29 mayo 2013

LA VIVIENDA EN 2012. DE LOS AJUSTES AL BANCO MALO. Julio Rodriguez López

Introducción

  En 2012 destacó la mayor intensidad de los descensos de precios en el mercado de vivienda respecto de los cuatro años de ajuste precedentes. En dicho ejercicio persistió  la reducción de la nueva oferta de viviendas. La construcción residencial detrajo  medio punto porcentual a la variación anual del PIB.  Destacaron los cambios en la regulación, tanto en la fiscalidad de la vivienda como en la normativa bancaria que más afecta al subsector inmobiliario. La tensión social por los desahucios provocó la  introducción  de medidas de protección a  los hogares más vulnerables. El año se cerró con la creación del “banco malo”, del que  destaca tanto su amplia dimensión como la conveniencia de precisar  una estrategia clara de actuación en 2013.

1  Mercado de vivienda en 2012. Cambios normativos y mayor ajuste en los precios

  En 2012 tuvo  lugar el  mayor descenso anual de los precios de la vivienda desde el inicio de la crisis. El  ajuste total  a la baja de  los precios de la vivienda en España se ha   aproximado  al 31% en algo menos de cinco años, segun el  índice de precios de vivienda  del INE. Este indicador  descendió en un   -15,2% en el tercer trimestre de 2012 sobre el mismo periodo del año precedente (Gráfico 1).   El descenso fue mayor en 2012 en el caso de las viviendas usadas (-16,4%). El precio medio de mercado de una vivienda fue de 1.531,2 euros/m2 en el 4º trimestre de 2012 (137.808 sería el precio de venta de una vivienda de 90 m2 en España en dicho periodo de tiempo), según la estadística de precios de vivienda del Mº de Fomento, obtenida a partir de una amplia muestra de tasaciones de viviendas.
 Según la estadística  de la empresa  tasadora Tinsa, sobre un descenso acumulado   del 33,3%  entre diciembre de 2007 y el mismo mes de  2012, los mayores retrocesos de precios se han producido en el area de la Costa Mediterránea (-40,1%), resultando tales descensos menos acusados en el área de Baleares- Canarias (-26,7%) (Gráfico 2).  Según el citado índice de precios del INE, por autonomías el descenso acumulado  mayor fue el de Cataluña (-41%), mientras que el menos intenso fue el de Extremadura (-12,4%). Junto a las concentraciones de nueva oferta de viviendas en la costa mediterránea,  en la intensidad del ajuste bajista de los precios de la vivienda  parece desempeñar una influencia directa el carácter más  urbano de la población.
  Los mayores  descensos de los precios aparecen ligados a los  cambios en la regulación que supusieron los dos Reales Decretos “Guindos”, esto es, los  RR. DD. LL.  2/2012  y 18/2012, introducidos en el primer semestre de 2012. Dichas normas obligaron a   aumentar sustancialmente en 2012   las provisiones correspondientes a  los “activos tóxicos” asociados con el mercado inmobiliario existentes a 31.12.2011 en los balances bancarios (suelo, viviendas terminadas y promociones en curso). El descenso del valor contable de los  activos reales y de los préstamos  afectó a la baja a los precios de mercado.
  Los factores determinantes de la demanda de vivienda presentaron una evolución poco favorable a la expansión de la demanda de vivienda en 2012. Por una parte, la renta disponible de los hogares, influida por la caída del empleo, por  la desaceleración salarial y  por la mayor presión fiscal directa, retrocedió en 2012 por tercer año consecutivo. Dicho  descenso real fue del 5% en los tres primeros trimestres de 2012 sobre el año anterior, más acusado que el de los dos años precedentes. El retroceso interanual del empleo superó  los 835.000 ocupados en el tercer trimestre de 2012, según la Encuesta de Población Activa. La evolución negativa del empleo  continuó desacelerando el ritmo de creación de hogares, cuya variación neta anual  fue de 100.000 en el tercer trimestre de 2012 (Gráfico 3). La previsión para  fin de 2012 es de 17,5 millones de hogares y de 16,3 millones  de empleos en España.
En este sentido, el último Censo de Población de 2011 realizado por el INE, referido al 1º de noviembre de 2011, ha subrayado el  importante envejecimiento experimentado en los últimos años en  la población española. El intervalo de población situado entre los 20 y los 35 años, que aporta la mayor creación neta de hogares, ha descendido en casi 600.000 personas entre 2001 y 2011. Esta circunstancia, unida al saldo migratorio negativo iniciado en 2011 y que se ha reforzado en 2012, implica que el ritmo potencial de creación de nuevos hogares  puede descender de forma acusada en España. 
  Las mejores  condiciones de acceso a la vivienda en propiedad en España en 2012,  derivadas de los descensos de los precios de las viviendas y de los menores tipos de interés (el esfuerzo medio ha descendido hasta el 28,9% de los ingresos familiares de un nuevo hogar en 2012), no  han estado acompañadas de mayores volúmenes de financiación a comprador (Gráfico 4). El impulso dado desde el gobierno  a la consolidación bancaria no ha sido precisamente un estimulo a la concesión de nuevos préstamos. Las entidades de crédito han financiado  las compras de viviendas  situadas en sus balances, y ha sido problemático conseguir créditos para el mercado de vivienda usada.
 En 2012  se  aceleró el descenso del saldo vivo de crédito inmobiliario (-5,1% fue el ritmo interanual de septiembre de 2012). Dicho retroceso fue mayor en el segmento de  la  promoción de viviendas (-7,6%) y  de la construcción (-14,1%) que en el  caso del crédito a hogares para  la compra y rehabilitación de viviendas (-2,5%) (Gráfico 5). Por tercer año consecutivo   las compraventas de viviendas superaron a las  hipotecas registradas para compra de viviendas.

