agiliza el procedimiento de desahucio en caso de impago de rentas.
  El tercer instrumento destacado es la Ley 8/2013, de 26 de junio (BOE de 27 de junio de 2013) de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbana. Dicho texto legal es la tercera pieza rectificada de entre las que integran las la política de vivienda. Con dicha ley se pretende potenciar la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbana, “eliminando trabas actualmente existentes y creando mecanismos específicos que la hagan viable y posible”.  Se modifica en dicha ley un amplio conjunto de normas, éntrelas que destaca el texto refundido de la Ley de Suelo (RDL 2/2008), la Ley de Economía Sostenible (Ley 2/2011) y la Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal.
Destaca el alcance de los cambios introducidos en la normativa correspondiente a la rehabilitación. Se sustituye la actual ITE (inspección técnica de edificios) por el Informe  de  Evaluación de Edificios (IEE). Además, se  cambian las leyes vigentes de suelo y de propiedad horizontal, reforzando los derechos del propietario. Se abren las puertas a la figura del agente urbanizador, en este caso aplicado a la rehabilitación y a la  regeneración urbana. Se puede suspender  la reserva de suelo  (30% de la edificabilidad) para  la construcción de vivienda protegida o equivalente en los nuevos desarrollos urbanos. Dicha suspensión duraría  cuatro años y deberán aceptarla  las comunidades autónomas.
El cuarto instrumento relevante de la política de vivienda es la  Ley 1/2013, de 14 de mayo, (BOE de 15 de mayo de 2013) “de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social”, que viene a ser  la última norma  sobre desahucios derivados de impagos de préstamos hipotecarios para compra de viviendas. Cuatro han sido los cambios normativos introducidos para mejorar la situación de los deudores tras el inicio de la crisis. El RDL 8/2011 incrementó el salario inembargable tras la ejecución hipotecaria, desde el SMI hasta 1,5 SMI, más un 30% del SMI por cada miembro del núcleo familiar. Se elevó al 60% del valor de la tasación la cuantía a recibir por el deudor como contrapartida por el inmueble hipotecado. Menos de un año después, con un nuevo gobierno, el RDL 6/2012 introdujo la figura del “Código de Buenas Prácticas”, al cual pueden adherirse voluntariamente las entidades de crédito. 


La aceptación del Código citado por la entidad de crédito conduce a un procedimiento cuyos pasos básicos son los correspondientes a la reestructuración del préstamo, a una quita de hasta el 25% de la cuantía de la deuda y, finalmente, termina con la dación en pago, la liberación de la deuda para el deudor con la entrega de la vivienda al banco acreedor. El “umbral de insolvencia” establecido en el Código en cuestión  resulta extremadamente reducido.

El tercer cambio normativo,  el  RDL 27/2012, impuso una moratoria de dos años a los  lanzamientos (desahucios) de las viviendas habituales ocupadas por deudores morosos  con especial riesgo de exclusión. Se condicionó la moratoria al caso de  que la entidad acreedora se hubiese adjudicado la vivienda. Se consideró como hogares con riesgo de exclusión  a los que percibiesen unos ingresos no superiores a 3 IPREM (algo menos de 1.600 euros/mes),  junto a unos requisitos adicionales que  han limitado de forma significativa   el alcance de la norma.

