31 enero 2012

Política de vivienda, algo más que bajar el stock de no vendidas

Julio Rodríguez López
  Durante el último año,  el anterior gobierno socialista y  el nuevo gobierno popular han tenido algún que otro rasgo común en materia de política de vivienda. La consideración de que el principal objetivo de dicha política es la reducción del elevado “stock” de viviendas de nueva construcción no vendidas en España  es lo más llamativo de las declaraciones realizadas en ambos casos. La política de vivienda incluye, por lo general, objetivos adicionales al objetivo central, como los de soportar el crecimiento a largo plazo de los niveles de vida  y el fortalecimiento de la estabilidad monetaria (OCDE, “Housing and the economy”, Economic Policy Reform 2011). Pero en ningún caso el objetivo central deja de considerarse que tiene que  ser el de  “asegurar vivienda adecuada a los ciudadanos” (OCDE, op.cit.), y ello con un esfuerzo de accesibilidad razonable.
  La reducción del elevado stock de viviendas citado, que en 2011 ha vuelto a crecer y que no debe de andar muy lejos del millón de viviendas, viene a ser,  en las presentes circunstancias  de la economía española,  un objetivo general de política económica y no tanto un objetivo especifico de la política de vivienda. Ello no impide que con las actuaciones previstas de política de vivienda se contribuya a la reducción del stock en cuestión.
 Si para  hacer política de vivienda se esperase a que se haya vendido o eliminado el número de viviendas construidas y no vendidas,  como consecuencia del pinchazo de la burbuja inmobiliaria,  habría que dejar pasar un periodo de tiempo excesivamente largo. A no ser que para lograr dicho propósito se recurriese a métodos tan expeditivos  como los que se han desarrollado en la ciudad de Detroit (USA), donde se ha vuelto a cultivar la tierra con fines agrícolas  en terrenos antaño ocupados por construcciones residenciales.
  El nuevo gobierno se ha estrenado con un reforzamiento de las ayudas fiscales  al acceso a  la vivienda en propiedad (IVA del 4% sobre las ventas de nuevas viviendas durante 2012 y aplicación de la deducción de vivienda en el IRPF desde 2012 cómo se hizo hasta 2010, extendiéndola  con efectos retroactivos a 2011) y  con la eliminación de la ayuda directas a los inquilinos jóvenes, denominada como Renta Básica de Emancipación. Esta última ayuda  la puso en marcha en 2007  la entonces ministra de vivienda, Carmen Chacón,  que  cumplió con ello una actuación prevista en  el programa electoral del PSOE de  2004.
  El gobierno ha reducido el nivel del órgano competente en política de vivienda desde Secretaría de Estado a Dirección General, coincidiendo con el reforzamiento de las ayudas  fiscales al acceso  en forma de propiedad. El ahorro de gasto público derivado de dicha reducción del nivel administrativo de la política de vivienda ha sido ampliamente superado por el coste de las medidas fiscales citadas. Dicho coste,  disminuido por el ahorro de la supresión de la   renta básica de emancipación,   podría aproximarse  a los 1.500 millones de euros, que no es una cifra despreciable en tiempos de ajuste como los actuales.
  Asumido, pues, que a pesar de que el alquiler domine ahora entre las nuevas ofertas y demandas de viviendas en las grandes ciudades (“El alquiler avanza como primera opción», El Mundo, 27.1.2012) la vivienda en propiedad va a ser el rasgo más destacado del nuevo gobierno, este debe de hacer algo más que bajar los impuestos a los que pueden comprarse una vivienda en las presentes circunstancias. El instrumento más potente de la política social de vivienda en España, esto es, la ayuda a la  promoción y compra de  viviendas protegidas (VPO) en España, debe de estar pasando por una profunda crisis como consecuencia de la restricción crediticia, pues al fin y al cabo dicho sistema descansa en los nuevos créditos convenidos  para tales actuaciones.    
 La política de vivienda forma parte de las prestaciones sociales integrantes  de  lo que viene a denominarse como estado bienestar. La reducción del stock de viviendas terminadas y no vendidas está  asociada con la reforma del sistema financiero en España, a la vista del fuerte peso que dichas viviendas no vendidas tienen en los balances bancarios. Aunque sea a nivel de Dirección General, hay trabajo en el gobierno de España en cuanto a  política social de vivienda se refiere.  La reforma  a fondo  de la política de vivienda protegida,  en un sentido favorable al alquiler y a la rehabilitación, y el conocimiento de la realidad del mercado del alquiler en España figuran entre las principales tareas pendientes.
Publicado en Cinco Días

