24 abril 2011

Un escenario posible del mercado de vivienda en 2011

Julio  Rodríguez López
  Los datos básicos del mercado de vivienda  en 2010 revelan que en dicho año se vendieron cerca de 500.000 viviendas, se iniciaron menos de 92.000 y  se crearon 131.300 nuevos hogares. Los precios descendieron en un 3,5% interanual en el 4º trimestre. A fin de dicho  año el parque de viviendas de España debió aproximarse a  los 25,8 millones, mientras que el total de hogares era de unos 17,3 millones. 2010 fue un año de recuperación moderada de las ventas de viviendas, en el que,  en líneas generales, se  prolongó  la crisis del mercado inmobiliario.

 El stock  estimado de viviendas terminadas y no vendidas oscilaba  entre 700.000 y un millón de viviendas al final de 2010, según los supuestos sobre los que se apoye tal estimación. En un discutido artículo publicado el pasado lunes 11 de abril en el Financial Times,   Wolfang Munchau  calificó  al número de viviendas vacías (pendientes de venta) como la estadística mas importante del mercado de vivienda en España. Dicha  cifra anticipa sobreoferta de viviendas para una temporada, según dicho autor.
 En los primeros meses de 2011 algunas  estadísticas del mercado de vivienda  han registrado  variaciones positivas sobre el mismo periodo del pasado año. Los visados de dirección de obra nueva  de los aparejadores crecieron en enero de 2011 en un 7,2% sobre el mismo mes del pasado ejercicio. Las compraventas registradas en febrero han aumentado en un 10,5% sobre  el año anterior. En dicho mes todavía debieron  registrarse viviendas  vendidas en diciembre, al calor de los cambios fiscales previstos para 2011.   El consumo aparente de cemento en enero-febrero de 2011 creció en un 1,6% sobre el mismo periodo de 2010, en un contexto de retroceso de la inversión pública.    
  Entre los elementos que todavía pesan a la baja sobre la demanda de vivienda en 2011 destacan, entre otros, la negativa evolución del empleo, que retrocedió alrededor del -1,5% en el primer trimestre de 2011, según la afiliación a la seguridad social.  Junto a lo anterior, la elevación de los tipos de interés desempeñará un papel negativo más psicológico que otra cosa, pues los tipos de interés a comprador de vivienda han sido históricamente reducidos en el primer cuatrimestre de 2011.   El racionamiento de crédito, que fue decisivo en el origen de  la presente crisis, se ha suavizado bastante, aunque deberá terminar la reestructuración del sistema crediticio en España para que el crédito retorne a la normalidad, si la demanda lo permite.
El aumento del turismo, y la posible escasez de nueva oferta en las zonas mas afectadas por la caída de la nueva construcción pueden animar ventas e iniciaciones de nuevas viviendas.   Durante algún tiempo será posible que  la nueva construcción aumente y que persista un stock invendido elevado. Las viviendas son inmuebles y la sobreoferta no se puede desplazar a las zonas con demanda mas animada. Los ayuntamientos darán todas las facilidades posibles para que se reactive la construcción de nuevas viviendas, a la vista del débil estado de sus finanzas. Lo del  nuevo modelo productivo va para largo.  
 
  En 2011 puede terminar el descenso de los precios iniciado en el primer trimestre de 2008.   El número de hogares crecerá  de forma similar a 2010, en unos 140.000 netos. Los tipos de interés a comprador  pueden situarse en el 3% y las ventas superarán las de 2010 en torno al 6%.  Las viviendas iniciadas pueden llegar a las 100.000,  casi un 10% más que en 2010. La inversión en vivienda sufrirá un ligero descenso, con lo que la aportación negativa al crecimiento del PIB apenas se dejará sentir. En el mercado de vivienda 2011 será un año de recuperación moderada respecto  de los bajos niveles de demanda y de nueva construcción de los duros años de crisis.  
(El Pais de las Propiedades, 24.4.2011)