Así, se aproximó al 40% en 2012 la proporción aparente  de viviendas adquiridas sin financiación hipotecaria (Gráfico 6). Esto puede indicar que una parte significativa de las ventas de viviendas  se ha realizado en 2012  sin préstamo hipotecario, posiblemente por inversores, fondos de inversión y  extranjeros, situación que, al menos desde  que se dispone de series estadísticas relativas a ambas variables, no se había producido en España con anterioridad.
   La morosidad del crédito inmobiliario refleja también la situación del subsector. Después de 2007 dicha variable ha crecido de forma más que notable en  las magnitudes correspondientes a la financiación del  mercado de vivienda (Gráfico 7). El crecimiento mayor de la morosidad ha correspondido a los créditos destinados a la  promoción de viviendas (“servicios inmobiliarios”) a 30.9.2012, donde la tasa de morosidad alcanzó el 30,4% en septiembre de 2012.  Le sigue el crédito a la construcción, donde la tasa citada ascendió al 26,4% en la misma fecha.

  La tasa de morosidad relativa a la adquisición y compra de vivienda  ascendió al 3,63%, que está muy por debajo de la correspondiente al conjunto del crédito a otros sectores residentes (sector privado, básicamente). Con la creación del “banco malo”, Sareb, es previsible que en los datos de diciembre de 2012 haya disminuido la morosidad del crédito inmobiliario. Esto  implica que una parte sustancial de la morosidad derivada de la crisis del mercado de de vivienda se ha trasladado  a dicha entidad  a fines de 2012, conforme a lo previsto.
 Lo más trascendente de la financiación a la vivienda en 2012 fue que persistió en dicho año una situación de racionamiento de crédito, atenuada por la débil demanda de financiación crediticia. La mayor parte de la nueva  financiación aportada por el conjunto de entidades de crédito al mercado de vivienda lo ha sido a través de préstamos a compradores. Estos últimos  adquirieron viviendas en poder de la banca procedente de daciones en pago de los promotores  y  de las ejecuciones hipotecarias.

2. Mercado de vivienda. ¿Habrá superado el parque de viviendas los 26 millones?   
                                                                                                                                                                                                                                                                                                       
   La debilidad de  la demanda de vivienda se tradujo en 2012 en un nuevo descenso de las ventas de viviendas. Según la información  procedente de los notarios, las transmisiones de viviendas descendieron sobre 2011 en un -5,1% (datos hasta el tercer trimestre) situándose próximas a las 330.000 viviendas vendidas en el año  (98.500 nuevas y 226.200 usadas),  casi la tercera parte de las  ventas alcanzadas en 2006, el máximo anual  de la fase de auge.
Destacó asimismo el fuerte retroceso de las ventas de viviendas nuevas (-19,2%)  y la moderada recuperación de las ventas de viviendas usadas (2,2%). Las ventas de viviendas a extranjeros residentes y a no residentes  aumentaron en un 15,3% sobre 2011 en dicho periodo, llegando a suponer dichas ventas a extranjeros  y no residentes el 12,6% del total de las ventas (10% en 2011).
 Según la estadística de visados de obra nueva, las viviendas iniciadas descendieron en un 43,6% en 2012 (diez primeros meses), mientras que las terminadas cayeron en un 29,2%. El descenso de los visados para rehabilitación fue menos intenso que el de los de obra nueva (Gráfico 8). Se terminaron, pues,  unas 118.000 viviendas y se vendieron 98.500 viviendas de nueva construcción, lo que en principio supuso que el stock de viviendas terminadas y no vendidas haya debido mantenerse en un nivel elevado, equivalente al del  año precedente. 
La inversión en vivienda descendió en - 7,3% en los tres primeros trimestres de 2012 respecto del año precedente.   La construcción residencial volvió a detraer casi medio punto porcentual  a  la variación del PIB en 2012 (-1,3% fue la posible caída del PIB en dicho ejercicio) (Gráfico 9). La estimación del Mº de Fomento situó en 676.035 el número de viviendas de nueva construcción no vendidas a 31.12.2011,  cifra equivalente al 2,6% del parque de viviendas de España en la misma fecha.  La Comunidad Valenciana siguió concentrando el mayor volumen absoluto de dicho stock, con 139.273 viviendas no vendidas, seguida de Andalucia (107.138) (Gráfico 10).
 En abril de 2013 se conocerán los resultados del Censo de Viviendas de España referidos al 1º de noviembre de 2011. Dicha información podrá contrastarse con las estimaciones del parque de viviendas de España  a fin de año,  entre 2001 y 2011, estimaciones realizadas por el Ministerio de Fomento y  apoyadas sobre todo en las viviendas terminadas cada año. En 2001 la dimensión de dicho parque, según el Censo de Viviendas de dicho año,  rozaba los 21 millones de viviendas familiares, mientras que a 31.12.2011 superaba los  26 millones según la estimación citada. Esta  evolución supuso  un aumento del 23,7% del stock de viviendas en diez años y situaba la relación viviendas/hogares (1,5) en España  en un nivel espectacularmente elevado a escala internacional.  

