31 diciembre 2012

MERCADO DE VIVIENDA, 2012-13,Julio Rodriguez Lopez





Julio Rodríguez López[1]

  2012 fue el ejercicio  con  mayor caída en  los precios de la vivienda  dentro de los cinco años  que ya dura la crisis del mercado de vivienda en España. En dicho año persistió  la reducción de la nueva oferta de viviendas. Destacaron los cambios en la regulación, tanto en la fiscalidad de la vivienda como en la normativa bancaria que más afecta al subsector inmobiliario. La tensión social por los desahucios provocó la  introducción  de medidas de protección a  los hogares más vulnerables. El año se cerró con la creación del “banco malo”, del que  destaca tanto su amplia dimensión como la conveniencia de precisar  una estrategia clara de actuación en 2013.  Los factores determinantes de la demanda de vivienda presentaron una evolución negativa en 2012. El fuerte retroceso del empleo ha dado lugar a que a fines de 2012  hubiese  en España  17,5 millones de hogares y 16,3 millones de empleos. Las viviendas iniciadas se habrán situado  en torno a las 45.000 y las terminadas se habrán aproximado a las 135.000. El stock de viviendas de nueva construcción  a la venta se mantuvo   en el entorno de  las 700.000. En 2013 será decisiva la evolución del crédito bancario para la evolución del mercado de vivienda.  El “banco malo” administrará  unos 89.000 pisos y unos 13 millones de metros cuadrado de suelo.  La presencia de Sareb en el mercado de vivienda  será  un dato a considerar desde 2013. 


[1] JRL es miembro del colectivo “Economistas frente a la crisis”

22 diciembre 2012

2012 se cierra con la creacion del banco malo, Sareb. Julio Rodriguez Lopez



 En las últimas semanas de 2012 se están dando los pasos para que el “banco malo”, Sareb, inicie   la actividad prevista en el verano de  este mismo ejercicio. En  el “Memorándum de Entendimiento” (MOU) firmado entre el gobierno español y la Comisión Europea en julio de 2012  se previó la creación de dicha sociedad de gestión de activos. 

  En 2012  la política del gobierno  ha forzado a los bancos a incrementar   las provisiones exigidas a los activos bancarios ligados al   mercado inmobiliario. El cambio introducido en la normativa  ha afectado   tanto a los préstamos a promotor inmobiliario  como a los activos reales, suelo y vivienda.  La consiguiente reducción de  los precios de dichos activos   ha sido un paso importante para poner en marcha el sistema de “banco malo”. 

 El MOU recogió las condiciones exigidas para abrir una línea de financiación de 100.000 millones de euros al gobierno español  destinada a recapitalizar y reestructurar el sistema bancario. El escenario previsto incluye  la eliminación de los activos problemáticos  de los balances de los  bancos objeto de ayudas públicas para su saneamiento.  Recoge asimismo  la transferencia de tales activos deteriorados a una  sociedad de gestión de activos externa y  la valoración de tales activos a unos precios inspirados en las valoraciones individuales obtenidas en las pruebas de “stress test” (véase Oliver Wyman). 

 Sareb comprará los activos a los bancos participantes con un descuento medio  del 63% en   los activos reales y del 45,6% en los préstamos a promotor. Las pérdidas de dichos bancos participantes derivadas de las  ventas con descuento se materializarán  en el momento de la separación de los mismos del activo de dichos bancos. Los recursos de Sareb para efectuar tales compras procederán sobre todo  de emisiones de deuda con garantía estatal. Dichos  títulos  permitirán obtener financiación a los adquirentes  en el Banco Central Europeo.

  El objetivo social del banco malo  es el de la gestión y desinversión ordenada de la cartera de  préstamos y de los activos inmobiliarios recibidos  de las entidades de crédito participantes. La presencia pública en los recursos propios de Sareb (unos 5.000 millones de euros) será inferior al 50%, correspondiendo el resto a inversores privados, sobre todo entidades de crédito, excluidas las afectadas por la actuación del banco malo. BBVA es el único banco que ha quedado,   por el momento, voluntariamente  fuera de la última ampliación de capital realizada.