29 enero 2012

DE NUEVO APRIETAN LAS EJECUCIONES HIPOTECARIAS

Julio Rodríguez López
El Siglo, 30 de enero de 2012
  El elevado desempleo originado por la  crisis económica ha aumentado los impagos de los préstamos hipotecarios con los que se adquirió la  vivienda familiar. El procedimiento legal de ejecución hipotecaria vigente resulta más injusto que el de los países del entorno económico de España. Las reformas implantadas por el gobierno  al inicio del mes de julio de 2011 supusieron un alivio limitado  para las familias afectadas.  Resultan  necesarios, pues, cambios legislativos  de mayor alcance para atacar con más vigor el problema planteado.
  Desde 2007 ha destacado el aumento sufrido tanto por la morosidad de los préstamos  como por las ejecuciones hipotecarias  consiguientes a los impagos. La tasa de morosidad de los créditos a hogares para compra y rehabilitación de vivienda ha experimentado aumentos significativos, pasando desde el 0,43% de diciembre de 2006 hasta el 2,68% de septiembre de 2011. La tasa en cuestión está muy por debajo de la tasa media de morosidad de todos los préstamos en España, en especial respecto de los préstamos destinados a promotor (19%) y constructor (17,6%) de viviendas. Pero la cifra absoluta de créditos morosos de los hogares para compra y rehabilitación de vivienda, 16.358 millones de euros a 30 de septiembre de 2011, equivalía al 1,60% del PIB de España y su crecimiento viene siendo importante desde la fase de auge del mercado de vivienda.
Las ejecuciones hipotecarias presentadas en los juzgados iniciaron una rápida expansión desde 2007.  Entre  2006 y 2011 se han presentado 364.200 ejecuciones hipotecarias, equivalentes al 10,0% de las hipotecas formalizadas a comprador de vivienda en el mismo periodo.  Murcia (las ejecuciones presentadas aumentaron en 2010 sobre 2007 en 5,0 veces), Rioja y Cataluña (4,0)  (España, 3,6) registraron el mayor crecimiento de las ejecuciones entre 2007 y 2010. El persistente aumento de la morosidad apunta, pues, a que continuarán creciendo en 2012  las citadas ejecuciones presentadas.
El procedimiento de ejecución hipotecaria se apoya en las leyes hipotecarias y de enjuiciamiento civil, así como en el Código Civil, cuyo  artículo 1911 señala que el acreedor se puede quedar con todo el patrimonio del deudor para recuperar el préstamo. El artículo 105 de la Ley Hipotecaria fija la garantía personal e hipotecaria del deudor.
 La Ley de Enjuiciamiento Civil (Ley 1/2010) establece  que, si  una vez producido el impago del préstamo, el bien se saca a subasta y  esta queda desierta,  el banco se puede quedar con la vivienda abonando solo el 60% del valor de tasación de la misma. La entidades de crédito pueden reclamar al deudor la diferencia entre el importe de la deuda, aumentada en los intereses de demora, y el 60% citado del valor de tasación, junto a las costas del procedimiento. El carácter injusto del sistema se advierte a la vista de que a  los promotores se les han aceptado daciones en pago por miles de millones de euros, cuando esta posibilidad ni se les plantea a los particulares.
  El   Real Decreto Ley 8/2011, de 1 de julio (BOE de 7.7.2011)  atiende al problema de que la adjudicación del bien por el acreedor no implica que la deuda quede saldada. Se han elevado los ingresos inembargables de los deudores hasta el 150% del Salario Mínimo (SMI) (961 euros), que podrá incrementarse hasta el 30 por cien por persona dependiente del núcleo familiar, así como por pensionistas a su cargo cuyos ingresos familiares no alcancen al computo anual del SMI. Se elevó desde el 50 al 60% del valor de tasación el límite mínimo para la adjudicación del bien.   El depósito ahora exigido a los postores  para participar  en la subasta,  equivalente hasta 2012  al 30% del valor del bien ejecutado,  se ha reducido al 20%.
  Como el prestatario permanece desprotegido en el periodo que transcurre entre el impago y la ejecución hipotecaria, deberían de establecerse medidas compensatorias. Esto se refiere a aspectos tales como  la fijación de tipos de interés  máximos de demora, la fijación de un  plazo máximo de impago para iniciar la ejecución. El límite mínimo citado debería llegar hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda.
 En el programa electoral del Partido Popular en las pasadas elecciones generales del 20.11.201, en  las que dicho partido resultó ganador se decía: “Reformaremos la ley concursal para introducir en los procedimientos de insolvencia de las personas físicas, con las debidas garantías para evitar comportamientos abusivos, mecanismos de liberación de los deudores tras la ejecución del patrimonio embargable”.  Dicho texto parece evocar el procedimiento conocido como “fresh start”, en el que el deudor sin bienes suficientes para pagar y que no ha incurrido en fraude, se le libera de las deudas pendientes, incluso sin consentimiento del acreedor. Tal procedimiento existe en la mayoría de los países del entorno de España. La solución al problema planteado debe de ponerse en marcha de una vez.



