26 diciembre 2013

Sumpasa y la política de vivienda en Pozuelo Julio Rodríguez López


La empresa municipal de suelo y vivienda de la ciudad de  Pozuelo de Alarcon (Madrid, 84.000 habitantes, 3.636 parados a 30 de noviembre de 2013, nunca gobernó la izquierda desde la transición democrática, fuerte incidencia del tema Gurtel),  Sumpasa, controlada al 100% por el ayuntamiento de esta ciudad,  ha sido disuelta por acuerdo mayoritario de su Consejo de Administración de 26.12.2013. Tras el Consejo  citado , se ha convocado la comisión liquidadora, integrada por los miembros del consejo . Los dos consejeros opuestos a la liquidación (Julio Rodríguez  y José Antonio León),  han renunciado a formar parte de dicha comisión, por coherencia con su posición en el Consejo opuesta  a tal liquidación.

Las razones esgrimidas por el consejero Julio Rodríguez para oponerse al acuerdo de liquidación se recogen en el texto que viene a continuación.

1.        1.  Sumpasa se creó para ayudar a los jóvenes a acceder a una vivienda. Los elevados precios de la vivienda en Pozuelo  han complicado el acceso a la vivienda a los jóvenes hogares de esta ciudad.

  1. El problema del difícil acceso a la vivienda no ha desaparecido, aunque se encuentre  situado en un  2º plano ante la situación del mercado de trabajo, donde se han perdido 3,6 millones de empleos en España  entre el primer trimestre de 2008 y el 3º de 2013.
  2. En el 3er trimestre de 2013 el precio medio de una vivienda en el conjunto de Pozuelo fue de  2351,3 euros/m2, 212.000 euros por una vivienda de 90 m2 (datos del Mº de Fomento). De conseguirse un préstamo (80%), cosa nada fácil, a un tipo de mercado del 3,25%,a 25 años, la cuota mensual a pagar seria de 821 euros/mes, el 39% del salario medio de la Comunidad de Madrid (2121,3 euros/mes, según el INE), además de tener que aportar el 20% que no cubre el préstamo (42.000 euros). El hogar de nueva creación queda fuera del acceso a la propiedad.
4.      4 .Pozuelo tiene una proporción del 15,7% de viviendas principales de alquiler, 2,2 puntos por encima de la media de España (Censo de Viviendas de  2011). Las viviendas sociales de alquiler ofrecidas por Sumpasa son objeto de demanda  por parte de los jóvenes hogares, que tienen menos “querencia “por la vivienda en propiedad que  lo que hasta ahora ha sido habitual en España. También se puede interpretar tal evolución en el sentido de que los jóvenes hogares  recurren más  al alquiler ante la dificultades crecientes  de acceder en propiedad y por las terribles consecuencias del impago de la hipoteca.

5.       5. El nuevo Plan Estatal de Vivienda 2013-16,(RD 233/2013, BOE 10.4.2013), incluye un programa de fomento de la creación de un parque de viviendas de alquiler. Incluye subvenciones de hasta 22.500 euros por vivienda, que solo podrán edificarse sobre suelo o  edificaciones de titularidad pública, para hogares con ingresos no superiores a 3 IPREM (1598 euros/mes) contemplando ayudas al alquiler.

6.       6.El nuevo plan cuatrienal citado incluye asimismo ayudas a la rehabilitación de viviendas, para lo que hay un programa en el Plan. Alquiler y rehabilitación son los principales objetivos, sobre el papel, de la política estatal de vivienda. Según el Censo de Viviendas de 2011, el 34% de las viviendas de Pozuelo tiene  más de 30 años de antigüedad, lo que justifica una política  activa de rehabilitación en esta ciudad.

7.       7.Las necesidades de ayudas  al acceso a la vivienda persisten en Pozuelo. Nada ha cambiado desde que se creó Sumpasa, que ahora podría seguir siendo un instrumento útil  para la política de vivienda del ayuntamiento de Pozuelo. Dicho ayuntamiento debe tener algún interés en que a los jóvenes de esta ciudad no les resulte imposible el acceso a la vivienda, dificultad que se advertirá aun mas en cuanto se recupere la creación de empleos tras la crisis.

8.      8.  El ayuntamiento de Pozuelo puede hacer política de vivienda sin Sumpasa, pero una vez creada y consolidada esta empresa viene a ser un instrumento especializado para colaborar con el gobierno local  en las actuaciones que vaya a desarrollar.

9.       9. La desaparición de Sumpasa responde a un objetivo de política general del actual gobierno de España , no responde a la situación y problemática de este municipio. El voto en contra a la eliminación de Sumpasa no es un voto para mantener ninguna situación de privilegio para nadie ni para alimentar burocracia. Sumpasa es un instrumento útil para desarrollar una política social que tiene mucho por hacer en Pozuelo.
110.   Es de esperar que el ayuntamiento de Pozuelo no venda las viviendas sociales de alquiler que construyó Sumpasa en el pasado a algún fondo “buitre” del tipo del que ha adquirido a la Comunidad de Madrid (IVIMA)  5.000 viviendas sociales de alquiler.


23 diciembre 2013

ALGO CAMBIÓ EN 2013 EN EL MERCADO DE VIVIENDA EN ESPAÑA Julio Rodríguez López


 El fin de año es un momento propicio para hacer previsiones. Hubo novedades en 2013 en  el mercado de vivienda, el factor causal más importante de la crisis que todavía afecta a la economía española. En la evolución del mercado de vivienda todavía predominó  el perfil general deprimido, puesto que las ventas y la nueva oferta de viviendas  volvieron a descender en 2013 de forma significativa. 

Los precios  de la vivienda disminuyeron   en  el conjunto del año   de forma más moderada que en los dos años precedentes, pareciendo recuperarse en el  segundo semestre.  Inversores y fondos de inversión ha aportado liquidez, lo que  ha afectado a los precios. La inflexión  al alza de estos últimos puede haber tenido lugar, pues, sin que se produzca una recuperación efectiva y duradera  del mercado de vivienda.

Los precios de la vivienda  descendieron en España con claridad  desde 2008 hasta el 2º trimestre de 2013. En el tercer trimestre experimentaron una inflexión ligeramente alcista según el Índice de Precios de Vivienda del INE, registrándose un ligero aumento intertrimestral (0,7%). En dicha evolución  destacaron  las autonomías y provincias  con más peso del turismo en la actividad.

 Tras los importantes descensos de precios de 2011-2012, inversores  y fondos de inversión  se han hecho presentes   desde el verano de 2013.  Es posible que el descenso interanual del 7,9% del índice de precios de vivienda del INE registrado en el tercer trimestre sea más reducido al final del año.

 En los tres primeros trimestres de 2013 las ventas de viviendas cayeron en casi un 10% sobre el año precedente, según la estadística del Ministerio de Fomento. La prevision anual de ventas es de unas 325.000 viviendas, un tercio de las de 2006.  Lo más destacable  es el muy diferente comportamiento de las ventas a extranjeros (residentes y no residentes), que aumentaron en  un 21,3% en dicho periodo, mientras  que las ventas a españoles residentes retrocedieron en un 14,1%.

 El peso de las ventas a extranjeros en el total  se ha aproximado  así al 17%, registrando un peso especialmente elevado  en las autonomías de Baleares (38,8%), Canarias (36,2%), Comunidad Valenciana (35,2%) y Murcia (19%).


La presencia de fondos de inversión en los mercados inmobiliarios  es un rasgo común de  toda Europa, en especial en Londres, Alemania y países escandinavos, donde el mercado inmobiliario presenta las mejores perspectivas.  Las oleadas de liquidez emanadas de los bancos centrales  han creado un clima preburbuja muy lejano del perfil real de la economía. 

