24 noviembre 2012

Las necesarias reformas de los procesos de ejecución hipotecaria. Julio Rodriguez López



   24 de noviembre de 2012  

La prolongada crisis económica  (2007-2012) ha originado un crecimiento continuo de la morosidad de los préstamos hipotecarios. La menor morosidad de los préstamos  a la compra y rehabilitación de vivienda  (3,24%) no impide que la cuantía de dichos créditos morosos (20.874 millones de euros a 30.6.2012) resulte relevante. Las ejecuciones y lanzamientos hipotecarios derivados  han evolucionado  en línea con  la cuantía de los préstamos hipotecarios morosos. Los  tres cambios normativos  producidos entre  2011 y 2012  para reforzar la situación de los deudores hipotecarios se han revelado como insuficientes ante la intensidad del problema.

 Suponiendo que el 25% de los procedimientos de ejecución hipotecaria recogidos en la estadística trimestral que publica el Consejo General del Poder Judicial  corresponde a préstamos destinados a la compra de vivienda habitual, entre 2008 y 2012 se habrían producido  unas 103.000 ejecuciones y 59.700 lanzamientos de titulares de  dichos préstamos. El procedimiento  de ejecución seguido en España resulta especialmente injusto para el deudor hipotecario. La deuda  existente en el  momento de presentarse la denuncia ante los juzgados por la entidad de crédito prestamista puede haber crecido en más de un 50% al llegar la fecha de la subasta, como consecuencia del aumento de la deuda que producen  las costas hipotecarias y de  los intereses de demora.
             
 Estos últimos se sitúan en un promedio del 20%, pudiendo llegar hasta el 30%. En caso de ausencia de postores el valor de la garantía no puede superar el 60% del valor estimado a través de una tasación reciente. Tras el procedimiento, el deudor pierde la vivienda y se queda además con una pesada deuda adicional frente a la entidad de crédito.  Fuera de España la figura de la dación en pago de la vivienda para liberarse de la deuda es frecuente en Estados Unidos y en el Reino Unido. En el resto de Europa Occidental funciona la denominada “ley de nueva oportunidad”, con la cual un  juez puede suspender el proceso de ejecución hipotecaria, con lo que el deudor  puede llegar a evitar la pérdida de la vivienda. 
 
Tres han sido los cambios normativos introducidos para mejorar la situación de los deudores tras el inicio de la crisis. El RDL 8/2011 incrementó el salario inembargable desde el SMI hasta 1,5 SMI,  más un 30% del SMI por cada miembro del núcleo familiar. Se elevó al 60% del  valor de la tasación la cuantía a recibir por  el deudor como contrapartida por el inmueble hipotecado. Menos de un año despues, gobernando ya  el PP, el RDL 6/2012 introdujo la figura del “Código de Buenas Prácticas”, al cual pueden adherirse voluntariamente las entidades de crédito. 

 La aceptación del Código citado por la entidad de crédito conduce a un procedimiento cuyos pasos básicos son los correspondientes a la reestructuración del préstamo,  a una quita de hasta el 25% de la cuantía de la deuda y, finalmente, termina con la dación en pago, esto es,  a la liberación de la deuda para el deudor  y a la entrega de la vivienda al banco acreedor. Una vez producida esta última el deudor puede seguir residiendo hasta  dos años en la vivienda,  abonando al banco un alquiler  moderado como arrendatario (3% del importe de la deuda).

 En los hogares  acogidos al mencionado Código todos los miembros deberán de carecer de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas. El esfuerzo de acceso  debe de superar el 60% de los ingresos netos que percibe  el conjunto de la unidad familiar. A lo anterior se une la exigencia de que el precio de la vivienda no supere un nivel que queda muy por debajo de los precios reales vigentes en los “años de la burbuja”. De lo anterior se deriva que el ”umbral de insolvencia” establecido en el  Condigo resulta extremadamente reducido. 
 
 El tercer cambio normativo, recogido en el RDL  27 /2012 (BOE de 15 de noviembre), permite suspender por dos años  el lanzamiento para un colectivo también restringido de hogares. Los ingresos de dicho colectivo  no deben de superar los 1600 euros mensuales. Dicha norma no incluye la suspensión de los intereses de demora.  La deuda puede seguir creciendo durante los dos años de suspensión del lanzamiento. El porvenir de los hogares afectados no es precisamente halagüeño al término de los dos años.  Una novedad es la creación de un Fondo Social de Viviendas propiedad de las entidades de crédito, con el que se se pretende  ofrecer cobertura a los hogares desalojados, a cambio de un alquiler ajustado.