28 enero 2012

UNOS CUANTOS DATOS SOBRE MOTRIL

Julio Rodríguez López

La Costa Enero, 2012

  La información económica reciente indica que la crisis iniciada en 2007 ha experimentado   una importante recaída en el segundo semestre del pasado año. Dicho  empeoramiento implica menos actividad y  menos empleo. La cuestión  de la deuda pública de la Eurozona, complicada por   el pésimo diseño institucional de esta última,  se ha convertido en problema a nivel mundial.  La situación de dicha área económica afecta al resto del mundo. Motril está sufriendo la crisis de forma mas que notable,  a la vista de la evolución de algunos indicadores económicos.
   La población de Motril ascendía a 60.887 habitantes a 1º de enero de 2011, según el Padrón Municipal de Población, elaborado por el Instituto Nacional de Estadística y el Ayuntamiento de esta ciudad. Dicha población creció en  unos diez mil habitantes entre 2001 y  2011, un 20% en diez años. Sin embargo, dicho  crecimiento se ha ralentizado en los últimos años, como lo confirma el que en 2011 la cifra estimada de población casi coincidió  con la del año precedente. 
  En términos de empleo, a 31 de  diciembre de 2011 en Motril había 17.786 afiliados a la Seguridad Social,  algo menos de 30 empleos por cada cien habitantes, mientras que en España dicha proporción ascendía a 36,3. Si Motril tuviese  la misma tasa de empleo que en la media de  España, en esta ciudad habría unos 4.300 puestos de trabajo más que los ahora existentes.
   La crisis  iniciada en el verano de 2007  parece haber castigado más a Motril que al conjunto de España en materia de empleo.  Entre diciembre de 2007 y el mismo mes de 2011 el total de afiliados a la Seguridad Social disminuyó en un 16,5%, un  ritmo superior al  nacional, que fue del 10,9%. Motril tiene ahora 3.509 empleos menos que en diciembre de 2007, lo que es un descenso significativo. La disminución del empleo en la construcción explicó en España  más del 60%  del empleo perdido. El impacto del retroceso de la actividad constructora debió ser equivalente en Motril, donde  la caída de  la promoción de de nuevas viviendas y de  la obra pública se han llevado por delante bastantes puestos de trabajo.
Los datos del  mercado de vivienda confirman que  en Motril, coincidiendo con la crisis,  han descendido de forma sustancial las ventas formalizadas ante  notario. Así, en Motril se vendieron 1.841 viviendas en 2006, mientras que la previsión para 2011 es de unas 680, según la fuente antes citada. El precio medio de tasación de las viviendas  en el último trimestre de 2011 fue de 1.288,4 euros/m2 en esta ciudad,  donde los precios de las viviendas han descendido en un 30% en los años de crisis, bastante más que el 19% correspondiente a España.
  Motril y la Costa de Granada están sufriendo la crisis económica actual con mas dureza que en la media del resto de España La realidad del sector privado de la economía comarcal transcurre en un contexto caracterizado por la dura competencia de los productos agrícolas del norte de África, por las consecuencias negativas del cambio climático, que ha quitado competitividad a la Costa en agricultura y turismo,  y por la caída abrupta de las nuevas promociones de viviendas destinadas a segunda residencia, por mas que el plan local de urbanismo calificase para vivienda a una enorme “tajada” de la antigua vega. Destaca asimismo  la escasa implantación de nuevas empresas que aporten empleos.
  La empresa pública de suelo de Andalucía, EPSA, parece  servir en Motril para ejecutar nuevos desarrollos urbanísticos cuya urgencia resulta discutible, a la vista de la fuerte caída de la demanda de vivienda antes citada. A título de ejemplo, EPSA va a realizar el desarrollo urbanístico del   camino del Cerro del Toro. Sin embargo, no se le advierte el menor interés a los responsables de dicha empresa por el necesario desarrollo del parque empresarial de las proximidades del puerto, donde posee una   parte significativa de los terrenos correspondientes.  
  La cuestión más relevante al inicio de 2012 es la de cuánto tiempo se va a prolongar esta situación. Ante el negativo contexto económico general,  desde los  ayuntamientos de la Costa y desde  la Junta de Andalucía se debería fomentar la implantación de nuevas empresas. Las propuestas de los ayuntamientos de la Costa de Granada al Plan Subregional de este territorio acerca del destino del suelo revelan que los políticos locales y provinciales no abandonan el modelo de los años de la burbuja ni están por una diversificación de la economía costera,   a pesar de las negativas consecuencias que la implantación de dicho modelo está teniendo sobre la población de esta comarca.  
  Cabe esperar que en 2012 la eurozona pueda resolver de forma positiva la cuestión de la deuda y que el euro subsista como moneda unica de buena parte de Europa. El nuevo gobierno de España, además de los prusianos ajustes que no deja de anunciar (“el inicio del inicio”), tendrá que introducir elementos de dinamización en la economía, que no mejorará  en su competitividad solo a base de ajustes a la baja del gasto público. Es también deseable que los políticos locales dejen de esperar a la resurrección del ladrillo. Por dicho camino  la unica salida para muchos jóvenes  volverá a ser la emigración, que tan fuertes raíces tiene en la historia de la comarca de la Costa de Granada. 