Pero los fundamentos del mercado de vivienda español no anticipan todavía  una recuperación. Los 3,6 millones de empleos perdidos siguen pesando sobre el mercado. Los nuevos contratos laborales, con  su baja remuneración y con su evidente inestabilidad  no estimulan precisamente el acceso a la vivienda en propiedad  mediante un préstamo hipotecario.

La renta disponible de los hogares ha debido descender  en 2013 en torno al 2% en términos reales, afectada  por la debilidad del empleo, por la reducción de las prestaciones sociales y por los descensos salariales. El crédito hipotecario para compra de vivienda disminuyó en más de un 20% sobre 2012 en los diez primeros meses del año. Casi el 40% de las ventas de viviendas se han realizado sin necesidad de préstamo hipotecario. La accesibilidad a la vivienda ha mejorado, pero la escasez de financiación hace poco relevante  dicha mejora.

La debilidad del mercado de trabajo,  la dureza del mercado hipotecario español  y  la persistente restricción crediticia impulsan  a los  jóvenes que se animan a emanciparse a alojarse en  viviendas  de alquiler.  Una  parte significativa  de las compras que realizan los inversores corresponden a edificios con viviendas ya alquiladas, incluidas las viviendas protegidas  o de alquiler con opción a compra.

 Los resultados definitivos del  Censo de Viviendas de 2011 ha confirmado que solo un 13,5% de las viviendas principales eran de alquiler en la fecha de referencia de dicha estadística (1.11.2011), lo que implica que el alquiler tiene un amplio margen de recorrido al alza en España.

La nueva oferta de viviendas  se ha mantenido débil en 2013, situándose la previsión de viviendas iniciadas por debajo de las 35.000. El descenso de actividad  fue menor en el segmento de la rehabilitación. Las viviendas terminadas se situarán por debajo de las 70.000 en este ejercicio. La obra construida (inversión en vivienda) ha descendido  casi en un 9% sobre el año anterior.

Los bancos son determinantes en el mercado de vivienda español.  Las amplias disponibilidades de suelo existentes en sus activos facilitan que una parte sustancial de las nuevas promociones de viviendas las desarrollen dichas entidades, de forma directa o a través de permutas con los promotores a los que financia. Los  bancos  controlan  así una parte importante de la  nueva oferta  y también controlan el segmento de  la demanda que requiere de financiación crediticia.

Como ya se ha indicado, las políticas de “alivio cuantitativo” de los bancos centrales han provocado una fuerte aportación de liquidez a los mercados. Se han  reactivado   las compras de activos, entre ellas las de vivienda. Como ha sucedido con la economía y con la bolsa en 2013, en 2014 hasta es posible que los mercados de viviendas registren aumentos en  los precios de venta sin que se recupere la demanda. El tiempo de las burbujas no ha dejado de estar presente.

 Una versión reducida de este articulo se publicó en El Siglo de 23.12.2013



08 diciembre 2013

EL ALQUILER, MOTIVO DE ESPECULACION Julio Rodríguez López


  Una de las consecuencias destacadas de la prolongada crisis económica que se vive en España  desde después de 2007  es el peso creciente del alquiler como forma de  tenencia de la vivienda. Los censos decenales de viviendas del INE  han sido durante bastante tiempo la única forma de aproximarse a la realidad del alquiler. Según dicha fuente,  la proporción del alquiler entre  las viviendas principales descendió en España desde el  51,4% de 1950 hasta el 11,4% en 2001.

Hasta que se privatizaron  en Europa Oriental los inmensos parques públicos de viviendas estatales de alquiler, España apareció en las estadísticas internacionales  como el país occidental con la menor proporción de viviendas de alquiler. Un estudio del Ministerio de Obras Publicas detectó, allá por la segunda mitad de los años ochenta, que el mercado del alquiler era prácticamente inexistente en España. Según dicho estudio,  al contrario de lo que sucedía  en otros países de Europa Occidental, las viviendas de alquiler existentes por entonces eran casi todas propiedades de hogares. La presencia de empresas con importantes patrimonios de viviendas alquiladas ha sido bastante escasa en España hasta hace poco tiempo. 

 El conocimiento del mercado de alquiler ha mejorado algo en España en los últimos años, tras disponerse de  los resultados de la Encuesta de Condiciones de Vida de los Hogares (ECV), realizada con periodicidad anual por el INE desde 2004. Los resultados de dicha encuesta,  obtenidos entre un total de  alrededor de 15.000 hogares, revelan que el alquiler, de forma coherente con los resultados censales,  siguió descendiendo en  España hasta 2007, año este  en el que los hogares que residían en viviendas  de alquiler solo suponían el 10,4% del total.

La llegada de la crisis ha supuesto una mayor disposición de los hogares a acceder a la vivienda  en forma de alquiler,  a la vista de que la proporción citada ascendió hasta el 14,5% en 2012, según la última  ECV publicada por el INE. El crecimiento citado se ha producido en el segmento de hogares que paga un alquiler de mercado, pues ha retrocedido el componente de alquileres por debajo del mercado. Existe  otra forma de tenencia, la de la cesión gratuita de la vivienda, de la que disfrutaba un 6,4% de hogares en 2012.

  No se entiende  porque el Ministerio de Fomento y, a fin de cuentas, el  actual gobierno de España, cuando  habla de la proporción de hogares que vive de alquiler suma a los  que residen en  viviendas de dicha condición los que viven en las cedidas en uso gratuito. De este modo el gobierno describe un mercado de alquiler de mayor alcance que el real (en 2012 habría así  un 20,8% de alquiler frente al 14,5% efectivo). El alquiler es una variable  económica y legal que no debe de  desvirtuarse en  su contenido.

  En 2013 una novedad del mercado de viviendas es la presencia de fondos de Inversión que quieren aprovechar en España  las oportunidades que se derivan, por un lado, de los más bajos precios de venta de las viviendas y, por otra parte, de la mayor demanda potencial de viviendas de alquiler derivada de la crisis  y del debilitado mercado de trabajo de España. A falta de crédito a comprador y a la vista de las  inestabilidades de todo tipo de que adolecen los nuevos contratos laborales, los hogares de nueva creación  acuden al alquiler con mucha mas intensidad que en el inmediato pasado.

 Los dos “Reales Decretos Guindos“de 2012 y la creación de Sareb a fines de dicho año reforzaron el moderado descenso de precios de la vivienda  derivado de la débil demanda que había predominado entre 2007 y 2011. En 2013 los fondos de inversión han tenido un mayor protagonismo en el mercado de vivienda de España. Algunas  de las  ventas de viviendas realizadas a dichos fondos de Inversión en 2013  proceden de empresas públicas que,  en su día,  fueron el vehículo empleado por gobiernos autónomos o locales para llevar a cabo promociones de viviendas sociales para el alquiler o para el alquiler con opción a compra.

 Dichas compras de parques de viviendas públicas protegidas de alquiler por fondos de inversión pueden implicar cambios importantes en las condiciones de los contratos para los arrendatarios, una vez cumplido el  plazo del contrato de  alquiler en vigor, que no pasará de los cinco años desde la firma del mismo. Se entiende  que las administraciones publicas citadas necesiten “hacer caja” con sus activos inmobiliarios, pero en dichas ventas se deben de respetar las condiciones generales   bajo las cuales se alquilaron unas viviendas construidas con algún tipo de protección. Dichas viviendas,  por lo general,  se destinaron a hogares con niveles de ingresos por debajo de la media.


