LOS CREDITOS INMOBILIARIOS, CENTRO DE
GRAVEDAD DE LA ECONOMÍA ESPAÑOLA
Julio Rodríguez López
29.6.2012
Entre
los indicadores disponibles sobre el mercado de la vivienda en España, destaca en
2012 el comportamiento observado por los precios de venta, las ventas de viviendas a extranjeros y la tasa de morosidad de los préstamos a hogares
para compra y rehabilitación de vivienda. Simultáneamente, en las próximas
semanas se formalizará la solicitud de financiación del gobierno español a la UE para resolver los problemas de
capitalización y de solvencia del
sistema bancario español.
Empezando por
los precios de las viviendas, las estadísticas disponibles (Mº de Fomento,
INE y Tinsa) han presentado una
aceleración del ritmo de retroceso en la primera mitad de 2012 respecto de los
anteriores años de crisis. Tales
retrocesos superan ampliamente en intensidad a los experimentados en los
ejercicios precedentes.
El descenso interanual más agudo ha sido el del índice de precios de
vivienda del INE, obtenido a partir de los precios declarados a los notarios en
las escrituras de compraventa. El descenso de dicho indicador en el primer
trimestre de 2012 fue del -12,6%. La
estadística publicada por Tinsa, la primera tasadora de España por cuota de
mercado, registró una caída interanual
del -11,1% en mayo de 2012 sobre el mismo periodo de 2011. Desde el inicio de la crisis, el descenso acumulado de precios de las
viviendas ha sido del 30,1% según Tinsa y del 25,2% según la estadística de
precios del INE.
En 2012 se han implantado nuevas normas de
regulación financiera, concretamente los Reales Decretos Leyes 2/2012 y
18/2012. En ambas normas, en especial en la primera, se han reforzado de forma
sustancial las exigencias de provisión a la banca respecto de los activos
inmobiliarios incorporados a sus balances en pago de deudas. También se han
reforzado las provisiones sobre los
préstamos hipotecarios que tienen como
garantía a dichos activos inmobiliarios (suelo, promociones en curso y
viviendas terminadas). Es posible que dichas normas hayan contribuido a que el
descenso de los precios inmobiliarios sea más intenso en 2012 que en los
anteriores años de crisis.
En este contexto llama la atención la
previsión de precios de vivienda para 2012, el -5,6%, recogida en
escenario “normal” empleado para efectuar las pruebas de stress
realizadas por las consultoras Oliver Wyman y Roland Berger previas a la
solicitud de asistencia procedente de la UE por parte del gobierno español.
Dicha previsión está muy por debajo de las tasas observadas
en los indicadores de precios de
vivienda en el primer semestre de 2012.
El segundo indicador destacado es el de las ventas
de viviendas, en especial el de las ventas a extranjeros. En el primer trimestre de 2012 la
caída de ventas de viviendas, segun los datos procedentes de los notarios, ha
sido de un -5,7%, muy inferior al -29,3% de 2011. Destacó la aceleración de las
ventas a extranjeros (residentes y no
residentes), que aumentaron en un 36,2% sobre el año anterior en el primer
trimestre de 2012. Las ventas de
viviendas a españoles residentes descendieron
en un -10,3% en el mismo periodo
(-31,5% en 2011).
En dicho primer trimestre de 2012 tales
ventas a extranjeros han supuesto un 14,5% del total de viviendas vendidas
(10% en 2011). En 2011 destacó el peso significativo de dicho componente dentro
del total de ventas en las autonomías de Baleares, Canarias, Valencia y Murcia.
Es posible, pues, que bastantes de las ventas efectuadas a no residentes las hayan realizado inversores
institucionales extranjeros, por lo que dichas viviendas no tardarán en volver al mercado.
En cuanto al tercer indicador, las tasas
de morosidad del crédito inmobiliario (promotor, constructor y comprador),
según los datos recientemente publicados por el Banco de España
correspondientes a 31 de marzo de 2012,
destaca el alto nivel alcanzado por las tasas de morosidad de los
préstamos a promotor (22,8%) y
constructor de vivienda (22,5%).
La morosidad de los préstamos a comprador de vivienda se mantiene muy
distante (3,1%) de la correspondiente al colectivo promotor-constructor, pero
la base a la que se aplica es muy amplia,
casi 650.000 millones de euros. La cifra absoluta de créditos morosos
entre los créditos a hogares
compradores se aproxima a los 20.000
millones de euros, lo que implica mas de 200.000 préstamos a compradores.