13 enero 2012

Ideas sueltas para el Congreso Federal del PSOE

Julio Rodríguez López



Ante el 38 Congreso del PSOE se me ocurren bastantes ideas. Puesto a resumir, adelanto a continuación algunas de las mismas:

ECONOMIA

1.El fenómeno de  la corrupción está  estrechamente ligado en España a la concesión de licencias municipales de obras para la edificación (LMO). La Constitución de 1978  y las STC  dejaron  las competencias para planeamiento en manos exclusivas de  ayuntamientos y autonomías, quedando fuera por completo el Estado, lo que no deja de ser algo atípico en Europa Occidental.  Los ayuntamientos son administraciones débiles frente a los intereses inmobiliarios (hay 8200 ayuntamientos y 17  normativas de suelo). Las autonomías no han corregido la deriva pro ladrillo de los ayuntamientos, que han encontrado en las LMO una  vía de subsistencia. Se trata de establecer algún mecanismo de coordinación a nivel estatal para suplir a las autonomías en su papel corrector, sin quitar a los ayuntamientos el papel motor en el planeamiento urbano. De este modo se podría atacar mejor a la corrupción y se podría emplear el urbanismo con fines anticiclicos y también para favorecer la creación de un  nuevo modelo productivo.
2.Se ha creado en España una ortodoxia económica consistente en atribuir a la normativa laboral la responsabilidad exclusiva  del  masivo desempleo que España adolece. En términos de análisis económico, ello equivale a afirmar que todo el desempleo es “neoclásico” (el desempleo  se produce porque los salarios no bajan) y que no hay desempleo keynesiano (el desempleo  se produce por falta de demanda efectiva). La realidad es tozuda  y revela que el 60% de los empleos perdidos  en España desde el inicio dela crisis hasta el ultimo trimestre de 2011  lo  ha sido en el sector de la construcción (según la EPA y la Contabilidad Nacional Trimestral), donde la flexibilidad laboral es muy amplia y en el que las razones del descenso del  empleo se deben en exclusiva al retroceso de la actividad constructora.   Empleo y actividad económica siguen una evolución muy paralela. En la etapa de gobierno socialista se ha permitido que dicha injusta y excesiva explicación del paro, no contrastada por la información estadística disponible,  se haya materializado en el texto del BOE, concretamente en una exposición de motivos. Se ha   preparado así el camino a la reacción conservadora que supone en este terreno la política anunciada  por el gobierno de Rajoy.

ORGANIZACIÓN

3.  El Secretario General del PSOE debe ser elegido por el voto directo de todos los militantes, cuyo papel y participación en la vida del partido socialista se fortalecería sustancialmente. Bajo el presente sistema,  establecido en mayo de 1979, una vez elegidos los delegados por parte de cada agrupación al respectivo “congresillo” provincial, la preparación de la lista que va al Congreso federal resulta un proceso controlado en general  por  parte de la  ejecutiva provincial correspondiente. Son frecuentes  hasta ahora los casos de “lista única” de delegados propuesta al plenario del citado “congresillo”. Esta realidad  reduce en exceso el papel de las agrupaciones y de los militantes, y convierte al Congreso Federal en una cooptación  efectiva entre un conjunto de congresistas por lo general situados en puestos de responsabilidad política.
4. Agrupaciones Socialistas: los militantes deben  poder acceder  a la realidad de la agrupación respectiva (número de militantes y quienes son las personas afiliadas). Con el pretexto de que tal conocimiento infringiría la ley de protección de datos no se conoce dicha realidad, que solo se puede contrastar en  los días de votación.
5 Se debe de procurar por todos los medios que las agrupaciones desarrollen actividades  adicionales a las de preparar las convocatorias electorales.

EUROPA
6 Si para acceder a la UE es imprescindible que los países aspirantes tengan formas democráticas de gobierno, en el caso de que un país miembro evolucione hacia formas dictatoriales de cualquier tipo ello  debe ser causa de expulsión. 

09 enero 2012

¿FELIZ O INFELIZ AÑO NUEVO?