No ayudaría nada a la paz social el que los desahucios derivados del cambio de propietario en las  principales promociones públicas de alquiler de los últimos años se uniesen a los  producidos por el impago de las hipotecas. En las promociones públicas en cuestión  se preveían unos precios de venta de las viviendas en el caso de la figura del alquiler con opción a compra. Es  discutible que las ventas de tales viviendas a los fondos en cuestión se hayan realizado a unos precios muy por debajo de los previstos si los arrendatarios optasen por  la compra de la vivienda al final de los  contratos de alquiler. La urgencia por disponer  de efectivo  en tales empresas públicas, además de implicar la renuncia a mantener un parque social de viviendas de alquiler,  puede implicar unas pérdidas en la operación superiores al coste inicial previsto, por más que se gane en liquidez. 

Una versión de este articulo se publicará en El Siglo  a partir del 8.12.2013

25 noviembre 2013

TRAS UN BREVE PERIODO DE RESCATE BANCARIO. TODO QUEDA PENDIENTE Julio Rodríguez López


   La dimisión de Rodrigo Rato en mayo de 2012 como presidente de Bankia/BFA marcó uno de los momentos más complicados para la economía española desde que se inició la crisis financiera y económica en el verano de 2007. Para impedir la quiebra de Bankia eran necesarios unos 19.000 millones de euros adicionales a los ya aportados a dicha entidad de crédito por parte del Frob (4.500 millones).

Los dos “Decretos Guindos” provocaron  un fuerte aumento de las provisiones y de las necesidades de capital  que deberían de llevar a cabo los bancos españoles. Se pretendía con los mismos clarificar la realidad de los balances activos de la banca española, efectuando para ello  un fuerte ajuste a la baja del valor de los activos relacionados con la actividad de promoción inmobiliaria.

  Dicho aumento de provisiones llegó a provocar que alguna entidad que presentó unos modestos beneficios en  2011 se situara en  2012 en   una posición de quiebra técnica tras la puesta en marcha de las nuevas  normas citadas. La nueva situación era, pues,  una  consecuencia  abrupta del impacto negativo sobre los resultados por las mayores exigencias legales de provisiones y de  capitalización.

  La prima de riesgo de la deuda española   alcanzó por aquellos días los niveles más elevados (unos 650 puntos básicos). Aprovechando el  inicio de la Copa de Europa de selecciones nacionales de futbol, el presidente del gobierno aludió, casi de pasada, a que el 25 de junio  se había solicitado abrir una línea de crédito con el Eurogrupo de 100.000 millones de euros.

El comentario del presidente del gobierno se hizo de  forma tan enfática que mas que indicar que se trataba de resolver una situación  delicada, parecía que se le hacia un favor al Eurogrupo al acceder  a efectuar la demanda de financiación en cuestión. El 9 de julio el Eurogrupo aprobó la concesión de la citada línea de crédito, por la cuantía citada y a un tipo de interés del 0,5%, a 12 años de plazo y con una importante carencia. 

El 20 de julio de 2012 Gobierno y Eurogrupo   firmaron  el “Memorándum de entendimiento” (Mou). Dicho documento incluía un compromiso de asistencia financiera para recapitalizar  y  reestructurar a las entidades de crédito españolas que lo precisasen. Se establecía toda una “hoja de ruta” para capitalizar a  las entidades de crédito más afectadas.

En segundo lugar,  el Mou incluía un conjunto de compromisos  concretos de modificación de la normativa española. Se creaba con dichos cambios  un marco jurídico para gestionar crisis bancarias, se alteraban  las competencias del Banco de España y del Frob, y obligaba a crear un “banco malo” (Sareb), o sociedad de gestión que adquiriese los activos problemáticos de los bancos. Las  adquisiciones de activos por parte de Sareb serían obligatorias para los bancos que recibiesen ayudas para su capitalización.

El trabajo previo de un consultor externo independiente, Oliver Wyman, apoyado en los datos aportados por las cuatro firmas auditoras más importantes, así como por el Banco de España sobre 36 millones de créditos,  junto a los  servicios de seis empresas tasadoras, permitió estimar las necesidades de capital del sistema financiero español. Dichas carencias de capital  oscilaban entre 25.900 millones y 53.745 millones de euros según se tratase del escenario “básico” o del “problemático”.
.
Al final, y tras un amplio conjunto de actividades compensatorias, las necesidades de apelación a los fondos del Eurogrupo  quedaron por debajo de los 40.000 millones. Se  emplearon unos 38.000 millones en capitalizar los bancos de los grupos 1 y 2 precisados de aumentar el capital y también se usaron  2.500 millones de dicha “línea de crédito” para  aportar capital a Sareb, el banco malo.

Este último  adquirió  a los bancos  que necesitaban  capitalizarse  con ayudas públicas un amplio conjunto de    activos por un valor próximo a los 60.000 millones de euros. Los    recursos empleados para dichas compras procedían de de emisiones de títulos garantizados por el Estado, títulos que podían servir para conseguir financiación en el Banco Central Europeo (BCE).  

 El  origen real de dichos recursos ha sido, pues, el BCE. A fines de 2012 el Frob capitalizó  los bancos del Frob (Bankia, NCG Banco y Cataluña Caixa) y en febrero de 2013  hizo lo mismo con tres de los bancos del Grupo 2 (BMN., Liberbank y Caja 3). En las visitas a España de la "troika" (BCE, Comisión CE y FMI)  para comprobar el cumplimiento de  los compromisos asumidos por el gobierno español en el Mou se ha considerado como estabilizado al sistema bancario español.

Dicha estabilización se ha  apoyado en la recapitalización de  bancos que suponían el  20% del sistema bancario,  en la transferencia de  activos de tales bancos a Sareb y en las mejorías de la rentabilidad y de la solvencia del conjunto de entidades. El que en 2013 no se hayan efectuado unas provisiones del calibre de las efectuadas en 2012 reduce los meritos de la mencionada mejoría de las cuentas de resultados, en las que los márgenes siguen siendo muy ajustados.

Como temas pendientes aparecen, entre otros, la persistente e intensa reducción del crédito al sector privado de la economía española, el aumento de la morosidad bancaria, generalizado a todos los sectores productivos, el excesivo apalancamiento del sector privado no financiero y la falta de un proceso claro de ajuste en el mercado de vivienda..

Junto a  lo anterior, los resultados de numerosas entidades de crédito proceden sobre todo del arbitraje efectuado con la deuda pública española. Existen dudas  sobre la fuerte dependencia de dichas entidades  respecto de los mercados mayoristas de dinero. La ultima encuesta   del BCE sobre la de financiación a las pymes en la Eurozona  confirma que las condiciones crediticias de las pymes españolas siguen siendo  más gravosas que en el resto de la Eurozona y que persiste asimismo una situación de restricción crediticia para las mismas más acentuada en España.

En última instancia, el cumplimiento del Mou aporta alguna credibilidad a la economía española en el sentido de que se ha aportado capital a las entidades de crédito que revelaron carencias en el test de esfuerzo que efectuó la consultora Oliver Wyman., La mejora de solvencia no implica que esté garantizada la rentabilidad de las entidades de crédito. 
El cumplimiento real de las exigencias del MOU solo podrá comprobarse cuando haya pasado más tiempo. Después de aparecer como uno de los sistemas financieros mas variados en el tipo de entidades que actuaban en el mismo, en 2013 quedan 14 grupos bancarios de los que los tres primeros detentan el 70% de los activos.

Las visitas de inspección de la "troika" (BCE, Comisión  europea y FMI) han llamado la atención sobre   la dificultad de Sareb de competir con los bancos accionistas que están también tratando de vender como sea activos inmobiliarios. La morosidad,  el elevado desempleo, la presión de la  Comisión Europea para seguir acentuando los recortes, la persistente restricción crediticia   complican la salida definitiva de una crisis que  no ha acabado de  superar el sistema financiero español.