La deuda puede seguir creciendo durante los dos años de suspensión del lanzamiento. En enero de 2013 se acordó entre gobierno y bancos  la creación  de un “Fondo Social de Viviendas” a partir de las viviendas  que aporten los bancos, unas 6.000, para alojar a personas desahuciadas por los mismos  desde 2008 Las dos primeras normas no han disminuido las dificultades de los deudores hipotecarios. El Código de Buenas Prácticas ha generado una escasa   demanda de aplicación por los deudores y ha sufrido una alta proporción de denegaciones por parte de los bancos.
 En febrero de 2013  el Congreso de los Diputados aprobó la aceptación a trámite de la Iniciativa Legislativa Popular (ILP) presentada por la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH). Esta  iniciativa tenía el respaldo de más de 1,4 millones de firmas y se había presentado al Congreso en noviembre de 2011.  El texto de la ILP tiene solo dos artículos y considera la dación en pago como la fórmula preferente para solucionar la cuestión de los impagos hipotecarios en el caso de la vivienda habitual.
 Tras la Sentencia del Tribunal de Luxemburgo de  12 de marzo de 2013, contraria al ordenamiento jurídico español del procedimiento de ejecución,  el   procedimiento debe de establecer  la posibilidad de que el juez  lo pueda paralizar, si existe alguna clausula abusiva. 
 La Cortes Españolas convalidaron el RDL  27/2012. Después, este texto legal y el de la ILP sobre dación en pago se convirtieron, integrados,  en proyecto de ley,  al que el gobierno incorporó un amplio conjunto de enmiendas. La  Ley 1/2013, como antes se ha indicado, es la última norma  sobre desahucios derivados de impagos de préstamos hipotecarios para compra de viviendas. Dicha  ley tiene cuatro grandes capítulos. El primero   mantiene la suspensión por dos años de los desahucios de las familias en situación de especial riesgo de exclusión. El  segundo modifica la normativa hipotecaria vigente en España, limitando los intereses de demora exigibles en la ejecución hipotecaria y  reduce  a 30 años el plazo de  los préstamos hipotecarios que integren la cartera de préstamos elegibles para la titulización.
En el tercero se establece un tipo de salida de subasta no inferior al 75% del valor de tasación empleado en la concesión del préstamo. Se  eleva el porcentaje de adjudicación al 70% del tipo de subasta si no hay postores en la subasta. El órgano judicial puede paralizar el procedimiento en caso de advertirse la presencia de clausulas abusivas. En el cuarto se amplía el colectivo situado en el umbral de exclusión en el Código de Buenas Prácticas.
Algunas modificaciones significativas  son la fijación de un tope a los intereses de demora de tres veces el tipo de interés legal, la reducción del aval preciso para participar  al 5% del valor de tasación (antes el 20%), la elevación de uno a tres impagos para que la entidad de crédito pueda solicitar la ejecución. Si queda  desierta la subasta la entidad prestamista se puede quedar con la vivienda solo por un 50% del valor de tasación empleado para la concesión del préstamo. 
Se considera, en general, que las reformas introducidas son escasamente ambiciosas. Las suspensiones de los lanzamientos para hogares vulnerables durante dos años tienen un ámbito limitado y suponen un paliativo. Son  tímidas las limitaciones introducidas para los intereses de demora. Resulta excesivo que  estos sigan afectando a todo el capital vencido anticipadamente y no solo a la deuda vencida. Se  impide al deudor optar entre un procedimiento judicial o extrajudicial. No se estimula la mediación entre deudor y la entidad. El Código de Buenas Prácticas debería de ser obligatorio para la banca.
Debería de tasarse el inmueble en la ejecución y que el  banco se lo adjudicase, si no hay postores en la subasta, por el 100% de dicho valor actualizado. Se debe de avanzar hacia el establecimiento en España de una ”ley de segunda oportunidad”, en línea con lo existente en otros países de Europa occidental, por la que el ciudadano que incurre en insolvencia no culpable puede acogerse a un plan de pagos para afrontar el sobreendeudamiento.
Dicho plan de pagos es objeto de un control judicial absoluto, control que no se establece en la Ley 1/2013. Recientemente, un informe del Banco Central Europeo (BCE, 2013) ha supuesto una crítica en dicho sentido a  la ley 1/2013, considerándola insuficiente y subrayando  las diferencia  con las prácticas vigentes en otros países de la Unión Europea. Para el BCE la ejecución hipotecaria debería de ser el último recurso. El marco regulador “debe de proporcionar incentivos a todas las partes interesadas par a que acuerden una reestructuración de deuda oportuna y razonable en caso de incumplimiento”.

 La nueva política de vivienda en España impulsa el alquiler y la rehabilitación, modifica la ley del suelo para impulsar la rehabilitación por parte de  los agentes privados,   pone las cosas más fáciles a los arrendadores y despide a la vivienda protegida en propiedad. “Se ha iniciado un camino  con algunos aciertos, pero se está lejos de poder afirmar que contamos con una política global de vivienda y suelo” (D. Aguado, 2013). 

