En las últimas
semanas de 2012 se están dando los pasos para que el “banco malo”, Sareb,
inicie la actividad prevista en el verano
de este mismo ejercicio. En el “Memorándum de Entendimiento” (MOU) firmado
entre el gobierno español y la Comisión Europea en julio de 2012 se previó la creación de dicha sociedad de
gestión de activos.
En 2012 la política del gobierno ha forzado a los bancos a incrementar las provisiones exigidas a los activos
bancarios ligados al mercado
inmobiliario. El cambio introducido en la normativa ha afectado tanto a los préstamos a promotor
inmobiliario como a los activos reales,
suelo y vivienda. La consiguiente reducción
de los precios de dichos activos ha sido un paso importante para poner en
marcha el sistema de “banco malo”.
El MOU recogió
las condiciones exigidas para abrir una línea de financiación de 100.000
millones de euros al gobierno español destinada
a recapitalizar y reestructurar el sistema bancario. El escenario previsto
incluye la eliminación de los activos
problemáticos de los balances de
los bancos objeto de ayudas públicas
para su saneamiento. Recoge asimismo la transferencia de tales activos
deteriorados a una sociedad de gestión
de activos externa y la valoración de
tales activos a unos precios inspirados en las valoraciones individuales
obtenidas en las pruebas de “stress test” (véase Oliver Wyman).
Sareb comprará
los activos a los bancos participantes con un descuento medio del 63% en
los activos reales y del 45,6% en los préstamos a promotor. Las pérdidas
de dichos bancos participantes derivadas de las
ventas con descuento se materializarán
en el momento de la separación de los mismos del activo de dichos
bancos. Los recursos de Sareb para efectuar tales compras procederán sobre
todo de emisiones de deuda con garantía
estatal. Dichos títulos permitirán obtener financiación a los
adquirentes en el Banco Central Europeo.
El objetivo
social del banco malo es el de la
gestión y desinversión ordenada de la cartera de préstamos y de los activos inmobiliarios
recibidos de las entidades de crédito
participantes. La presencia pública en los recursos propios de Sareb (unos
5.000 millones de euros) será inferior al 50%, correspondiendo el resto a
inversores privados, sobre todo entidades de crédito, excluidas las afectadas
por la actuación del banco malo. BBVA es el único banco que ha quedado, por el momento, voluntariamente fuera de la última ampliación de capital
realizada.
Las entidades de crédito a participantes mantienen volúmenes
importantes de riesgos ligados al mercado de vivienda. El volumen máximo
fijado de activos a transferir a Sareb
es de 90.000 millones de euros. La
duración prevista para su actividad es de 15 años.
Las viviendas a
transferir a Sareb serán las de precio superior a 100.000 euros, mientras que
los préstamos inmobiliarios (morosos, subestandar y normales) deberán superar los 250.000
euros. La transferencia de los activos tóxicos de los bancos nacionalizados del
Grupo 1 se realizará en 2012, con un valor aproximado de 44.000 millones de
euros. Los procedentes de los bancos del Grupo 2 lo harán en 2013, con lo que
se prevé que los activos administrados por Sareb asciendan a 65.000 millones de
euros el próximo año.
Dicha entidad
puede llegar a administrar, en primer
lugar, un amplio volumen de préstamos hipotecarios a promotor en situaciones
muy diferentes (las viviendas pueden estar terminadas o en curso). En segundo lugar, irán a su balance viviendas en un número
estimado en torno a las 85.000. El suelo urbano que seguirá el mismo camino
puede superar los 13 millones de metros cuadrados.
Sareb, que no
será un banco, es una pieza decisiva en
el proceso de reestructuración y recapitalización de las entidades de crédito.
La política económica no dejará de tener en cuenta dicha circunstancia, en
especial en el apartado de las viviendas de alquiler. El RDL 27/2012, de
protección a los deudores hipotecarios, ha previsto la creación de un fondo
social de viviendas propiedad de las entidades de crédito, al que podrán
acogerse los desahuciados desde 2008 y algún otro colectivo adicional.
De
acuerdo con las noticias divulgadas sobre la creación de dicho fondo de
viviendas, no se cuenta con las que gestionará
Sareb, a pesar de la abundante demanda social y política realizada
pidiendo la presencia de Sareb en la oferta social de alquileres.
Con la creación
de Sareb los activos inmobiliarios traspasados desde los balances bancarios,
vivienda y suelo, sufrirán descensos en los precios de mercado
inferiores a los previsibles de ponerlos a la venta los bancos participantes.
Dicha entidad no tiene porqué darse
prisa en tales ventas, como ya se ha confirmado en las primeras declaraciones
de la presidenta.
Se ha
anunciado que el banco malo obtendrá
beneficios, el 14% sobre recursos propios, lo que,
como muchos otros aspectos de la gestión
de dicha entidad, está por demostrar. La
influencia de Sareb sobre el mercado de
vivienda es una incógnita, aunque
será un dato a tener en cuenta desde
2013. El objetivo primario de dicha
entidad es el de contribuir a reforzar la fortaleza del sistema bancario y no
tanto solucionar los problemas del
mercado de vivienda. Las primeras declaraciones de los promotores inmobiliarios
no ocultan su satisfacción con la creación de Sareb. Todo indica que resultará
difícil aislar a Sareb de las contingencias de dicho mercado y de los intereses
incluidos en su consejo de administración.