10 noviembre 2013

NOVIEMBRE . HACE 50 AÑOS Julio Rodríguez López


  22 de Noviembre de 1963, poco menos de las nueve y media de la noche. El profesor particular, estudiante de Ciencias Económicas,  ayudaba al alumno a resolver una ecuación de segundo grado. Por el pasillo del piso de la Calle de la Princesa, situado sobre una  pastelería hoy desaparecida, el abuelo materno salió  del salón y se dirigió a la cocina, hablando en voz alta al resto de la familia.

 A pesar de la conversación, el profesor particular creyó oír  al abuelo decir   “acaban de matar al presidente de Estados Unidos”. El resto de la familia se precipitó hacia el salón, donde estaba el televisor, y a ellos se unieron profesor y alumno. El telediario de Televisión Española informaba del crimen de Dallas. La información era escasa, se veían en blanco y negro las conocidas  fotos de Kennedy y señora saludando a los dirigentes que habían acudido a recibirle al aeropuerto de Dallas.

 El día 23 los periódicos recogían la noticia del crimen y  la foto de la jura del nuevo presidente, Lyndon Johnson,  dentro del avión presidencial, al lado de  la viuda del asesinado presidente. Ese día apareció el prefabricado personaje  Oswald. El siguiente fin de semana la opinión pública contempló en directo el asesinato de Oswald por Jack Ruby, el dueño arruinado  de un club  de streap-tease en Dallas.

Se dijo por entonces  que Ruby pretendía que la Señora Kennedy no tuviese que desplazarse a Dallas para testificar en el juicio a  Oswald. La incredulidad  general subió entonces de tono. En la novela “Libra”, el autor norteamericano Don DeLillo  ha señalado  que la puerta trasera de la comisaria de policía donde sucedieron tales hechos  estuvo abierta para facilitar el acceso de Ruby.

 Aquella  clase particular de matemáticas de la noche del 22 terminó de forma abrupta. En la mañana del día siguiente, la Facultad de Ciencias Políticas y   Económicas, situada entonces en el viejo caserón de la Universidad Complutense de la madrileña Calle de San Bernardo, junto al Ministerio de Justicia, era un hervidero. El clima general de  aquella Facultad resultaba a todas luces distante del régimen político franquista. 

Poco después, en la semana del paso del Ecuador  los estudiantes del curso 3º de Económicas   llenaron el teatro María Guerrero para jalear la obra “Los verdes campos del Edén” de Antonio Gala. En las clases de Derecho del Trabajo, el profesor Pérez Botija, decano de aquella Facultad, consideraba un  hito importante para España  la implantación del contrato de  trabajo y el desarrollo de la negociación colectiva.

  En los pasillos de la Facultad  destacaban las rojas portadas que tenían por entonces  los libros del Fondo de de Cultura Económica. El texto más frecuente, la “Guía de Keynes”, del economista norteamericano Alvin Hansen, tenía el rostro de Keynes  dibujado en la portada. Destacaban también  los amarillos textos de la Editorial Aguilar, como el de José Luis Sampedro, “Realidad Económica  y Análisis  Estructural” y “Los filósofos de la vida material”, de Robert Heilbronner, vendido en España  con un  título propio de la época, “Vida y doctrina de los grandes economistas”.

 En aquel curso de la que en 1966 fue la 20ª promoción de la licenciatura de Ciencias Económicas de la Universidad Complutense había profesores de interés. Antonio Sánchez  Pedreño, economista del Banco de España,  explicaba el concepto de circulación fiduciaria, Luis Ángel Rojo  describía de qué iban los neoclásicos y la ley de Say (“la oferta crea su propia demanda”, tan de moda después en el mercado de vivienda español), junto a Keynes y los postkeynesianos.

El profesor  Juan Velarde explicaba una versión peculiar de la Estructura Económica de España, con alusiones simpatizantes con el líder falangista José Antonio Primo de Ribera. Ramón Tamames comentaba  el tratado que dio paso a la Comunidad Económica Europea.

El de 1963-64 fue el último curso relativamente tranquilo de aquella promoción. En el curso siguiente, coincidiendo con los “25 años de Paz”, cuando en toda España  se proyectaba el film ”Franco, ese hombre”, aquella Facultad permaneció cerrada durante más de un mes por los incidentes derivados del encierro en la misma de  algunos dirigentes de la oposición democrática al régimen. 

 Esta circunstancia, unida a la localización a todas luces céntrica de la misma en Madrid,   aceleró la construcción del nuevo edificio de la Facultad de Económicas de la Complutense en la Ciudad Universitaria de Madrid,  desde donde volvió a rebotar poco tiempo después  hasta asentarse en Pozuelo, Somosaguas.

  No es difícil recordar el Madrid de aquellos días, pues no es frecuente que se  asesine a un presidente de los Estados Unidos de América. La España de 1963 tenía 31 millones de habitantes (46,7 en 2013), un PIB por habitante de 171,5 euros (22.700 euros  en 2013), más del 20% del PIB y del empleo procedían del sector primario (el 2% en 2013).  

La  economía española  crecía a un ritmo del 9%, ritmo ahora  propio de China,  tras el bache que supuso en 1959-1960 la aplicación del Plan de Estabilización de 1959. Había miles de españoles trabajando  fuera de España, pero las estadísticas de paro registrado  del régimen decían que la tasa de paro no pasaba del 2% de los activos.

 Según los Colegios de Arquitectos, en 1963 se visaron nada menos que 313.000 viviendas, casi diez veces más que en 2013. El  80% eran viviendas de protección oficial (cero por cien en 2013). Por esas fechas había en España  unos  ocho millones de viviendas familiares (25,5 millones en 2013). El régimen repetía como prueba de éxito que las reservas de divisas superaban los mil millones de dólares.


 Todo aquello sucedía hace ahora 50 años. Los alumnos supervivientes de aquella promoción son en su mayor parte jubilados. En cuanto a Kennedy, después de  tanto tiempo sabemos lo mismo que entonces acerca de  porqué asesinaron  a aquel presidente a la vista de todo el mundo. 

(Una versión de  este texto se publicó en El Siglo el 11 de noviembre de 2012)

27 octubre 2013

MAS EJECUCIONES HIPOTECARIAS Julio Rodríguez López


  El  Boletín Estadístico del Banco de España ha publicado el dato relativo a la morosidad de los préstamos bancarios a empresas y hogares en España  a  31 de  agosto de 2013. La cifra absoluta de créditos morosos ascendió en dicha fecha a 180.673 millones de euros, equivalente al 12,1% de la cartera bancaria  de los préstamos  citados y al 17,8% del PIB previsto para la economía española en 2013. El volumen de créditos morosos ha continuado creciendo a un ritmo significativo en 2013. Una proporción destacada de dichos créditos morosos  corresponde a préstamos ligados al mercado de vivienda y a la construcción. 

 El traspaso a Sareb (“banco malo”) de préstamos  problemáticos en diciembre de 2012 y febrero de 2013, procedentes de los bancos controlados por el Frob,  implicó una reducción del volumen de préstamos morosos próximo a los 30.000 millones de euros entre noviembre de 2012 y febrero de 2013. Sin embargo, desde marzo de 2013  la morosidad volvió a crecer, acelerándose  el ritmo de aumento de los préstamos morosos entre dicho mes y agosto. 

Dentro de la tasa media de morosidad del  12% existen notables disparidades entre las diferentes actividades productivas, como lo confirman las cifras sectoriales de 30 de junio del presente ejercicio, también procedentes del Banco de España.  El nivel mayor de morosidad correspondió a los préstamos destinados a  “actividades inmobiliarias” (31,1%) y a la construcción (29%). También era elevada la tasa correspondiente a Hostelería (19,8%), Comercio y Reparaciones (13,1%), Agricultura –Ganadería-Pesca (11,8%) y a Industria (11,4%).