3. La nueva política de vivienda y el alquiler. Los cambios fiscales

  La restricción crediticia, la mayor inseguridad de los nuevos empleos, el descenso de la renta disponible por habitantes son factores que han contribuido  a reforzar el peso de las viviendas de alquiler en España tras el desarrollo pleno de la actual crisis económica.  Dicha forma de acceso puede ser ahora la única posibilidad de acceso a la vivienda para amplios segmentos de la población, ante la desaparición de  la construcción de viviendas protegidas para la venta y el alquiler,  y la supresión en 2012 de las nuevas ayudas a los inquilinos.
 La Encuesta de Condiciones de Vida del INE de  2012,  correspondiente a 2011, revela que la proporción de hogares que vive de alquiler en España supone el 12,1% del total de hogares correspondiente, correspondiendo a Cataluña la proporción mas elevada, el 19,5%..
  El proyecto de nueva ley de arrendamientos urbanos tramitado en el Congreso de los Diputados  implica un estimulo a  los arrendadores.  El plazo máximo de los contratos desciende desde cinco  hasta tres  años, no se establece  de antemano ningún indicador para la actualización anual de las rentas y el propietario puede recuperar la vivienda sin demasiado esfuerzo por razones familiares,  sin que dicha circunstancia figure en el contrato de arrendamiento.
  La fiscalidad ha sido estimulante de la demanda de vivienda en 2012, aunque no ha logrado modificar el perfil deprimido de la demanda en este ejercicio. La ley de Presupuestos Generales del Estado de 2012 (PGE 2012) consagró la reintroducción de la desgravación tradicional a la compra de vivienda y dejó el IVA en el 4%,  tipo favorable que afecta a  los precios de la vivienda de nueva construcción.
   En el verano de 2012 se conoció la posición de la Comisión Europea  hostil a la  reaparición citada de la desgravación a la compra de vivienda habitual, lo que supuso un aviso de que a 1º de enero de 2013 dicha desgravación (el 15% de 9040 euros por contribuyente en cada ejercicio fiscal) volvería a desaparecer. El  gobierno anunció, con motivo de la elevación general del IVA,  que desde en 2013 el tipo impositivo  de dicho impuesto correspondiente a la vivienda habitual  se situaría en el 10%. De lo anterior  se deriva, pues,  que  en la segunda mitad de 2012 hubo, pues, un importante estimulo fiscal para adquirir vivienda habitual antes del fin de   dicho ejercicio, situación que posiblemente ha impedido un mayor retroceso de la demanda de vivienda en un contexto económico general seriamente deprimido.
El nuevo Plan de Vivienda previsto, que prioriza la rehabilitación y el alquiler de vivienda,   tiene  escaso empuje económico. Por otra parte, la nueva ley de Costas, que legaliza un amplio volumen de viviendas construidas fuera de los límites permitidos,  revela la distancia entre un discurso político favorable a la medicación  del modelo productivo y una actuación  práctica a todas luces prolongadora del viejo modelo. Resulta evidente que  este último ha contribuido a la situación actual de la  economía española, por lo que llama la atención la insistencia política en la perpetuación del mismo que se deriva del relato de la política medioambiental. 