Publicado en Ciudad y Territorio,nº 177. Revista del Mº de Fomento

27 septiembre 2013

Inversores y extranjeros animan el mercado de la vivienda. Julio Rodríguez López



En  el mercado de vivienda de España  en 2013 ha dominado una pauta general caracterizada por el descenso de precios, por la nueva caída de las ventas totales y  por retrocesos del ya reducido número de viviendas iniciadas. Sin embargo, en dicho  contexto  se ha reforzado la presencia de  las ventas a extranjeros, han caído más las hipotecas que las ventas y han retornado los inversores a la búsqueda de colocación  del ahorro.
Los descensos de los precios de las viviendas han persistido en 2013, pero  se han hecho más moderados desde el segundo trimestre de este ejercicio. Según los datos de los registradores, los precios de la vivienda han acumulado seis trimestres consecutivos  con descensos interanuales de dos dígitos, “el periodo de ajuste de precios más intenso de los últimos 20 años” (Colegio de Registradores de la Propiedad, Bienes Muebles y Mercantiles de España, 2º trimestre de 2013).
hipotecas registradas
De acuerdo con las estimaciones de Tinsa,  el descenso acumulado de los precios de la vivienda desde el inicio de la crisis se ha aproximado al 39%, mientras que la caída de los alquileres fue del 30,3%, según Fotocasa. Se advierten las huellas de los “Decretos Guindos” de 2012 y de las compras de Sareb a los bancos del Frob a precios radicalmente rebajados a fines del pasado año. 
En las estadísticas  de los notarios destaca la caída de las ventas de viviendas  en torno al 12% en los siete primeros meses del año respecto de 2012.  Mientras que las ventas  a españoles descendieron en un 16%, las efectuadas por extranjeros aumentaron en casi un 19%. Las viviendas compradas por extranjeros se han situado en torno al 17% del total de las ventas, previéndose superen las 52.000 en 2013. Las proporciones alcanzadas por dichas ventas  sobre el total han sido más altas en las zonas turísticas y también   donde había un amplio excedente de viviendas de nueva construcción no vendidas.
En las autonomías de Baleares, Canarias y  Valencia las ventas a extranjeros han oscilado entre el 35 y el 39% del total, destacando asimismo el nivel elevado de las provincias andaluzas de Málaga y Almería. La presencia en dichas ventas de Fondos de Inversión Extranjeros se ha dejado sentir, reforzados por la inundación de liquidez que a nivel mundial han supuesto las políticas de expansión de la base monetaria de los bancos centrales de Estados Unidos y Japón.
Las compras de dichos adquirentes no requieren precisamente de préstamos hipotecarios de los bancos españoles. Los inversores hispanos han acudido asimismo al señuelo de los descensos de precios de la costa mediterránea. De este modo, la presencia de inversores españoles y extranjeros ha dado lugar a que, por segundo año consecutivo,   el número de hipotecas registradas en 2013 se haya situado muy por debajo de las compraventas (60% en el primer semestre de 2013).
Las viviendas iniciadas volvieron a bajar sobre 2012 en el primer semestre, destacando que solo aumentaron en la autonomía de Murcia, así como en las provincias de Alicante, Almería y Málaga. Ello indica que,  por esos parajes,  el discurso de cambio de modelo productivo no parece  haber calado demasiado..
Julio Rodríguez López es miembro de Economistas Frente a la Crisis voto:






16 septiembre 2013

ANDALUCIA Y LOS CAMBIOS DE SEPTIEMBRE Julio Rodríguez López


     
  Andalucía   cambió  de presidente de gobierno  en la primera semana de septiembre, a menos de la mitad de la legislatura. Atrás quedan unas explicaciones a medias convincentes del cambio en cuestión. Lo importante ahora es el contenido de la política que la nueva presidenta va a desarrollar.

La crisis económica ha golpeado con fuerza a Andalucía, una autonomía con más que notable  presencia en la población  y en la superficie de España, pero que adolece de un menor nivel de desarrollo económico que la media nacional. El PIB por habitante de Andalucía no llegó en 2012 al 75% de la media de España,  según la Contabilidad Regional del INE. El impacto sobre la población andaluza de una  recesion tan prolongada como la que afecta a la economía española desde 2008 ha sido contundente. Se han perdido unos 650.000 puestos de trabajo desde dicho año  y la tasa de desempleo de Andalucía supera en casi diez puntos a la de España.

Desde el inicio de la crisis  el ejecutivo andaluz ha tratado de mantener  el nivel de las prestaciones sociales de esta autonomía, esto es, se ha intentado salvar el alcance del denominado “estado bienestar”. Pero el fuerte retroceso del empleo sufrido con la crisis ha generado un significativo descenso del nivel de vida medio. La emigración ha vuelto  a aparecer como la única salida posible para numerosos hogares andaluces.

 La política socioeconómica del ejecutivo autonómico  resulta coherente con lo que seria una estrategia socialdemócrata ante la crisis. Sin embargo cabe esperar más de dicho gobierno  en materia de política económica. Se trata sobre todo de actuar sobre el modelo productivo de esta autonomía. Los países en los que el impacto de la crisis ha sido mayor son aquellos que, al inicio de la crisis,  adolecían de una estructura productiva excesivamente concentrada en determinadas ramas de actividad.