  La morosidad de los créditos a hogares es más reducida que la relativa a las actividades productivas. Así, en el caso de los préstamos para compra  y rehabilitación de viviendas la tasa de morosidad en junio era del 5,2%. Sin embargo, dado el elevado volumen de los créditos para compra y rehabilitación de viviendas, la reducida tasa de morosidad citada encubre un volumen de créditos morosos de 31.916 millones de euros.

 La suma de los créditos morosos ligados a la promoción,  construcción y compra de vivienda suponía el  87,4% de todos los créditos morosos a 30.6.2013. La morosidad real de dichos préstamos es aún mayor, puesto que es   importante el volumen de créditos morosos a promotor que se han transformado en activos inmobiliarios en poder de los bancos y de Sareb. Las daciones en pago han funcionado plenamente  en el caso de la promoción de viviendas. 
  La persistencia de un crecimiento significativo de los créditos a comprador de vivienda en situación de morosidad supone un potencial importante de aumento de los procedimientos de ejecución hipotecaria. La estadística del Consejo General del Poder Judicial revela que en el primer semestre de 2013 descendieron en un 13,4% los procedimientos presentados en los juzgados sobre el año precedente, aunque el total anual se puede aproximar a  los 80.000 en 2013.  Dichos procedimientos se refieren no solo a viviendas, habituales y secundarias, sino también a otros tipos de inmuebles. 

Las estimaciones puntuales realizadas para 2012 por parte del Colegio General de Registradores y del Banco de España indican que en dicho año las viviendas habituales adjudicadas por los bancos superaron las 30.000 viviendas, aunque  las adjudicaciones mediante ejecuciones judiciales fueron la mitad del total.

Respecto de la problemática de las ejecuciones hipotecarias a  deudores insolventes, con las que trata la  Ley 1/2013 “de medidas para reforzar a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social”, no se  ha modificado sustancialmente la situación de los deudores hipotecarios en España tras la aprobación de la ley citada, a pesar de las mayores garantías jurídicas establecidas. Además de perder la vivienda,  tales deudores pueden continuar endeudados durante mucho tiempo con la entidad prestamista. 

El último Informe  periódico de julio de 2013 sobre la economía española del Fondo Monetario Internacional  incluye un conjunto de sugerencias sobre el tratamiento de las insolvencias en España y sobre la  necesidad de reformar el mismo, introduciendo  en el futuro un régimen de insolvencia personal con una “nueva oportunidad”. Dicha crítica se une a la que al inicio del verano de 2013 realizó en la misma línea el Banco Central Europeo. Lo más destacable es que ambos organismos internacionales no consideran óptimo el tratamiento que en la nueva ley se le da a los préstamos hipotecarios morosos  a comprador de vivienda.

  El persistente aumento de la morosidad de los préstamos bancarios en España a lo largo de 2013 está un tanto reñido, pues,  con el supuesto “fin de la recesión” que se anuncia con profusión por estos días. El PIB  desestacionalizado a crecido en una décima en dicho trimestre, según el Banco de España, pero el empleo total, estimado por la EPA del INE,  ha retrocedido en un 0,46% en el mismo periodo de tiempo.

 El incremento de la morosidad a lo largo de 2013 revela una realidad problemática en empresas y en hogares. La morosidad bancaria es un buen indicador cíclico, por lo que la continuidad del aumento de la misma no resulta coherente con los abundantes anuncios  del fin de la recesión.

Por otra parte,  la mayor  morosidad anuncia más y más procedimientos de ejecución hipotecaria asociados con el impago creciente de los préstamos hipotecarios con los que se adquirió una vivienda. El panorama de la morosidad  queda todavía lejano  del escenario de recuperación que se anticipa y los cambios legales introducidos no han permitido, pues, que el problema se atenúe de forma significativa.


14 octubre 2013

EL ESPIRITU DE 1945. HA PASADO TANTO TIEMPO Julio Rodríguez López


  Las elecciones generales del Reino Unido  del 5 de  julio  de 1945  fueron en gran medida”una batalla de las emisiones por radio".   Durante la campaña Churchill dijo que  “la política socialista aborrece las ideas británicas de libertad“. ”Un Parlamento libre es odioso para un doctrinario socialista” (Roy Jenkins, “Winston Churchill”, volumen II, 2001, Grupo Correo Prensa Española).

 La réplica de Atlee, el líder laborista, resultó devastadora para  Churchill:  “Cuando anoche escuché el discurso del primer ministro, en el que hacia una parodia de la política del Partido Laborista, me di cuenta enseguida de cuál era su objetivo. Temía que los que habían aceptado su liderazgo en la guerra estuvieran tentados, por gratitud, de seguirle. Le doy las gracias por haberles desilusionado”.

 Los resultados electorales se conocieron el 26 de julio de 1945, y supusieron una  amplia victoria para  los laboristas, que se aseguraron una mayoría de 140 diputados. Tales resultados no dejaron de sorprender, pues Churchill había dirigido al pueblo británico desde 1940 y la guerra se había ganado  frente a Hitler.

 Desde agosto de 1945 Atlee pasó a ser primer ministro y  designó ministro de Economía (canciller del Exchequer)  a Hugh Dalton, un antiguo alumno de Keynes. Dalton  confirmó rápidamente a Keynes  como asesor económico jefe del gobierno, aunque no hubiese plena confianza entre ambos. Por aquellos días Keynes encabezaba  la delegación británica que negociaba con Estados Unidos  la ayuda de postguerra. Dicha negociación era sumamente relevante para el futuro del Reino Unido.

El antecedente de lo que iba a ser la política social del  gobierno laborista fue el  “Informe Beveridge”, publicado al inicio de diciembre de 1942.  Los laboristas habían participado en el gobierno de coalición que, presidido por Churchill,  dirigió al Reino Unido durante la guerra. El ministro laborista de Trabajo, Ernest Bevin, había encargado a  William Beveridge, un respetado científico social, que elaborase un  plan para racionalizar el sistema de seguridad social británico.

En su “Informe”, Beveridge propuso  “un sistema de seguros sociales de pensiones, desempleo, y enfermedad (defendía un sistema nacional de salud) para todos los ciudadanos, administrado de forma centralizada y financiado por contribuciones  iguales de los empresarios, los trabajadores y el Estado que ….reemplazaría al edredón hecho de retales de los seguros voluntarios y obligatorios y la caridad que…constituía la organización de la seguridad social británica” (Robert Skydelsky, “John Maynard Keynes”, RBA Libros, S.A., 2003).

 Se vendieron 650.000 ejemplares del Informe  Beveridge. Como se había cuestionado  la posibilidad de financiar las propuestas incluidas en el mismo una vez terminada la guerra,  Beveridge había recurrido  a Keynes para que aportase rigor a la financiación que el “Informe” incluía. 

 La dureza de las negociaciones británicas con Estados Unidos,  que se prolongaron hasta 1946 (no hubo donaciones al Reino Unido, sino créditos con interés a largo plazo, un gobierno socialista británico no inspiraba certezas a  los yankis), indicaba   que el margen del que disponía el nuevo gobierno no era demasiado amplio.  

Con su film “El espíritu de 1945”, Ken Loach ha traído a los prosaicos días de 2013   un interesante resumen de las consecuencias de aquellas elecciones. En el film citado se subraya que los británicos no querían que, una vez terminada la guerra,  se volviese  a vivir bajo  unas condiciones tan penosas como las que provocó la primera guerra mundial. En los 21 años transcurridos entre 1918 y 1939 los británicos habían sufrido una dura postguerra, las consecuencias de la  desastrosa  decisión de Churchill de volver al patrón oro y la terrible depresión de los años treinta.