4. Las novedades de  fines de 2012. Moratoria a los desahucios y creación del banco malo

 El aumento de las ejecuciones hipotecarias y de los lanzamientos creó un clima de inquietud social en el que  se promulgó el Real Decreto Ley  27 /2012 (BOE de 15 de noviembre), que  suspende por dos años  el lanzamiento para un colectivo restringido de hogares. Los ingresos de dicho colectivo  no deben de superar los 1600 euros mensuales. Dicha norma no incluye la suspensión de los intereses de demora.   El porvenir de los hogares afectados no es precisamente halagüeño al término de los dos años.  
 Una novedad de dicha norma es la creación de un Fondo Social de Viviendas propiedad de las entidades de crédito, con el que se pretende  ofrecer cobertura a los hogares desalojados, a cambio de un alquiler ajustado. El Fondo citado se ha constituido en enero de 2013 con unas 6.000 viviendas procedentes de las entidades de crédito. La exposición de motivos del citado Real Decreto  reconoce la  necesidad de abordar una reforma más profunda  del marco jurídico de tratamiento a las personas físicas sobreendeudadas   y de mejorar el procedimiento  de ejecución hipotecaria.
 Por otra parte, en el “Memorándum de Entendimiento” firmado entre el gobierno español y la Comisión Europea en julio de 2012,  que instrumentó la ayuda a España para sanear el sistema financiero, se previó la creación de una sociedad de gestión de activos, que compraría los activos tóxicos de los bancos y “los administraría  con el fin de obtener su valor a largo plazo”. Dicha sociedad, Sareb, creada con  mayor capital privado que publico,  compra los activos a los bancos participantes (Grupos 1 y 2) con un descuento medio  del 63% en   los activos reales y del 45,6% en los préstamos a promotor. Los recursos básicos de Sareb para efectuar tales compras procederán  sobre todo  de emisiones de deuda de dicha entidad  con garantía estatal.
  La transferencia de los activos tóxicos de los bancos nacionalizados del Grupo 1 (Bankia, NovaCaixa Galicia, Cataluña Bank y Banco de Valencia) al balance de Sareb se ha realizado  en 2012, con un valor aproximado de 35.000 millones de euros.  Los activos procedentes de los bancos del Grupo 2 lo harán en 2013, con lo que el balance de Sareb ascenderá a 60.000 millones de euros en 2013. El “banco malo” administrará así  unos 89.000 pisos y unos 13 millones de metros cuadrados de suelo.  La presencia de Sareb en el mercado de vivienda  será  un dato a considerar desde 2013.  De vez en cuando habrá que tener en cuenta que dicha entidad  está ahí  para ayudar al sistema financiero a sanearse y que “deberá de minimizar las posibles distorsiones en los mercados que se deriven de su actuación” (BCE,  2012).

5.  ¿Qué aportará 2013?

  El  inicio de 2013  se presenta problemático, una vez desaparecidas las ventajas fiscales  existentes hasta 2012. Como consecuencia de los PGE 2013,  desde el 1º de enero de  2013 el tipo del IVA aplicable a las  ventas de viviendas habituales  de nueva construcción  ascenderá hasta el 10%,  manteniéndose el tipo del 4% exclusivamente para las viviendas protegidas de régimen especial o de promoción pública.
 Desaparece, pues, en los PGE 2013 y en línea con lo antes comentado,  la desgravación en el IRPF por compra de vivienda habitual  desde la misma fecha, Quienes estén pagando la vivienda podrán seguir deduciendo  el 15% de lo amortizado, sobre  un máximo de 9040 euros, hasta que termine la citada amortización del préstamo. La cuenta-vivienda tampoco desgravará y  se mantiene la exención por reinversión en vivienda habitual. Persiste la reducción  por reinversión en la vivienda habitual para propietarios que alquilen (del 100% si alquilan a   inquilinos  entre 18 y 35 años con ingresos superiores al SMI), asi como también se mantiene la reducción de la cuota  correspondiente a los  inquilinos. 
  En 2013 será decisiva la evolución del crédito bancario en el comportamiento del mercado de vivienda.  Las mayores provisiones introducidas en 2012, el difícil acceso a los mercados mayoristas de dinero por las entidades de crédito españolas  y el amplio volumen de activos reales inmobiliarios en los balances bancarios, han explicado hasta ahora la persistente restricción crediticia. Está por ver si este panorama mejorará en el nuevo año, una vez mas avanzada la reforma del sistema financiero. 
  Se considera que los precios de las viviendas en España aun están sobrevalorados (The Economist 2013), por lo que en 2013  debe persistir el descenso de los precios. Otras posibles líneas de evolución de este ejercicio (Fotocasa, 2013) serán, entre otros aspectos, la mayor presencia del alquiler, cuyos precios bajarán por  la mayor oferta.  Continuará el   aumento de  la cifra de desahucios hipotecarios, con toda la tensión social que ello implica  y se mantendrá el bajo nivel del euribor a doce meses.
 Esto último, consecuencia de la “laxa” política monetaria del BCE, ayudará a estabilizar en niveles  reducidos los tipos de interés de los créditos a comprador de vivienda, que terminaron 2012 situados en el 3%,  con un euribor del 0,55%. La situación del mercado de trabajo, la oferta de nuevos préstamos por parte de las entidades de crédito y la actuación de Sareb serán piezas básicas determinantes de la evolución del mercado de vivienda en 2013.