 Las entidades de crédito a participantes mantienen volúmenes importantes de riesgos ligados al mercado de vivienda. El volumen máximo fijado  de activos a transferir a Sareb es de 90.000 millones de euros. La  duración prevista para su actividad es de 15 años.
 Las viviendas a transferir a Sareb serán las de precio superior a 100.000 euros, mientras que los préstamos inmobiliarios (morosos, subestandar  y normales) deberán superar los 250.000 euros. La transferencia de los activos tóxicos de los bancos nacionalizados del Grupo 1 se realizará en 2012, con un valor aproximado de 44.000 millones de euros. Los procedentes de los bancos del Grupo 2 lo harán en 2013, con lo que se prevé que los activos administrados por Sareb asciendan a 65.000 millones de euros el próximo año.

 Dicha entidad puede llegar  a administrar, en primer lugar, un amplio volumen de préstamos hipotecarios a promotor en situaciones muy diferentes (las viviendas pueden estar terminadas o en curso).  En segundo lugar,   irán a su balance viviendas en un número estimado  en torno a las 85.000. El   suelo urbano que seguirá el mismo camino puede superar los 13 millones de metros cuadrados. 

  Sareb, que no será un banco, es  una pieza decisiva en el proceso de reestructuración y recapitalización de las entidades de crédito. La política económica no dejará de tener en cuenta dicha circunstancia, en especial en el apartado de las viviendas de alquiler. El RDL 27/2012, de protección a los deudores hipotecarios, ha previsto la creación de un fondo social de viviendas propiedad de las entidades de crédito, al que podrán acogerse los desahuciados desde 2008 y algún otro colectivo adicional. 

De acuerdo con las noticias divulgadas sobre la creación de dicho fondo de viviendas, no se cuenta con las que gestionará  Sareb, a pesar de la abundante demanda social y política realizada pidiendo la presencia de Sareb en la oferta social de alquileres.

 Con la creación de Sareb los activos inmobiliarios traspasados desde los balances bancarios, vivienda y suelo,   sufrirán   descensos en los precios de mercado inferiores a los previsibles de ponerlos a la venta los bancos participantes. Dicha entidad  no tiene porqué darse prisa en tales ventas, como ya se ha confirmado en las primeras declaraciones de la presidenta. 

  Se ha anunciado que el banco malo obtendrá  beneficios, el 14% sobre recursos propios,   lo que, como muchos  otros aspectos de la gestión de dicha entidad,  está por demostrar. La influencia de Sareb sobre  el mercado de vivienda  es una incógnita, aunque será  un dato a tener en cuenta desde 2013.   El objetivo primario de dicha entidad es el de contribuir a reforzar la fortaleza del sistema bancario y no tanto  solucionar los problemas del mercado de vivienda. Las primeras declaraciones de los promotores inmobiliarios no ocultan su satisfacción con la creación de Sareb. Todo indica que resultará difícil aislar a Sareb de las contingencias de dicho mercado y de los intereses incluidos en su consejo de administración.

10 diciembre 2012

Mercado de vivienda 2012, pagina pasada. Julio Rodriguez López



UNA PÁGINA PASADA, LA DEL MERCADO DE VIVIENDA EN 2012

7.12.2012

 En 2012 no ha mejorado  la situación del mercado de la vivienda en España. En este ejercicio se han adoptado algunas medidas de politica fiscal y financiera que pueden afectar al comportamiento futuro del mismo.  Solo las ventas de viviendas a  no residentes parecen haber presentado cierta vitalidad en este año. El inicio de  2013 resultará extremadamente difícil, una vez agotado el efecto dinamizador de alguna de las medidas fiscales. 

 La demanda de vivienda procede sobre todo de la creación de nuevos hogares y de las compras de segunda vivienda. Dentro de este  último segmento el componente inversor es trascendente, tanto entre españoles como entre extranjeros. Se compra,  pues, una vivienda con el propósito de obtener una revalorización de la misma en un plazo de tiempo que no debe de ser demasiado largo. Los inversores institucionales  buscan ahora en el “sol y playa” español unas rentabilidades de no menos del 20%.  Esto solo  resulta posible  si se arranca de unos precios de venta sustancialmente por debajo de los que todavia dominan los mercados locales de vivienda españoles. 