 El gobierno laborista creó el Sistema Nacional de Salud británico, nacionalizó los ferrocarriles, construyó miles de viviendas públicas de alquiler a través de los ayuntamientos, nacionalizó las minas de carbón y regularizó las condiciones de trabajo portuarias. Como se dice en el film, el ministro de Salud y Vivienda  británico, Aneurin Bevan, se convirtió en uno de los hombres más odiados del Reino Unido.

La parte final del film recoge la llegada al poder de Margaret Thatcher en 1979. En  un  almibarado discurso de la ya primera ministra se la oye citar a Francisco de Asís (“traería armonía en el desorden”), como si fuese el papa Francisco quien  llegase al poder.  La Thatcher cerró  y privatizó  las minas que todavía subsistían, sin compensar la pérdida de empleos en las ciudades afectadas. También  privatizó los ferrocarriles, con las desastrosas consecuencias conocidas de tal decisión y  obligó a los ayuntamientos a vender  las viviendas  sociales de alquiler construidas en la postguerra, empleando como justificación el “derecho a poseer”. Esta última decisión provocó un fuerte aumento de los desahucios poco tiempo después.

 El Servicio Nacional de Salud quedó bastante erosionado tras el paso de la Thatcher por el poder. Sin embargo, un alcalde conservador de Londres, Boris Johnson, lo hizo aparecer como un logro británico en el acto de inauguración de la Olimpiada de Londres  de 2012.

Lo sucedido en 1945 fue una experiencia de enorme interés, social y político.  Retornando a  2013,  se advierte que “en las ramas de antaño no hay pájaros hogaño”, que diria  Don Quijote al regresar  a su aldea.

Publicado en El Siglo, 14 de octubre de 2013

01 octubre 2013

LENTA RECUPERACIÓN DE LA ACTIVIDAD. PERSISTENCIA DE LA CRISIS Julio Rodríguez López


   Según el FMI, el PIB de la economía mundial mantendrá en 2013 un ritmo de crecimiento del 3,1%, similar al del año precedente. Se estabilizará a nivel de 2012 el ritmo de crecimiento de los países emergentes, que han rebajado el perfil expansivo que  venían manteniendo desde hace algún tiempo.

Las economías avanzadas persistirán en 2013 en un bajo ritmo de crecimiento (1,2%), consecuencia de las políticas de ajuste fiscal de control del  déficit público y de  la deuda. El acuerdo de la Reserva Federal de Estados Unidos (Fed) de 18 de septiembre de mantener la política monetaria expansiva, centrada  en la compra de activos financieros en poder de las entidades de crédito, ha supuesto un respiro momentáneo a los mercados de capitales.

El elevado desempleo en Estados Unidos (6,5%)  fue relevante para que la Fed adoptase  la medida en cuestión.  El PIB de dicho país crecerá en el entorno del 2% en 2013. El descenso previsto del PIB de la Eurozona en 2013  (-0,3%) se debe al efecto-arrastre de 2012. En el primer semestre de este año la economía de dicha área ha crecido ligeramente, lo que se puede prolongar en la segunda parte de 2013. Dicha recuperación de la Eurozona en 2013  se ha apoyado algo en la demanda interna y, sobre todo, en la aportación del resto del mundo. El carácter acomodaticio de la política monetaria desarrollada por el Banco Central Europeo y la  política fiscal menos restrictiva frenaron la caída de la demanda interna en 2013.

 La previsión de variación del PIB de la economía española en 2013 es de un retroceso del -1,3 (-1,6% en 2012). La  información disponible apunta a que dicha magnitud puede registrar una variación ligeramente positiva en el segundo semestre del año, en línea con el resto de la Eurozona.

 El PIB de España descendió en los dos primeros trimestres de 2013.  La intensidad de las  caídas de la actividad trimestral ha ido reduciéndose de forma gradual. Dicha magnitud ha disminuido durante ocho trimestres consecutivos, por lo que  se situó en el segundo trimestre de 2013 un -7,5% por debajo del nivel del  primer trimestre de 2008, al inicio de la crisis. Asimismo, el PIB está un 16,6% por debajo del nivel que se hubiese alcanzado de mantener dicha economía una tendencia de crecimiento moderado  del 2% anual. 

   El menor retroceso del PIB de 2013 se ha conseguido por la aportación  al crecimiento del sector exterior en 2,1 puntos porcentuales, ayudado por el comportamiento menos negativo de la demanda interior.   El negativo comportamiento interanual de la demanda interna (-3,4% es la variación prevista para 2013) ha estado acompañado de un persistente descenso del crédito de las entidades financieras, el -13% en julio de 2013 respecto de 2012. El aumento de la tasa de morosidad de dichos créditos no se ha interrumpido,  aproximándose  al 12% en junio de 2013.

La debilidad de las importaciones y la pujanza de las exportaciones en  la economía española han eliminado el déficit exterior en 2013. Detrás de la fuerza de las exportaciones puede estar la necesidad imperiosa de exportar por parte de bastantes  empresas españolas ante la débil demanda interna. En 2013  no aumentará, pues,  el endeudamiento global  de la economía española frente al resto del mundo.

  El déficit de las administraciones públicas superará en 2013 la previsión del  6,3% del PIB establecida en el  Programa de Estabilidad  de abril de 2013. La deuda pública avanza rápidamente por el 92% del PIB, por encima de la previsión del 91,3% establecida para fin de año. El test de la economía española será la evolución del empleo. Las reducciones del paro se deben al descenso de la población activa. Entre el 2º trimestre de 2008 y el mismo periodo de 2013 el empleo ha descendido en España en 3,7 millones de  puestos de trabajo. En el primer semestre de 2013 el empleo volvió a bajar, y solo ha empezado a remontar en algunas ramas de los servicios.

  Con unos elevados niveles de   deuda privada y pública, con un crédito que sigue retrocediendo, con un nivel de empleo que no ha dejado de disminuir, con un mercado de vivienda tomado por los inversores y alejado de los hogares jóvenes,  la recuperación de la actividad productiva será algo similar a la situación de   control del fuego de un incendio que ha dejado  atrás una sierra  arrasada.

Los daños del incendio, véase crisis, serian en la economía española los empleos perdidos, las miles de empresas desaparecidas, el empobrecimiento de numerosos hogares, el millón de viviendas nuevas sin vender, la desaparición de las cajas de ahorros, los miles de hogares desahuciados de sus viviendas, los 31.500 millones de créditos morosos a hogares a 30 de junio de 2013,   que anuncian mas ejecuciones. Unas décimas  positivas de variación del PIB  en los próximos trimestres implicarán que la actividad dejó de caer. Pero una recuperación tan débil puede prolongar  un largo periodo de tiempo la situación de crisis. 