Referencias
-Banco Central Europeo-BCE-, 2012..  “DICTAMEN DEL BANCO CENTRAL EUROPEO de 14 de diciembre de 2012 sobre las sociedades de  gestión de activos (CON/2012/108).
-Economist, The, 2013… “Global house prices. Home truth”. 12 de enero.
-Fotocasa. es, 2013… ”5 previsiones inmobiliarias para 2013”, 3 de enero.

Resumen

  Los descensos anuales de los precios de la vivienda en 2012 fueron los más intensos desde el inicio de la crisis en el mercado de vivienda.  En 2012 fue relevante la incidencia sobre tales precios de la nueva normativa bancaria, que reforzó las provisiones  sobre los “activos inmobiliarios tóxicos” en los balances de las entidades de crédito. El descenso de la renta disponible de los hogares, el intenso retroceso del empleo y las negativas previsiones sobre los precios de la vivienda no ayudaron  a mejorar la situación de la demanda de vivienda, a pesar de las  mas favorables condiciones de accesibilidad. Los cambios fiscales introducidos en 2013 a través de  los Presupuestos Generales del Estado no facilitarán la recuperación de la demanda, que depende  profundamente de la evolución del  nivel de empleo  y de la disponibilidad crediticia para la compra de vivienda. La mejoría  de las ventas de viviendas  a extranjeros y  a no residentes contrarrestará el perfil negativo de las ventas a residentes.
Publicado en Economistas. Revista del Colegio de Economistas de Madrid. España 2012. Un balance





25 mayo 2013

Andalucía y el mercado de vivienda. Respuestas a una entrevista no publicada. Julio Rodriguez


Preguntas y respuestas

1.      Cómo valora la situación inmobiliaria de Andalucía respecto a la del resto de España?
R: La situación del mercado de vivienda en Andalucía, como en España, adolece de una clara disparidad Costa-Interior. El aumento del parque de viviendas en Andalucía durante la etapa de “burbuja” 1997-2007 fue superior al de la media de España,  a la vista de la variación del número de viviendas familiares en el último Censo de Viviendas (2011) sobre el precedente (2001) (23,3% Andalucía, 20,3%,  España). Las viviendas nuevas no vendidas se concentran sobre todo en la Costa (Almería y Málaga), pero la cifra absoluta de dicho stock resulta importante en Sevilla. La recuperación de las ventas de viviendas a extranjeros  se dejan sentir bastante en Almería y Málaga, pero en el resto resultan menos significativas, en especial en las provincias del interior.

2.      ¿Cuál cree que será el futuro del sector en la región?

R: Es  difícil que  los niveles de ventas y de nuevas construcciones bajen  aun más de forma significativa. Sin embargo, todo apunta a que el subsector inmobiliario deberá “tragarse” un  amplio excedente. Se  retornará  a niveles de ventas y de nueva construcción residencial bastante más reducidos que los del pasado.  La pérdida de empleos ha sido muy intensa en Andalucía: entre el primer trimestre de 2008 y el mismo periodo de 2013  han desaparecido más de 700.000 empleos, según la Encuesta de Población Activa del INE (EPA), equivalentes al 21,7% del empleo que había en el primer trimestre de 2008. En 2012 retrocedió en 8.400 el número de hogares en Andalucía, también según la EPA. En presencia de unos descensos tan acusados del empleo, más agudos que los de la media de España, que ya es decir, no puede haber recuperación de la demanda de viviendas. Solo “tirarán” las ventas en el litoral, en especial en el de Almería y Málaga,  tras los importantes descensos de precios que han tenido lugar en dichas zonas, los más fuertes de todo el mercado de vivienda, según la información estadística de Tinsa.
3.      ¿Considera que ha habido un cambio de mentalidad tanto en vendedores como en compradores desde el inicio de la crisis?

R: El “shock” que ha supuesto el pinchazo de la “burbuja”, la fuerte concentración de las entidades de crédito, la desaparición en la práctica de las cajas de ahorros como entidades financieras, la persistente restricción crediticia,  implican unos cambios tan notables que lo anormal sería que se siguiera actuando como”si aquí no hubiese pasado nada”. Los compradores de vivienda habitual temen por su empleo, los que lo conservan, y los vendedores   se lo pensarán bastante antes de meterse en una nueva promoción inmobiliaria, si es que obtienen  financiación para dicha iniciativa.


4. ¿Hay una marcada diferencia entre el mercado de viviendas de la costa y del interior? ¿Cómo definiría cada uno de ellos?


R: En la costa andaluza, en especial en las provincias de Almería y de Málaga, el aumento de la nueva oferta de viviendas fue tan brutal que se “arrasó” con cualquier actividad productiva alternativa, véase agricultura o empresas agro industriales. Quedan, pues,  bastantes viviendas por vender en el litoral, en especial en las provincias citadas. El impacto de la crisis sobre tales zonas de Andalucía ha sido más acusado por dicha actuación “expulsora” de otras actividades que en el resto, donde el aumento de la oferta no alcanzó la intensidad de los núcleos costeros. Las ventas de viviendas a extranjeros  presentaron en Andalucía una proporción sobre el total de ventas  equivalente a la  de España en los tres primeros meses de 2013 (16,7% frente al 17%), pero esta  proporción resultó espectacular en los  casos de Almería (31,9%), y Málaga (35,6%). En el interior apenas tuvo relevancia, como lo indica el 1,6% de Córdoba, el 1,8% de Sevilla  y el 2,3% de Jaén. Fuera de los puntos en los que el turismo exterior tiene una alta incidencia sobre la actividad productiva, el mercado de vivienda seguirá muy deprimido en 2013.  
  
5. A su juicio, ¿cuáles son las claves para superar esta situación?



R: En Economía el keynesianismo supuso en su día un ataque brutal a lo que se denominaba “ley de Say”, esto es, a la teoría de que la oferta genera su propia demanda. Los promotores inmobiliarios deberán de adaptar la nueva producción de viviendas a la demanda real,  situación  que seguro que  asimilan por la cuenta que les trae. Veo más difícil que tenga lugar tal adaptación en los ayuntamientos, que se han  acostumbrado en exceso a los ingresos derivados del planeamiento. Mas les valdría a las ciudades costeras que desde los municipios se tratase de diversificar la oferta productiva, pues  el único cambio fuerte que se advierte es que no hay crédito, pues no se nota que los gobiernos locales tengan mucho propósito de la enmienda. Desde la Consejería de la Junta que ejerce las competencias de Urbanismo se puede hacer más por mejorar la composición de la oferta productiva que desde la de Economía. Se trata, sobre todo, de introducir criterios de racionalidad económica a la hora de  aprobar o corregir los empujones  “ladrilliles” que volverán a  llegar  de los ayuntamientos en cuanto pase algo de tiempo y  funcione la ”miopía del desastre”..



-6. ¿Seguirá cayendo el precio de las viviendas?



R: La procesión irá por barrios. No hay un mercado único de vivienda, hay mercados locales.  Todavía queda margen para nuevos descensos. A partir de ahora se vivirán situaciones muy diferentes según las ciudades. Al subsector inmobiliario le irá mejor cuanto mejor le vaya y más se  diversifique la economía de Andalucía.



7.  Aquéllos que tengan ahorros y estén pensando en comprar, ¿es buen momento o les recomendaría esperar?



R: Depende de la capacidad de aumento de la oferta de vivienda en el entorno. Los centros urbanos resisten mejor el descenso de los precios, pues los solares suelen estar agotados  en los mismos.  Con los niveles actuales de precios se pueden ya hacer inversiones rentables, pero nada asegura que la situación no vuelva a empeorar. 



-8.¿Cómo afectan al mercado las medidas tomadas por las administraciones, tanto nacionales como autonómicas, en este ámbito (subida IVA, residencia para extranjeros que compren una vivienda de más de 160.000 euros, creación del Sareb, decreto desahucios en Andalucía...)?






R: Los cambios fiscales “alegraron” la demanda en los últimos meses de 2012, pero han dejado un cierto desierto en 2013. Las facilidades para la nacionalidad a los extranjeros compradores  actuarán  favorablemente sobre el segmento de las viviendas no vendidas en la Costa. La incidencia de Sareb dependerá de la estrategia que siga dicha empresa cuasi pública (las compras de activos  las hace con emisiones avaladas por el Tesoro). El Decreto Anti-desahucios en Andalucía contribuirá a que no haya  excesos en la oferta y a que se analice mejor que en el pasado por promotores y bancos   la capacidad de pago del comprador. El gobierno ha tratado de crear un marco normativo  más amable para el propietario arrendador a través de la reforma de la ley de arrendamientos urbanos, aunque tengo mis dudas  acerca de si ha mejorado con claridad la situación para los arrendadores. Ese era el propósito del Ministerio de Fomento, convertido a un ultra liberalismo  absurdo en materia de alquileres, donde se ha llegado a pensar que tras el  cambio en la ley de arrendamientos urbanos  todas las viviendas vacías se van a poner en alquiler, con lo que  bajarían los alquileres En este terreno el gobierno de Rajoy ha dado pruebas de que en su política hay a veces mas ideología que racionalidad económica.


18 mayo 2013

REFORMAR LA POLÍTICA ECONÓMICA Julio Rodríguez López




  La prolongada debilidad  de la economía española y de la de los  países periféricos de la  Eurozona puede provocar que dichas economías pasen, desde la “gran recesión” posterior a 2007, a una autentica depresión. El impacto negativo sobre la actividad productiva y sobre el empleo de dicha evolución explica buena parte de las abundantes tensiones sociales aparecidas. Cada día que pasa de 2013 resulta más evidente que hay que exigir más contenido y ambición  a la política económica.

  En el primer trimestre de 2013 el PIB de la economía española, tras cinco años de crisis, se situó en un nivel inferior en un 7% al correspondiente al mismo periodo de 2008. El citado nivel del PIB de   2013 resulta inferior en un 20% al que se habría alcanzado de haber persistido  la tendencia de crecimiento de la economía entre 1990 y 2012. El  descenso citado de la actividad desde el primer trimestre de 2008 ha estado acompañado de un retroceso relativo mayor del empleo, el 18,5%, correspondiente a una pérdida de casi 3,8 millones de puestos de trabajo. 

  El 43% de la caída total del empleo en España  ha correspondido al sector de la construcción. Sumando a dicho descenso directo el de las industrias productoras de materiales de construcción resulta que el impacto del sector citado sobre la disminución total del empleo se aproxima al 50%.  Los ocupados ahora  en la construcción no llegan al 40%   del nivel de hace cinco años. El aumento del desempleo en más de cuatro millones en los cinco años citados se debe en su mayor parte a la caída del empleo y,  en menor proporción,  al aumento de la población activa.

El persistente y elevado desempleo reduce el PIB potencial de la economía y la participación de la población  en el mercado de trabajo. Además, el retroceso del empleo se extiende a las afiliaciones a la seguridad social, lo que origina una complicación adicional.  Las  pensiones se financian en España básicamente a partir de las cotizaciones  de los afiliados. Un retroceso continuado del total de afiliaciones pondría en peligro, pues,  el mantenimiento del actual sistema de pensiones. 

  Resulta, pues, evidente el alcance del problema que está generando la persistente caída del empleo y de la actividad en el conjunto de la economía española. Frente a dicha situación, la política económica actual parece limitarse a un amplio conjunto de recortes del gasto público (prestaciones sociales e inversión pública) acompañados de las denominadas  “reformas estructurales”. Estas últimas aparecen en bastantes ocasiones como destinadas a deshacer  o minimizar  derechos sociales logrados en mucho tiempo. 

  El afán privatizador de la gestión de los servicios públicos  de algunos gobiernos autonómicos añade una complicación más a la reducción de los flujos de prestaciones sociales que provoca la menor recaudación fiscal asociada con la caída de la actividad y el empleo. No es de recibo privatizar un hospital y que al poco tiempo el político privatizador ocupe un puesto relevante en la empresa que ha pasado a prestar el servicio público privatizado en la gestión. 

 La política económica debe de aspirar ahora sobre todo  a recuperar el crecimiento y el nivel de empleo, sin agravar más  las desigualdades. Reestructurar la economía no es desregular. La política económica actual se presenta como algo  inevitable, pero  la austeridad no conduce a la recuperación del crecimiento. El soporte aportado a la recuperación de la economía española desde la política económica  ha sido muy débil. 

  Esta última vuelve a insistir en las viejas recetas que han conducido a la penosa situación presente. Esto lo confirma  el contenido pro-ladrillo que conlleva la nueva Ley de Costas y las ventajas de todo tipo que se están preparando para dar paso al modelo de Las Vegas en la periferia de Madrid (Eurovegas). 
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  Insistir ante el continuo descenso del empleo que el remedio consiste en  flexibilizar mas el mercado de trabajo no puede ser  el resultado de  un análisis económico riguroso, sino que responde a una  ideología interesada. Si desde el Eurogrupo y la Comisión de la UE defienden mantener dicha línea de política económica es porque el gobierno  presenta en Europa dicha opción como la mejor alternativa. 

  Un problema adicional de la presente situación es el de la dificultad de conseguir financiación crediticia. Por un lado, el mercado de vivienda se encuentra limitado en su evolución  por el hecho de que los bancos en la práctica solo prestan para la compra de vivienda si se adquiere una propiedad que tienen en su poder. Por otra parte, las empresas, sobre todo las pequeñas y medianas, encuentran serias dificultades para la financiación normal del circulante  y para la realización de inversiones imprescindibles para el desarrollo del negocio. 

  El sistema financiero ha sufrido en poco tiempo un sustancial proceso de concentración en España. De unos 50 grupos bancarios existentes en 2007, se ha pasado a poco más de diez en 2013. Las cajas de ahorros han desaparecido en la práctica como tales entidades de crédito. En la mayoría de los casos, las cajas de ahorros son ahora entidades con una participación, minoritaria,  por lo general, en un banco de nueva creación. Sería deseable que  con dicha concentración en un número reducido de bancos  no retornase  la exclusión bancaria que en su tiempo justificó la creación de las cajas de ahorros. 

La unión bancaria dista de ser una realidad en la Eurozona. No habrá recuperación si no retorna un nivel más normal de crédito bancario. Las encuestas de crédito a Pymes del Banco Central Europeo  revelan que las empresas españolas sufren un endurecimiento crediticio superior al del resto de dicha área económica,  situación que debe de paliarse o superarse en 2013. 

 La recuperación de las exportaciones aparece ahora como el elemento más dinámico de la economía española. Sin embargo, sin negar lo positivo de dicha evolución, España y el conjunto de la Eurozona no pueden esperar  que baste con la mejora de las exportaciones  para lograr una recuperación solida, como la que logró Alemania en la primera década del presente siglo. España y buena parte de la Eurozona no tienen la “formidable industria de manufacturas orientadas hacia la exportación”  de Alemania. Cuando esto se entienda se reforzarán las presiones para cambiar el enfoque “alemán” de la actual política económica del Eurogrupo (Martin Wolf, “The German model is not for export”, Financial Times, 8 de mayo de 2013). 



04 mayo 2013

LOS EXTRAÑOS RESULTADOS DEL CENSO DE VIVIENDAS DE 2011 Julio Rodríguez López



 En abril de 2013 el INE publicó los primeros resultados del Censo de Viviendas de España correspondientes a la fecha de referencia del 1º de noviembre de 2011. Según dicha estadística, en la fecha citada había en España 25,2 millones de viviendas familiares, 4,3 millones más que en  la misma fecha de 2001. La variación relativa del número de viviendas sobre 2001 fue del 20,3%, inferior  a la que resulta de las estimaciones efectuadas en años anteriores por el Ministerio de Fomento, en las que en 2011 ya se superaban los 26 millones de viviendas. 

Dentro de las cifras publicadas ha destacado, entre otros aspectos, el fuerte aumento (25%) de las viviendas principales, esto es, de las destinadas a vivienda habitual, que se han situado en 18,1 millones de viviendas. 

  En dichos resultados ha sorprendido el practico estancamiento aparecido en el total de viviendas secundarias o de temporada existentes, que solo aumentaron en el periodo intercensal 2001-2011 en unas 37.000 viviendas, un 8%. También ha resultado inferior a lo previsto el número de viviendas vacías existentes a 1.11.2011, que solo habrían crecido en unas 337.000 (10,8%) sobre el correspondiente resultado del Censo de 2001. De este modo, el total de viviendas no principales (secundarias mas vacías) supondría en 2011 el 28,2% del total de viviendas familiares, por debajo del  32,2% correspondiente a 2001. 

  La explicación del INE a dichos resultados es que las viviendas secundarias y vacías han descendido  en el periodo en cuestión de forma sustancial en las ciudades, ante el importante aumento del número de hogares producido en España en el periodo intercensal. Dicha evolución habría sido consecuencia de la fuerte presencia de inmigrantes y de la mayor emancipación de jóvenes que habría tenido lugar. Según la Encuesta de Población Activa del INE, el crecimiento de los hogares se redujo  después de 2007 y la inmigración también se frenó después de dicho año, hasta hacerse negativa en 2011.

 El  INE realizó un Censo de Edificios con carácter previo a la realización del Censo de Viviendas de 2011 y  deberá de explicar las definiciones empleadas en la elaboración del último Censo de Viviendas. Esto es así  porque los resultados de este último parecen contradecir  el relato resultante de los indicadores del mercado de viviendas disponibles con periodicidad inferior a la de los Censos de Viviendas.  

  La realidad que emana del Censo de Viviendas de 2011 es la de un buen ajuste entre oferta y demanda de vivienda y de un aumento moderado del total de viviendas  no principales en la España de la primera década del siglo XXI. La historia que sale del Censo no resulta, pues,  coherente con la dura realidad española actual, en la que el pinchazo de la burbuja  inmobiliaria y el stock de viviendas sin vender  han llegado a provocar, entre otras cosas, la desaparición de las cajas de ahorros como entidades de crédito. Y todo  ello como consecuencia del exceso de viviendas financiadas, exceso que no se advierte en los resultados del Censo de Viviendas.

Julio Rodriguez López es estadistico superior del  Estado y vocal del Consejo Superior de Estadistica