 El mayor componente de las  compras de vivienda corresponde a los hogares de nueva creación. En este aspecto destaca el alcance de la dimensión del  segmento de población comprendido entre los 20 y los 35 años, que es el intervalo de edades en el que resulta mayor el ritmo de creación de nuevas unidades familiares. Pero los hogares se crean si hay empleo. En este sentido 2012 ha sido un año en especial negativo, puesto que el descenso de la actividad productiva (-1,5%) ha estado acompañado en España de un retroceso  casi brutal del número de puestos de trabajo.

En el tercer trimestre de 2012 el total de ocupados (EPA) y el número de puestos de trabajo equivalentes (Contabilidad Nacional Trimestral) han disminuido en un 4,6%. Esto  ha supuesto  un descenso absoluto del empleo en 788.500 en un año. Hasta el 4º trimestre de 2010 en España habia mas empleos que hogares. Después,    el retroceso del empleo ha dado lugar a que el número de hogares supere al de empleos. A fines de 2012  habrá en España  17,5 millones de hogares y 16,3 millones de empleos, esto es, habrá 1.200.000 hogares en los que nadie trabaje. Todavia  pueden crearse en 2012  unos 100.000 nuevos  hogares.  

 La financiación no facilitó  las cosas en 2012. En los diez primeros meses de 2012 los nuevos créditos a comprador de vivienda, según el Banco de España,  han descendido en casi un 21% respecto del mismo periodo del año precedente. A pesar de los bajos tipos de interés, el crédito a comprador de vivienda ha resultado escaso, en especial si se adquiere una vivienda que no sea propiedad de un banco. Las viviendas que venden los bancos,  con una relación prestamo/valor del 100% y a un tipo de interés mejor que el normal de mercado, proceden  de la ejecución de  una sentencia sobre un deudor moroso y, sobre todo, son la consecuencia de una dación en pago de activos reales por parte del promotor (suelo, viviendas en construcción y viviendas terminadas).  

  Las previsiones de ventas de viviendas  en 2012 apuntan a unas 315.000, un 5% por debajo de las de  2011. En el 2º semestre de 2012 parecen haber mejorado algo  las ventas de viviendas por el anuncio de que desde el 1º de enero de  2013 el tipo del IVA aplicable a las  ventas de viviendas habituales  de nueva construcción  ascenderá desde el 4% del precio de la vivienda hasta el 10%. La presión de la Unión Europea sobre el gobierno  ha  provocado,  asimismo, que la desgravación en el IRPF por compra de vivienda  desaparezca  para las nuevas adquisiciones de vivienda habitual  (15% anual de 9.040 euros por adquirente) a partir de la misma fecha. 

  Las ventas de viviendas a extranjeros crecieron  casi en un 18% en los tres primeros trimestres de 2012 sobre el año precedente. Dicho componente  equivale al 15% del total de ventas. La creación del denominado “banco malo” (RD 1559/2012, BOE de 16.11.2012) puede suponer  un nuevo elemento en el mercado de vivienda en España. Dicha entidad podrá adquirir hasta unos 95.000 millones de  activos de los bancos nacionalizados (créditos a promotor y activos reales adjudicados) y algo más procedente de los bancos que necesiten aportaciones de capital por parte del Frob. El banco malo, Sareb, adquirirá tales activos con un descuento significativo, no inferior a la proporción que suponen las provisiones realizadas al calor de los dos “decretos Guindos” de 2012 (46%). 

Los precios de las viviendas han caído en un 14% en 2012, según la estadisticas de precios de vivienda del INE, esto es, en los datos declarados ante notario.  El descenso  de precios acumulado entre 2007 y 2012 se ha situado en las proximidades del 30%. Todo apunta que a dicho descenso le queda algún recorrido  adicional,  entre el 5% y el 10%, por debajo del registrado en países con un fuerte ajuste inmobiliario (USA, Reino Unido e Irlanda, donde se han producido descensos próximos al  50%). 2012  no fue, pues, el año en el que el mercado de vivienda tocó fondo en España.