(Ideal, 6.1.2012)
Julio Rodríguez López[1]
   2012 arranca cuando la crisis económica  iniciada en el verano de 2007 presenta una nueva y grave recaída. El crecimiento se ha frenado en la Eurozona desde el tercer trimestre de 2011. La política económica implantada en las sucesivas cumbres de la Unión Europea se apoya en la versión alemana de la crisis. Dicha versión  considera a la prodigalidad de los gobiernos como la causa fundamental de la crisis. Apenas se plantean estímulos para  unas economías abocadas a  una recesión casi generalizada. En España ha destacado el negativo comportamiento del empleo en los últimos meses de 2011, revelador de  un posible retroceso de la actividad productiva. Las primeras medidas del nuevo gobierno persiguen sobre todo  la reducción del déficit de las administraciones públicas (Estado, Autonomías y Ayuntamientos).
 En 2011 los países de la Eurozona vivieron pendientes de la situación de los mercados de capitales, especialmente de lo que sucedía en los de deuda soberana. Se han hecho familiares conceptos tales como prima de  riesgo, quita, fallidos, volatilidad de los mercados. La Organización Internacional del Trabajo ha detectado en numerosos países una situación de profundo malestar en amplias capas sociales. Son abundantes lo ciudadanos que piensan que las consecuencias de la crisis no se están repartiendo con equidad entre los diferentes hogares.
  La posición de Alemania desde el inicio de la crisis de la deuda se ha fortalecido de forma significativa. Dicho país ha reforzado el superávit de su balanza de pagos  y ha aumentado de forma sustancial sus ventas al resto de la eurozona. Los alemanes ya no tienen que enfrentarse ni  a los aranceles ni a las devaluaciones competitivas en el seno de los países de la eurozona. Las políticas económicas de inspiración alemana  se apoyan en programas de austeridad que pretenden reducir a toda costa el aumento del déficit y frenar el crecimiento de la deuda pública. 
 Sin embargo, dichos programas de austeridad provocan deflación, estancamiento o reducción del PIB, aumento del desempleo y crecientes tensiones sociales en los países que los implantan. Como ha comentado el principal economista del Fondo Monetario Internacional, Olivier Blanchard, la reacción de los mercados de capitales a los programas de ajuste resulta ambigua. Dichos mercados primero celebran la adopción de medidas de ajuste fiscal,  pero después castigan el empeoramiento de la situación económica que los programas en cuestión provocan.
  El problema  de fondo es el diferente grado de competitividad de las economías   integradas en el euro. Por una parte están los países con superávit exterior, donde entran sobre todo los protestantes del norte de Europa, entre los que destaca Alemania,  y donde también están Holanda, Finlandia y Austria. Fuera del euro destacan asimismo Suecia y los otros dos países escandinavos. El segundo grupo incluye a países con amplios déficits exteriores, como es el caso de Grecia, Portugal, España, Italia, Irlanda y Estonia. Los elevados déficits de estos últimos antes de la  llegada de la crisis revelaban la dificultad crónica de los mismos para competir en un marco de creciente globalización económica.    
  La solución a la débil competitividad de los países citados  no es cuestión de corto plazo, sino que requiere de estrategias específicas en cada país y también se puede acometer mejor  en un contexto de mayor crecimiento de la economía.  Los citados programas de ajuste económico,  apoyados en la reducción del gasto público, en el aumento de algunos impuestos y en el freno a las inversiones públicas  no ayudan precisamente a mejorar la competitividad.
     En España la crisis se llevó por delante al gobierno socialista, que reaccionó tarde a los cambios de 2007.  El fuerte descenso de los votos del PSOE en las últimas elecciones generales  debería inducir cambios no solo cosméticos en dicho partido, y ello  para que pueda ejercer  una oposición  relevante al nuevo gobierno y se mantenga como alternativa creíble  de poder. Por otra parte,  la  mayor concentración crediticia de las cajas de ahorros en el riesgo inmobiliario y las modificaciones  de la normativa bancaria han acabado con dichas entidades como instituciones de crédito. Las cajas  son ahora accionistas, minoritarias con frecuencia y en algunos casos ni eso,  de los nuevos bancos creados a partir de la concentración de las entidades financieras. El mapa bancario español se va a reducir de forma significativa, con todos los riesgos de exclusión bancaria que ello conlleva.
  El nuevo gobierno del Partido Popular se ha estrenado con un programa apoyado en  el aumento de los tipos impositivos en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (R.D. L. 20/2011, BOE de 31.12.2011). Dicho programa  incluye asimismo la reducción en  unos 8.900 millones de euros del gasto público en 2012, que va a afectar sobre todo a las inversiones  públicas del Ministerio de Fomento. Entre el  aumento de impuestos y la reducción de gasto se pretende reducir el déficit publico en unos 15.200 millones de euros en 2012, casi un 1,5% del PIB de la economía española.
 El gobierno no ha aclarado si el deslizamiento del déficit público desde el 6% del  PIB hasta el 8%, circunstancia  empleada como justificación del ajuste,   se debe a la gestión del gobierno de España  o a la de  las comunidades autónomas. Todo parece indicar que los abundantes desajustes de estas últimas administraciones públicas se van a cubrir  reduciendo el gasto del gobierno central  y aumentando la presión fiscal sobre el conjunto de los asalariados. Estos últimos  van a sufrir la mayor presión fiscal directa que supone el recargo establecido en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, ya que dicho impuesto castiga sobre todo a las rentas salariales.
  Como se indicó al comienzo, el año 2012  se inicia en un momento  delicado de la Eurozona.  El coste de mantenerse dentro de la misma está resultando muy elevado en algunos países.  En este año se  pueden acentuar las tensiones sociales derivadas de  los intensos ajustes que imponen los prusianos programas de inspiración franco-alemana. Las seguras oleadas de crisis las sentirán este año millones de personas en la Eurozona. Con la  austeridad generalizada  impuesta en los citados programas de ajuste,   2012 difícilmente podrá  ser un año feliz.

03 enero 2012

EL MERCADO DE VIVIENDA NO APOYARÁ LA RECUPERACIÓN DE LA ECONOMIA

(El Pais, 31.12.2011)

Julio Rodríguez López

En 2011 el mercado de vivienda en España mantuvo un perfil deprimido. El último
ciclo de la vivienda ha resultado especialmente abrupto en España, ante la intensidad
del ajuste a la baja en magnitudes tales como crédito, ventas y nueva oferta después
de 2007. Las previsiones para 2012 son “planas”, y la postrada situación actual del
mercado de vivienda se prolongará buena parte del próximo año. Es previsible que el
nuevo gobierno refuerce las ayudas fiscales a la propiedad, restrinja las destinadas
al alquiler y modifique la ley de suelo de la etapa de gobierno socialista.

La etapa de auge (1996-2007). Un repaso a las cifras

Entre 1996 y 2007 algunas variables registraron crecimientos espectaculares.
Destacó primero la duración, pues dicha etapa se prolongó cerca de doce años.
Fue espectacular el aumento de los precios de la vivienda, un 202,8% en términos
nominales. Se crearon hogares a un ritmo medio anual neto de 389.000. Las 608.000
viviendas iniciadas de media explicaron el fuerte aumento del parque de viviendas,
que se aproxima a los 26 millones a 31.12.2011. Hay en España 1,49 viviendas por
hogar, muy por encima de las 1,10 correspondientes al conjunto de la eurozona

Dicha etapa de expansión descansó en un intenso crecimiento del crédito bancario.
El conjunto del crédito inmobiliario (comprador, promotor y constructor) creció
de forma que desde el 25,5% del PIB en 1997 llegó a suponer el 100% en 2007,
equivalente al 60% del crédito al sector privado de las entidades financieras. El crédito
bancario a residentes, magnitud tradicionalmente inferior a los depósitos, pasó a
superar ampliamente a dicha magnitud. La burbuja se financió en gran parte mediante
apelaciones a los mercados mayoristas de dinero. La mayor parte de la deuda exterior
de España se destinó a financiar el crédito inmobiliario. Se construyó así una pirámide
de pisos vacíos, una inversión de baja rentabilidad.

La recesión del mercado de vivienda que no termina

La intensa corrección a la baja ha destacado en el último ciclo de la vivienda en
España. Los efectos desequilibrantes de la recesión del mercado de vivienda actúan
por el lado del consumo, y también a través de la estabilidad financiera. Las entidades
de crédito sufren las consecuencias de los impagos, primero sobre su cuenta de
resultados y después sobre su solvencia. El pinchazo de la burbuja ha traído el final de
las cajas de ahorros como entidades de crédito en España. Las significativas ventajas
fiscales a la compra de vivienda (tratamiento benévolo de las plusvalías, no tributación
de las rentas imputadas y desgravación de los intereses de los préstamos), amplían
las consecuencias negativas del ciclo de la vivienda.

Si la construcción fue trascendente a efectos del importante ritmo de crecimiento
de la economía española entre 1997 y 2007, su papel ha sido excluyente en la fase
de recesión 2007-2011. Entre 1997 y 2007 dicho sector explicó casi el 30% del
crecimiento de la economía española. Entre 2007 y 2011 redujo en casi dos puntos
anuales el crecimiento de la economía española, por encima del retroceso total de la
economía en dicho periodo.

Después de cuatro años de crisis, de descensos acusados de ventas, crédito y
viviendas iniciadas, el mercado de vivienda presentó de nuevo en 2011 un perfil
más deprimido en España que en la Eurozona. Dentro de dicha área económica
están los países que, como España, Irlanda y Holanda, registraron disminuciones
significativas de los precios en 2011. En segundo lugar aparecen aquellos en los que
los precios han registrado claros aumentos (Bélgica, Francia y Finlandia).

En un tercer grupo de países el ciclo alcista reciente tuvo una intensidad poco
relevante (Alemania e Italia), y registraron aumentos leves de precios en 2011.
Desde el primer trimestre de 2008, periodo con el nivel más elevado, los precios de las
viviendas han descendido en España en un 17,7% hasta el tercer trimestre de 2011,
según la estadística del Ministerio de Fomento.

El precio medio de una vivienda de 90 metros cuadrados en España fue de 155.600
euros en el tercer trimestre de 2011. Dicho precio equivalía a siete salarios anuales
medios de dicho trimestre, por debajo de los nueve de 2007, pero todavía por
encima de los 4,3 de 1997. Todavía queda, pues, margen para que los precios de las
viviendas continúen descendiendo en España en 2012, pero el ajuste se ha centrado
en el descenso de la nueva oferta..

La eliminación inicial de las ventajas fiscales de 2010 contribuyó al perfil deprimido
de 2011. La rebaja al 4% del tipo impositivo del IVA para las ventas realizadas
entre fines de agosto y diciembre no ha animado la demanda. Las ventas de
viviendas descendieron en 2011 por el nuevo retroceso del empleo, por el persistente
racionamiento de crédito y por la realidad de unos precios de las viviendas lejanos de
los ingresos de los nuevos hogares.

El descenso del empleo en 2011 (172.500 fue el retroceso interanual del tercer
trimestre) afectó negativamente a la creación de hogares (unos 150.000 en 2010-
11), que son los principales demandantes de viviendas. En 2011 se ha acentuado el
racionamiento de crédito y continuó el intenso ajuste del mercado de vivienda por el
lado de la nueva oferta. La previsión de viviendas iniciadas en 2011 se sitúa en unas
85.000 (865.600 en 2006), el total anual mas reducido desde que se dispone de datos
de visados. El stock de viviendas terminadas y no vendidas oscila, al final de 2011,
entre las 700.000 y 1.200.000. No se ha reducido, pues, el exceso de oferta.

Previsiones para 2012. Cambios en la política de vivienda.

Las negativas previsiones de crecimiento y de generación de empleo para 2012
apuntan a que el mercado de vivienda mantendrá la tónica de recesión de 2011.

El poco positivo marco económico general, en el que no se vislumbra un modelo
productivo alternativo, influirá mas que los bajos tipos de interés y que los mas
accesibles precios de venta.

Los reducidos niveles de ventas y de construcción de nuevas viviendas implican
que no haría falta un gran esfuerzo para provocar un giro radical en la situación
del mercado de vivienda. Importa la situación de las entidades de crédito. La tasa
de morosidad de los préstamos a promotor y a constructor ascendió al 18,25% en
septiembre de 2011(0,6% en diciembre de 2007). Esto último, junto al importante
volumen de activos problemáticos asociados con la promoción inmobiliaria en poder
de las entidades financieras, afecta de forma negativa a la actividad prestamista de
dichas entidades.

En cuanto a la política de vivienda, la promoción y venta de viviendas protegidas,
el instrumento más potente en España, se ha resentido por la restricción crediticia.
Pero las ventas de viviendas protegidas todavía suponen algo más del 10% del total.
El alquiler ha visto aumentar su presencia hasta el 11,8% de los hogares, según
la Encuesta de Condiciones de Vida (10,4% en 2004). El sueño de la vivienda en
propiedad es ahora una pesadilla para muchos hogares.

El nuevo presidente del gobierno ha anunciado el mantenimiento del IVA
superreducido para las viviendas destinadas a vivienda habitual y la recuperación
de la desgravación en el IRPF de la compra de dichas viviendas. Esto puede reducir
los ingresos fiscales en unos 500 millones de euros. Antes de dicho debate Mariano
Rajoy mostró su disposición a no renovar en 2012 las ayudas a los arrendatarios
jóvenes (renta básica de emancipación), la figura de política de vivienda más
homologable con las existentes en Europa Occidental.

El Ministro de Hacienda, Cristóbal Montoro, ha criticado la normativa urbanística
del periodo de gobierno 2004-2011 (básicamente la ley de suelo y el reglamento de
valoraciones inmobiliarias). La nueva ministra de Fomento señaló a la reducción del
stock de nuevas viviendas no vendidas como un objetivo importante de su gestión
en política de vivienda, en línea con los dos predecesores al frente de la política de
vivienda estatal. .

La reducción del stock citado desborda el marco competencial del Ministerio citado
y es mas un objetivo de política económica general. La actualización de la política de
vivienda protegida, su ubicación política definitiva, el mejor conocimiento del mercado
de alquiler en España, la posibilidad de canalizar una parte del stock citado hacia el
alquiler a través de inversores institucionales, son algunos de los aspectos a los que
podría destinarse el esfuerzo del gobierno central en materia de política de vivienda.
También debe de considerarse la posibilidad de incidir de alguna forma desde el
gobierno de España en el destino del suelo como instrumento anticiclico.

2011, UN EJERCICIO A OLVIDAR EN EL MERCADO DE VIVIENDA EN ESPAÑA

(El Siglo, 26.12.2011)

Julio Rodriguez López

En 2011 el mercado de vivienda en España mantuvo un perfil a todas luces
deprimido. Se modificó la fiscalidad de la vivienda para estimular la demanda. El
cambio de gobierno reforzará las ayudas a la propiedad, restringirá las destinadas al
fomento del alquiler, y modificará la ley de suelo de la etapa de gobierno socialista
de Rodriguez Zapatero (2004-2011).

En 2011 se acentuó el retroceso de los precios de la vivienda en España, después
de tres años previos de descensos. Desde el primer trimestre de 2008, periodo con el
nivel de precios más elevado, los precios de las viviendas han descendido en España
en un 17,7% hasta el tercer trimestre de 2011, según la estadística del Ministerio de
Fomento.

El precio medio de una vivienda de 90 metros cuadrados en España fue de 155.600
euros en el tercer trimestre de 2011. Dicho precio equivalía a siete salarios anuales
medios en dicho trimestre, por debajo de los nueve de 2007, pero todavía por encima
de los 4,3 de 1997. Lo anterior implica que todavía queda margen para que los precios
de las viviendas continúen descendiendo en España en 2012.

La demanda de vivienda volvió a disminuir en 2011, como lo indican los retrocesos
de las ventas de viviendas (--29,4% segun las transmisiones de viviendas formalizadas
ante notario), en principio ante la eliminación inicial de las ventajas fiscales que
funcionaron en 2010. Entre enero y agosto de 2011 el tipo impositivo del IVA,
que grava las ventas de viviendas nuevas, fue del 8% (7% hasta el 1º de julio de
2010) y se eliminó la desgravación fiscal en el IRPF por compra de vivienda para
contribuyentes con ingresos anuales superiores a 24.107 euros. La rebaja al 4% del
tipo del IVA para las ventas realizadas entre fines de agosto y diciembre no se ha
dejado sentir en la demanda.

Las compraventas de viviendas descendieron en 2011 por el nuevo retroceso
del empleo y por el persistente racionamiento de crédito. Las ventas de 2011 se
situarán en torno a las 355.000 viviendas (955.200 en 2006). Los puestos de trabajo
retrocedieron en 172.500 entre el tercer trimestre de 2011 y el mismo periodo de
2010, lo que afectó negativamente a la creación de hogares, que son los principales
demandantes de viviendas. En 2011 se ha acentuado el racionamiento de crédito.
La menor concesión de créditos se debe, según el Banco de España, a que “la
incertidumbre económica eleva los estándares de concesión de las entidades y los
mercados de emisión de renta fija se han cerrado en los últimos meses para las
entidades europeas” (Informe de Estabilidad Financiera, 11/2011, página 23).

En 2011 continuó el intenso ajuste del mercado de vivienda por el lado de la nueva
oferta. La previsión de viviendas iniciadas en 2011 se sitúa en unas 85.000 (865.600
en 2006), el total anual mas reducido desde que se dispone de datos de visados de
dirección de obra nueva de los aparejadores, el mejor indicador de las viviendas
iniciadas. El stock de viviendas terminadas y no vendidas oscila, al final de 2011,
entre las 680.000 y 1.200.000. No se ha reducido, pues, el exceso de oferta. Las
autonomías con mayor número de nuevas viviendas pendientes de venta son las de
Valencia (133.000), Andalucía (112.650) y Cataluña (103.300).

La política de vivienda corrigió la inicial elevación del tipo del IVA del 8% con la
reducción al 4% desde fines de agosto, lo que favorece la salida al mercado del
amplio stock no vendido. La promoción y venta de viviendas protegidas, el instrumento
más potente de la política de vivienda tradicional de España, se ha resentido por el
racionamiento de crédito citado.

El nuevo presidente del gobierno anunció, en el debate de investidura del 19 de
diciembre, el mantenimiento en el 4% del IVA para las viviendas destinadas a
vivienda habitual y la recuperación general de la desgravación en el IRPF por compra
de vivienda habitual, lo que puede suponer un descenso de los ingresos fiscales
superior a los 500 millones de euros. Antes de dicho debate Mariano Rajoy mostró
su disposición a no renovar en 2012 las ayudas a los arrendatarios jóvenes (renta
básica de emancipación),que es la figura de política de vivienda mas homologable
con las existentes en Europa Occidental, donde los gobiernos no construyen nuevas
viviendas pero si ayudan a los arrendatarios con rentas bajas.

Otro dirigente del Partido Popular, Cristobal Montoro, señaló su incomodidad con la
normativa urbanística aprobada en el periodo de gobierno 2004-2011 (básicamente
la ley de suelo y el reglamento de valoraciones inmobiliarias). Lo anterior pone de
manifiesto la proclividad al acceso a la vivienda por la vía de la propiedad y el interés
por calificar todo el suelo posible como de urbanizable residencial entre los dirigentes
del centro-derecha español.

Las previsiones de crecimiento y de generación de empleos para 2012 apuntan
a que el mercado de vivienda mantendrá en 2012 la tónica de recesión con que
ha terminado 2011. En dicha evolución se han advertido diferencias territoriales
significativas dentro de España, derivadas sobre todo de la recuperación del turismo
en el último año. En general, no hay expectativas inmediatas de mejora de la situación
del mercado, al menos hasta bien avanzado 2012.