 Las dos primeras normas apenas han reducido las dificultades de los deudores hipotecarios.  La persistencia del   procedimiento de ejecución antes comentado limita el alcance de la primera de las normas introducidas. El Código de Buenas Prácticas ha generado una demanda reducida de aplicación por parte de los deudores y ha sufrido una alta proporción de denegaciones por parte de los bancos. El Ministerio de Economía  ha publicado el 23 de noviembre de 2012  los resultados de la aplicación del Código de Buenas Practicas en el primer trimestre de implantación del mismo (11de marzo a 30 de junio). De 278 solicitudes resueltas, 226 (el 81,3%) han sido denegadas por las entidades de crédito, en 44 casos se reestructuró la deuda y solo en ocho casos (2,8%) se produjo la dación en pago.

 No cabe esperar milagros del Real Decreto Ley de 15 de noviembre, a la vista del estrecho intervalo de hogares que podrán acogerse a la suspensión por dos años del  lanzamiento. La exposición de motivos de esta ultima norma abre alguna  esperanza  de mejora de la situación,  al reconocer la  necesidad de abordar una reforma más profunda  del marco jurídico de tratamiento a las personas físicas sobreendeudadas   y de mejorar el procedimiento  de ejecución hipotecaria. Tal reforma podría  desarrollarse en la tramitación como proyecto de ley del RDL, una vez convalidado.

  Sigue pendiente, pues, una reforma de alcance en el problema del sobreendeudamiento y desahucios. El proyecto de ley contra el desahucio, el sobreendeudamiento y la insolvencia, presentado en el Congreso por el Grupo Parlamentario Socialista (B.O. del Congreso del 31 de octubre de 2012), puede suponer una base importante para avanzar en  dicha reforma.
 

08 noviembre 2012

LOS CAMBIOS PRECISOS EN LA POLITICA ECONOMICA Julio Rodriguez López



  Si se excluye el fuerte descenso del déficit exterior,  no ha mejorado la situación económica en España durante 2012. La actividad productiva y el empleo han seguido retrocediendo.  Las reformas puestas en marcha, en especial la relativa al mercado de trabajo, no han ayudado a impulsar la creación de empleos, en ausencia de una demanda  que “tirase” de la actividad.  A principios de noviembre no ha  entrado en funcionamiento el denominado  “banco malo”,  destinado a sanear los balances de los bancos mas cargados de activos “tóxicos”. 

Las ventajas de no pedir un rescate adicional a la “troika” (Union Europea, Fondo Monetario Internacional y BCE) y las dudas alemanas convierten en imprevisible el momento de solicitar el tan citado”rescate”.  Los casi 40.000 millones de euros de factura de los intereses de la deuda pública  incluidos en el proyecto de Presupuestos Generales del Estado para 2013 suponen una espectacular sangría de recursos. Dicha magnitud subraya la relevancia de  que se reduzca la prima de riesgo sobre la deuda alemana  desde los más de  400 puntos básicos actuales  hasta los 200.

Un estudio incluido en las Perspectivas Económicas Mundiales del Fondo Monetario Internacional (FMI) de octubre de 2012  ha puesto en entredicho la política de austeridad desarrollada en la mayoría de los países de la eurozona, en especial en los mas endeudados, caso de España.  Según dicho  trabajo, las reducciones del  gasto encaminadas a frenar  el déficit  público provocan una caída de la actividad varias veces superior al impacto negativo inicial que genera la reducción del gasto.

  Los retrocesos de  la actividad  y del empleo  reducen los ingresos fiscales  y contribuyen  a que el déficit público aumente en lugar de retroceder.  La citada  investigación del FMI cuestiona, pues, el diseño de las políticas de austeridad que tanto daño social estan provocando en los países más endeudados. Además, dicha política frena el crecimiento de los países acreedores, que ahora venden menos mercancías a los países periféricos de la Eurozona. 

 La política económica seguida en España en los últimos años tiene como objetivo primordial la reducción del déficit publico. Dicha política se  apoya en los recortes del gasto público, en los aumentos de impuestos, en la reducción de los salarios de los funcionarios y en la  devaluación interna de la economía para mejorar la competitividad. Se pretende reducir los salarios para ayudar a competir  a las empresas.  Sin embargo, dicha reducción salarial  disminuye el poder de compra de los asalariados y provoca nuevos retrocesos de la demanda de consumo, lo que afecta negativamente a la actividad productiva.

 Como se ha indicado, el efecto total derivado de los recortes  de gasto publico y de salarios citados resulta, pues, muy    superior al efecto directo inicial. El descenso de la actividad es un múltiplo de los recortes del gasto. Tales multiplicadores tienen un alcance mayor que lo inicialmente previsto por el FMI. Tampoco  ayuda  a la recuperación en España  un sistema financiero situado en plena reforma, en el que los ajustes puestos   en marcha en 2012 han limitado la capacidad de aportar financiación crediticia.  La política económica seguida,   que consagra como irreversible el objetivo de  reducción  abrupta del déficit,  no sirve para estimular el crecimiento.  

 Todo apunta a la conveniencia de alargar el plazo de disminución de los niveles de  déficit y de  deuda pública, y de incorporar elementos de dinamización en el diseño global de la política económica.  Los únicos aspectos de dicha política que ahora apuntan a favorecer la actividad  se refieren, como no, al ladrillo (Eurovegas y la reforma de la ley de Costas). 

 La dura politica de ajuste impuesta a España no solo ha llevado a una tasa de desempleo superior al 25%, sino que ha generado  abundantes  problemas políticos.  La petición abrupta de secesión de Cataluña  procedente del gobierno de dicha autonomía no ayuda precisamente a resolver los pesados problemas que la crisis de deuda   y el mal diseño de la Eurozona han provocado. Dicha política oportunista recuerda la de Marruecos con España en relación con la anexión del Sahara en 1975, cuando la presión politica  se efectuó en plena agonía de Franco.

La política económica deberá aportar nuevas soluciones a las abundantes ejecuciones hipotecarias a empresas y a hogares  que ha provocado la crisis. Entre 2008 y 2012 se han presentado en España en los juzgados más de 412.000 ejecuciones hipotecarias, de hogares y de empresas y se han realizado unos 239.000 lanzamientos. El sistema vigente en España permite que el prestatario insolvente permanezca fuertemente endeudado con el banco que le financió la compra de la vivienda. Esto  resulta sustancialmente más riguroso que la practica mas frecuente en Europa Occidental. Resulta más difícil soportar la presión diaria de los afectados en un momento tan delicado como el actual, que exige un diseño de política económica mas comprometido con el crecimiento.

05 noviembre 2012

AVANZAN LAS EJECUCIONES HIPOTECARIAS Julio Rodriguez López


AVANZAN LAS EJECUCIONES HIPOTECARIAS

Julio Rodriguez Lopez


El saldo vivo de los créditos  morosos  a comprador de vivienda andaba por los 20.800 millones de euros a 30 de junio de 2012. Eso supone una potencial entrada en situación de desahucio de más de 200.000 hogares. Ante la dimensión alcanzada por  las ejecuciones hipotecarias y, sobre todo, ante el alcance social de los desahucios de su vivienda de   prestatarios insolventes,  que no solo pierden la vivienda sino que tambien permanecen endeudados con la entidad de crédito, las medidas implantadas  en 2011  y 2012 apenas han paliado la situación de los deudores hipotecarios. Por una parte, dichas medidas no abordan del todo el desequilibrio existente entre acreedor y deudor. Por otro lado, el denominado “umbral de exclusión” se ha definido de forma restrictiva para poder acogerse al Código de Buenas Prácticas previsto en el RDL 6/2012.

Las futuras líneas de actuación en materia de modificación de la normativa relativa al problema en cuestión deberían de consistir en equilibrar, en principio, la posición del deudor con la del acreedor en aspectos tales como las tasaciones de viviendas, los abusos en los procedimientos de subastas y sobre todo, impedir que el bien se lo adjudique el banco en una cuantía reducida. En segundo lugar, el “umbral de exclusión” del Código citado se debería de ampliar de forma que fuese sustancialmente mayor el número de posibles beneficiarios de las medidas incluidas en el mismo. Es posible que sea esta vía la que va  a emplearse por parte del gobierno, que ha anunciado cambios en el umbral del citado Código, pero que no pretende  establecer cambios normativos  de alcance.

Se debería de modificar la Ley concursal en lo relativo a los hogares, estableciéndose la aplicación de la misma al sobreendeudamiento no doloso de los particulares, extendiendo la protección a todas las deudas, incluidas las ya contraídas. Son  numerosos los hogares que pierden la vivienda y continúan endeudados con los bancos. El reciente suicidio producido en Granada,  inmediatamente anterior a un desahucio,    no es el primero pero si el caso mas llamativo de reacción desesperada ante un problema que va a seguir creciendo. Si en materia laboral la supuesta aproximación de la normativa española a la vigente en Europa ha sido un argumento potente, no se entiende porque en materia de la norma correspondiente al sobreendeudamiento no se produce un proceso equivalente de aproximación a Europa.
En esta línea se mueve la Proposición de Ley presentada por el Grupo Parlamentario Socialista en el Congreso de los Diputados, texto que debería merecer la atención del gobierno y que supone sobre todo una aproximación a lo que es la práctica mas frecuente en Europa Occidental. La dación en pago es preferible a la situación ahora dominante en España, pero no deja de ser una solución traumática para los insolventes  de buena fe, puesto que pierden la vivienda  en un país con una presencia poco abundante de las viviendas de alquiler. Una colaboración a la solución por parte de los bancos controlados por el gobierno y tambien por aquellas entidades de crédito  que van a recibir apoyos del Frob debe ser otra parte de la solución.  Carece de sentido que el Estado español, a través de los  bancos bajo su control,  continúe practicando activamente desahucios de los hogares insolventes  antes citados.