Publicado en  El Siglo, 30.9.2013




28 septiembre 2013

La política de vivienda. Un escenario que cambió en 2013. Julio Rodriguez López

  
  En el primer semestre de 2013   se  han puesto en marcha los primeros cambios introducidos en el marco estatal de la política de vivienda por el gobierno resultante de las elecciones generales de noviembre de 2011. Un Acuerdo de Consejo de Ministros de 5 de junio de 2013 aprobó un “Plan integral de Vivienda y Suelo”. Los objetivos del Plan fueron los de garantizar el derecho a la vivienda adecuada, paliar la situación de hogares con dificultades para afrontar las deudas hipotecarias, mejorar el estado de conservación en sentido amplio del parque de viviendas existente. Por último, dicha política pretende contribuir a la reconversión y reactivación del sector de la construcción.
Las piezas más destacadas de dicho Plan fueron las correspondientes a un nuevo Plan de Vivienda estatal 2013-2016, a una Ley de que potenciaría la rehabilitación y  que modificaría la normativa vigente en materia de suelo, y de  otra Ley  que modificase la hasta ahora vigente en materia de arrendamientos Urbanos. A todo esto se añadiría  una nueva Ley que recogiese los cambios introducidos por vía de Reales Decretos-Ley en materia de desahucios de viviendas por impago de préstamos.
  El nuevo Plan de Vivienda 2013-2016 (RD 233/2013, BOE de 10.4.2013, “Plan Estatal de Fomento del  alquiler de Viviendas, rehabilitación, “regeneración y renovación urbana, 2013-2016) viene a ser  el décimo plan plurianual  de vivienda de la democracia (el primero fue el de 1981-83, imperantes Suarez y Calvo-Sotelo). El plan plurianual inmediatamente anterior fue el PEVR 2009-12, que resultó afectado de forma muy negativa en su aplicación por la restricción crediticia derivada de la crisis financiera iniciada en 2007. La política de viviendas protegidas ha descansado pesadamente en los créditos de las entidades colaboradoras para la promoción y compra de dicho tipo de  viviendas. Si falla dicha financiación, entonces el margen de maniobra de la política citada se pone en cuestión.
 El nuevo Plan 2013-16 pretende no gravar los futuros Presupuestos Generales del Estado. Se trata de complementar las ayudas del Plan Estatal de Viviendas con otras ayudas fiscales y con financiación procedente del  sector privado. El Plan citado incluye siete programas, entre los que destaca el relativo a las ayudas al acceso al alquiler, en el que se recuperan las ayudas directas,  de hasta 200 euros al mes,  a los inquilinos con ingresos no superiores a tres veces el IPREM (19.170 euros/año) y que  no paguen más de 600 euros al mes de alquiler. Este último tope resulta un tanto reducido, a la vista de los niveles  de mercado de los alquileres.
Un segundo programa de interés es el correspondiente al fomento de la creación de un parque público de viviendas de alquiler. Dicho programa contempla ayudas  a la construcción de viviendas destinadas al alquiler, que no podrán superar los 22.500 euros por vivienda.  Dichas viviendas de alquiler  solo podrán edificarse sobre suelo o edificaciones  de titularidad pública. Las viviendas deberán destinarse a hogares (“unidades de convivencia”) con ingresos no superiores a 3 IPREM. Desaparece cualquier ayuda pública  a  la vivienda protegida en propiedad.
El Plan tiene un segundo bloque  destacado, relativo a la rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, centrado en las obras derivadas de los informes de evaluación de edificios y la mejora de la eficiencia energética  y la accesibilidad y  sesgado a favor de la renovación urbana. El Plan 2013-16 unifica el concepto de vivienda protegida, que será la calificada por las autonomías, destinadas a vivienda habitual del propietario y que tenga un precio máximo de venta o alquiler y que no supere los 90 metros cuadrados de superficie útil.
El plan prevé amplias posibilidades de alterar la calificación y régimen de uso de las viviendas protegidas ya calificadas. El Plan tiene unos recursos disponibles presupuestados por una cuantía de 2.311 millones de euros. Se prevé la participación de las autonomías, subrayándose la trascendencia de los convenios a firmar entre el Ministerio y cada comunidad  autonomía.
La Ley 4/2013, de 4 de junio, BOE de  5.6.2013, incluye un conjunto de  correcciones  sustanciales a la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24.de noviembre).   Se considera el hecho de que en Europa hay una proporción bastante mayor que en España de dicho tipo de viviendas, donde hay un 17% de hogares viviendo de alquiler, (en el Ministerio de Fomento añaden a los hogares en alquiler los que viven en viviendas cedidas en uso con carácter gratuito).
Las reformas de  la vigente ley de arrendamientos urbanos  rebajan  de cinco a tres años el plazo máximo del alquiler y  se puede despachar al inquilino con solo un año de contrato aduciendo la necesidad de la vivienda,  retornando así  al “Decreto Boyer” de 1985.  Se deja libertad entre arrendador y arrendatario para elegir el indicador con el que se va actualizar el alquiler, y no el IPC como hasta ahora. Si un comprador adquiere una vivienda alquilada estará obligado a permitir que el arrendatario continúe con su contrato siempre que dicho contrato esté inscrito en el Registro. Se agiliza el procedimiento de desahucio en caso de impago de rentas.
  El tercer instrumento destacado es la Ley 8/2013, de 26 de junio (BOE de 27 de junio de 2013) de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbana. Dicho texto legal es la tercera pieza rectificada de entre las que integran las la política de vivienda. Con dicha ley se pretende potenciar la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbana, “eliminando trabas actualmente existentes y creando mecanismos específicos que la hagan viable y posible”.  Se modifica en dicha ley un amplio conjunto de normas, éntrelas que destaca el texto refundido de la Ley de Suelo (RDL 2/2008), la Ley de Economía Sostenible (Ley 2/2011) y la Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal.
Destaca el alcance de los cambios introducidos en la normativa correspondiente a la rehabilitación. Se sustituye la actual ITE (inspección técnica de edificios) por el Informe  de  Evaluación de Edificios (IEE). Además, se  cambian las leyes vigentes de suelo y de propiedad horizontal, reforzando los derechos del propietario. Se abren las puertas a la figura del agente urbanizador, en este caso aplicado a la rehabilitación y a la  regeneración urbana. Se puede suspender  la reserva de suelo  (30% de la edificabilidad) para  la construcción de vivienda protegida o equivalente en los nuevos desarrollos urbanos. Dicha suspensión duraría  cuatro años y deberán aceptarla  las comunidades autónomas.
El cuarto instrumento relevante de la política de vivienda es la  Ley 1/2013, de 14 de mayo, (BOE de 15 de mayo de 2013) “de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social”, que viene a ser  la última norma  sobre desahucios derivados de impagos de préstamos hipotecarios para compra de viviendas. Cuatro han sido los cambios normativos introducidos para mejorar la situación de los deudores tras el inicio de la crisis. El RDL 8/2011 incrementó el salario inembargable tras la ejecución hipotecaria, desde el SMI hasta 1,5 SMI, más un 30% del SMI por cada miembro del núcleo familiar. Se elevó al 60% del valor de la tasación la cuantía a recibir por el deudor como contrapartida por el inmueble hipotecado. Menos de un año después, con un nuevo gobierno, el RDL 6/2012 introdujo la figura del “Código de Buenas Prácticas”, al cual pueden adherirse voluntariamente las entidades de crédito. 


La aceptación del Código citado por la entidad de crédito conduce a un procedimiento cuyos pasos básicos son los correspondientes a la reestructuración del préstamo, a una quita de hasta el 25% de la cuantía de la deuda y, finalmente, termina con la dación en pago, la liberación de la deuda para el deudor con la entrega de la vivienda al banco acreedor. El “umbral de insolvencia” establecido en el Código en cuestión  resulta extremadamente reducido.

El tercer cambio normativo,  el  RDL 27/2012, impuso una moratoria de dos años a los  lanzamientos (desahucios) de las viviendas habituales ocupadas por deudores morosos  con especial riesgo de exclusión. Se condicionó la moratoria al caso de  que la entidad acreedora se hubiese adjudicado la vivienda. Se consideró como hogares con riesgo de exclusión  a los que percibiesen unos ingresos no superiores a 3 IPREM (algo menos de 1.600 euros/mes),  junto a unos requisitos adicionales que  han limitado de forma significativa   el alcance de la norma.