En Andalucía, la concentración de la producción en la construcción y en el turismo ha sido manifiesta. En la etapa de la burbuja, 1997-2007, en Andalucía se llegaron a iniciar unas 150.000 viviendas al año, por encima, por ejemplo,  del ritmo de construcción absoluto del Reino Unido en el mismo periodo de tiempo. Los sectores productivos en los que se apoya la economía  de Andalucía se caracterizan por su baja productividad, lo que reduce la capacidad de competir de esta comunidad autónoma. El discurso económico andaluz, sobre todo a nivel municipal,  está dominado por una continua exaltación del turismo  como el “clímax” de la actividad productiva. Dicha visión del mundo  provoca que cualquier exceso urbanístico o medioambiental se justifique alegando que favorece al turismo, lo que  no es cierto en la mayoría de los casos.

Andalucía dispone de amplios recursos productivos como para no seguir manteniendo  un nivel medio de ingresos inferior en un 25% a la media nacional. Esta autonomía tiene claras potencialidades en materia de industrias de transformación agraria que no han sido plenamente desarrolladas, así como en energías alternativas, además del turismo. Se puede  mantener  la calidad medioambiental  y diversificar más la actividad productiva. Lograr dicha diversificación de la oferta productiva andaluza es el verdadero interés general de Andalucía.

Cuando desde la Junta de Andalucía se pretende racionalizar el proceso de desarrollo urbano, los ayuntamientos protestan porque  se les fija un tope al aumento del parque de viviendas. Dicho tope en ocasiones supone  en torno  a la  tercera parte del parque de viviendas existente. Las protestas en cuestión  revelan que  no se ha entendido que el futuro no puede descansar en confiarlo todo  a la construcción residencial.

 Los excesos del ladrillo no solo han aumentado de forma escandalosa el desempleo andaluz después de 2007, sino que tienen que ver con la desaparición de la mayoría  de las cajas de ahorros de Andalucía. Solo ha subsistido, convertida en banco, una de  entre las cajas de ahorros de esta autonomía.  Sería conveniente la creación de un Instituto Andaluz de Crédito, que contribuyese a financiar el necesario cambio de estructura productiva en  esta autonomía. El funcionamiento de dicho ente debería de ser objeto de un seguimiento estrecho desde el parlamento andaluz y se debería  de exigir la máxima calidad  profesional a los dirigentes del mismo.

La política económica de Andalucía debe de aspirar no solo a mantener el nivel de las prestaciones sociales, sino también a lograr  una base económica menos elemental  que la actual.  Además de redistribuir,  primero hay  que producir y estar en condiciones de competir en un contexto económico tan globalizado como el presente, como ha  subrayado la nueva presidenta en el discurso de presentación.  El consenso es un método, no un fin ultimo,  y la continua referencia al mismo revela ausencia de ideas. El acierto en la gestión económica  de la nueva presidenta de Andalucía resulta más que necesario para el porvenir de esta tierra.



[1] JRL es miembro del colectivo “Economistas frente a la crisis”.

07 septiembre 2013

UN MERCADO DE VIVIENDA DOMINADO POR INVERSORES Y EXTRANJEROS Julio Rodríguez López


  En el mercado de vivienda en España en el primer semestre de 2013 destacó la presencia de las compras de inversores y de extranjeros. En la oferta ha dominado la realizada por los bancos, a la que se ha añadido la de Sareb, el “banco malo”,  con 51.000 millones de euros en activos inmobiliarios a revender. Los resultados del Censo de Vivienda de 2011, divulgados  en dicho periodo, se revelaron  como  no coherentes con  los del Censo anterior de 2001 y  con los datos de flujos de viviendas terminadas durante el periodo intercensal.

   Los precios de la vivienda y  los alquileres volvieron a descender en España  en el primer semestre de 2013. El recorrido a la baja de los precios (-36,2%, INE) desde el inicio de la crisis hasta 2013  ha sido casi siete puntos más intenso que el de los alquileres (-29,6%, Fotocasa). Según la OCDE, España está situada en el grupo de países con precios de la vivienda sobrevalorados y que en 2013 siguen registrando nuevos descensos (Reino Unido, Bélgica, Holanda y Australia). Lo destacable del caso español ha sido la tardanza de los precios en reaccionar a la baja en los cuatro primeros años de la recesión del mercado de vivienda, coincidiendo con el retraso en la salida de la crisis bancaria.

Por el lado de la demanda en 2013 ha continuado la recuperación de las  ventas de viviendas a extranjeros, cuyo peso en el total de ventas de viviendas fue del 17% en el primer trimestre. Dicha  proporción alcanzó niveles especialmente elevados en   Baleares, Canarias y Valencia, junto a las provincias andaluzas de Málaga y Almería. Al igual que en la evolución actual de la economía española es la demanda exterior la que “tira” de la economía frente a  una deprimida demanda interna, en el caso del mercado de vivienda contrasta en 2013  el aumento de las ventas a extranjeros (7,3%) con el persistente y acusado descenso de las ventas a españoles residentes (-25,4).

   La caída del empleo, el débil ritmo de creación de nuevos hogares, el retroceso salarial  y las menores  prestaciones sociales, junto a la restricción crediticia,  mantienen en niveles bajos las compras de viviendas por residentes españoles. Junto al dinamismo de  los compradores extranjeros en lugares de “sol y playa” (en el norte y en el interior las compras por parte de extranjeros apenas cuentan), en el mercado español  destaca la presencia de inversores  a la búsqueda de oportunidades en tiempos de bajos precios, que suponen una proporción del 30% al 40% de las ventas.

  La presencia de inversores individuales e  institucionales, sobre todo Fondos de Inversión, del resto del mundo, ha provocado que desde 2010 las ventas de viviendas  en España superen ampliamente al número de préstamos hipotecarios concedidos. En 2013  los préstamos hipotecarios para compra de viviendas  suponen  en torno al 55% de las ventas (por encima del 100% hasta 2007). En dicha situación,  y con una oferta creciente de viviendas de alquiler alimentada por las viviendas de nueva  construcción no vendidas, el peso del alquiler debe de estar aumentando, sobre todo entre los hogares que acceden a una vivienda por primera vez. Los nuevos  hogares que ahora optan por el alquiler algo deben de haber aprendido sobre lo que le espera al deudor moroso en España,  tras el amplio rosario de noticias de desahucios  de  viviendas por ejecuciones hipotecarias en los últimos años.

  La mayor oferta de viviendas procede de los bancos, más dispuestos a financiar si los préstamos nuevos que conceden  valen para comprar viviendas de su amplio stock. Sareb, que tiene en su activo 107.000 activos inmobiliarios adjudicados y 90.000 préstamos,  supone una cuota importante en la oferta del mercado.  El FMI ha criticado la visión relativamente optimista de dicha entidad acerca de los precios del mercado de vivienda, que todavía deben de bajar más. Promotores que no vendieron las nuevas viviendas construidas acuden a Sareb a comprar con amplias rebajas las promociones  que en su día cedieron a los bancos financiadores (bajo control del Frob) como dación en pago.

Las pérdidas privadas  o diferencia entre la cuantía de los préstamos en cuestión y el valor al cual los compró Sareb a los bancos se han socializado en forma de más deuda pública o en el aval público a la deuda con la que Sareb ha adquirido tales activos.   Algún Código de Conducta de Sareb debería  impedir la fuerte rebaja que tales ventas podrían suponer  para promotores que construyeron  al margen de la demanda del mercado. El comportamiento de promotores y ayuntamientos en la fase de la burbuja fue la versión hispánica de la ley de Say, esto es, que la oferta  de viviendas crea su propia demanda. Dicha  ley fue   refutada  a conciencia por  Keynes en su día, como también supuso un rechazo de la misma el amplio excedente de viviendas producido en España..

  Los bancos están ahora en España en los dos lados del mercado de la vivienda. Por un lado ofertan viviendas que no lograron vender los promotores financiados. Además, se han convertido en promotores de nuevas viviendas, aprovechando los  mejores suelos adquiridos por la misma vía que las viviendas.  Por el lado de la demanda aparecen como financiadores de quienes se atreven  a comprar una vivienda a préstamo.  Para poder vender las viviendas adquiridas a los bancos, Sareb está firmando convenios con bancos a fin de asegurar financiación a los adquirentes. Todo indica que los bancos supervivivientes de la crisis serán más poderosos que antes de la misma.

El Ministerio de Fomento estimó en 676.038 el stock de viviendas nuevas no vendidas a fines de  2011, pero  no ha publicado las estimaciones de dicho stock a fines de 2012. En la exposición de motivos de la ley 8/2013, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (BOE de 27 de junio de 2013),  se dice que hay 723.043 viviendas nuevas vacías, lo que confirma que el elevado stock de viviendas no vendidas, cerca del 3% del parque de viviendas de España,  se mantenía a fines de 2012.

 En 2013 la nueva oferta de viviendas en España volverá a registrar mínimos en el número de viviendas iniciadas. La construcción residencial efectuará de nuevo en  este año una aportación negativa de medio punto porcentual al crecimiento del PIB. El significativo descenso previsto   de las viviendas terminadas en 2013 (unas 72.000)  puede impedir que este año crezca  de nuevo el stock de viviendas terminadas y no vendidas.

Publicado en El Pais de los Negocios, 24.8.2013



[1] Julio Rodríguez López es miembro de Economistas frente a la Crisis. Fue presidente del BHE y de Caja Granada.