La deuda puede seguir creciendo durante los dos años de suspensión del lanzamiento. En enero de 2013 se acordó entre gobierno y bancos  la creación  de un “Fondo Social de Viviendas” a partir de las viviendas  que aporten los bancos, unas 6.000, para alojar a personas desahuciadas por los mismos  desde 2008 Las dos primeras normas no han disminuido las dificultades de los deudores hipotecarios. El Código de Buenas Prácticas ha generado una escasa   demanda de aplicación por los deudores y ha sufrido una alta proporción de denegaciones por parte de los bancos.
 En febrero de 2013  el Congreso de los Diputados aprobó la aceptación a trámite de la Iniciativa Legislativa Popular (ILP) presentada por la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH). Esta  iniciativa tenía el respaldo de más de 1,4 millones de firmas y se había presentado al Congreso en noviembre de 2011.  El texto de la ILP tiene solo dos artículos y considera la dación en pago como la fórmula preferente para solucionar la cuestión de los impagos hipotecarios en el caso de la vivienda habitual.
 Tras la Sentencia del Tribunal de Luxemburgo de  12 de marzo de 2013, contraria al ordenamiento jurídico español del procedimiento de ejecución,  el   procedimiento debe de establecer  la posibilidad de que el juez  lo pueda paralizar, si existe alguna clausula abusiva. 
 La Cortes Españolas convalidaron el RDL  27/2012. Después, este texto legal y el de la ILP sobre dación en pago se convirtieron, integrados,  en proyecto de ley,  al que el gobierno incorporó un amplio conjunto de enmiendas. La  Ley 1/2013, como antes se ha indicado, es la última norma  sobre desahucios derivados de impagos de préstamos hipotecarios para compra de viviendas. Dicha  ley tiene cuatro grandes capítulos. El primero   mantiene la suspensión por dos años de los desahucios de las familias en situación de especial riesgo de exclusión. El  segundo modifica la normativa hipotecaria vigente en España, limitando los intereses de demora exigibles en la ejecución hipotecaria y  reduce  a 30 años el plazo de  los préstamos hipotecarios que integren la cartera de préstamos elegibles para la titulización.
En el tercero se establece un tipo de salida de subasta no inferior al 75% del valor de tasación empleado en la concesión del préstamo. Se  eleva el porcentaje de adjudicación al 70% del tipo de subasta si no hay postores en la subasta. El órgano judicial puede paralizar el procedimiento en caso de advertirse la presencia de clausulas abusivas. En el cuarto se amplía el colectivo situado en el umbral de exclusión en el Código de Buenas Prácticas.
Algunas modificaciones significativas  son la fijación de un tope a los intereses de demora de tres veces el tipo de interés legal, la reducción del aval preciso para participar  al 5% del valor de tasación (antes el 20%), la elevación de uno a tres impagos para que la entidad de crédito pueda solicitar la ejecución. Si queda  desierta la subasta la entidad prestamista se puede quedar con la vivienda solo por un 50% del valor de tasación empleado para la concesión del préstamo. 
Se considera, en general, que las reformas introducidas son escasamente ambiciosas. Las suspensiones de los lanzamientos para hogares vulnerables durante dos años tienen un ámbito limitado y suponen un paliativo. Son  tímidas las limitaciones introducidas para los intereses de demora. Resulta excesivo que  estos sigan afectando a todo el capital vencido anticipadamente y no solo a la deuda vencida. Se  impide al deudor optar entre un procedimiento judicial o extrajudicial. No se estimula la mediación entre deudor y la entidad. El Código de Buenas Prácticas debería de ser obligatorio para la banca.
Debería de tasarse el inmueble en la ejecución y que el  banco se lo adjudicase, si no hay postores en la subasta, por el 100% de dicho valor actualizado. Se debe de avanzar hacia el establecimiento en España de una ”ley de segunda oportunidad”, en línea con lo existente en otros países de Europa occidental, por la que el ciudadano que incurre en insolvencia no culpable puede acogerse a un plan de pagos para afrontar el sobreendeudamiento.
Dicho plan de pagos es objeto de un control judicial absoluto, control que no se establece en la Ley 1/2013. Recientemente, un informe del Banco Central Europeo (BCE, 2013) ha supuesto una crítica en dicho sentido a  la ley 1/2013, considerándola insuficiente y subrayando  las diferencia  con las prácticas vigentes en otros países de la Unión Europea. Para el BCE la ejecución hipotecaria debería de ser el último recurso. El marco regulador “debe de proporcionar incentivos a todas las partes interesadas par a que acuerden una reestructuración de deuda oportuna y razonable en caso de incumplimiento”.

 La nueva política de vivienda en España impulsa el alquiler y la rehabilitación, modifica la ley del suelo para impulsar la rehabilitación por parte de  los agentes privados,   pone las cosas más fáciles a los arrendadores y despide a la vivienda protegida en propiedad. “Se ha iniciado un camino  con algunos aciertos, pero se está lejos de poder afirmar que contamos con una política global de vivienda y suelo” (D. Aguado, 2013). 

Publicado en Ciudad y Territorio,nº 177. Revista del Mº de Fomento

27 septiembre 2013

Inversores y extranjeros animan el mercado de la vivienda. Julio Rodríguez López



En  el mercado de vivienda de España  en 2013 ha dominado una pauta general caracterizada por el descenso de precios, por la nueva caída de las ventas totales y  por retrocesos del ya reducido número de viviendas iniciadas. Sin embargo, en dicho  contexto  se ha reforzado la presencia de  las ventas a extranjeros, han caído más las hipotecas que las ventas y han retornado los inversores a la búsqueda de colocación  del ahorro.
Los descensos de los precios de las viviendas han persistido en 2013, pero  se han hecho más moderados desde el segundo trimestre de este ejercicio. Según los datos de los registradores, los precios de la vivienda han acumulado seis trimestres consecutivos  con descensos interanuales de dos dígitos, “el periodo de ajuste de precios más intenso de los últimos 20 años” (Colegio de Registradores de la Propiedad, Bienes Muebles y Mercantiles de España, 2º trimestre de 2013).
hipotecas registradas
De acuerdo con las estimaciones de Tinsa,  el descenso acumulado de los precios de la vivienda desde el inicio de la crisis se ha aproximado al 39%, mientras que la caída de los alquileres fue del 30,3%, según Fotocasa. Se advierten las huellas de los “Decretos Guindos” de 2012 y de las compras de Sareb a los bancos del Frob a precios radicalmente rebajados a fines del pasado año. 
En las estadísticas  de los notarios destaca la caída de las ventas de viviendas  en torno al 12% en los siete primeros meses del año respecto de 2012.  Mientras que las ventas  a españoles descendieron en un 16%, las efectuadas por extranjeros aumentaron en casi un 19%. Las viviendas compradas por extranjeros se han situado en torno al 17% del total de las ventas, previéndose superen las 52.000 en 2013. Las proporciones alcanzadas por dichas ventas  sobre el total han sido más altas en las zonas turísticas y también   donde había un amplio excedente de viviendas de nueva construcción no vendidas.
En las autonomías de Baleares, Canarias y  Valencia las ventas a extranjeros han oscilado entre el 35 y el 39% del total, destacando asimismo el nivel elevado de las provincias andaluzas de Málaga y Almería. La presencia en dichas ventas de Fondos de Inversión Extranjeros se ha dejado sentir, reforzados por la inundación de liquidez que a nivel mundial han supuesto las políticas de expansión de la base monetaria de los bancos centrales de Estados Unidos y Japón.
Las compras de dichos adquirentes no requieren precisamente de préstamos hipotecarios de los bancos españoles. Los inversores hispanos han acudido asimismo al señuelo de los descensos de precios de la costa mediterránea. De este modo, la presencia de inversores españoles y extranjeros ha dado lugar a que, por segundo año consecutivo,   el número de hipotecas registradas en 2013 se haya situado muy por debajo de las compraventas (60% en el primer semestre de 2013).
Las viviendas iniciadas volvieron a bajar sobre 2012 en el primer semestre, destacando que solo aumentaron en la autonomía de Murcia, así como en las provincias de Alicante, Almería y Málaga. Ello indica que,  por esos parajes,  el discurso de cambio de modelo productivo no parece  haber calado demasiado..
Julio Rodríguez López es miembro de Economistas Frente a la Crisis voto: