08 enero 2011

El mercado de vivienda en la primera época del siglo XXI

Julio Rodriguez López

El mercado de vivienda fue un gran protagonista de la primera década del siglo veintiuno (2001-2010) en España. Dicho mercado mantuvo un perfil expansivo hasta 2007. En el verano de este año se inició la crisis financiera, que después se convirtió en una crisis económica generalizada y en una crisis de la deuda soberana en 2010. Entre 2007 y 2010 el mercado inmobiliario experimentó una profunda recesión en España, que ha afectado a la baja de forma sensible a los niveles de actividad y de empleo.
Las excepcionales condiciones de financiación (bajos tipos de interés, elevada relación préstamo/valor, mayores plazos, amplia disponibilidad crediticia), fueron decisivas en la fase de auge. Dicha fase se extendió en España más de diez años. Las expectativas alcistas de los precios de la vivienda fortalecieron la demanda de vivienda, que hasta 2007 se convirtió en un activo ampliamente solicitado con fines de inversión.
Las variables reales contribuyeron a acrecentar la demanda. Destacó la creación de empleos y de hogares (438.000 fue el ritmo medio de aumento de estos últimos entre 2000 y 2007). De un parque de viviendas de 20,7 millones a fines de 2000, se pasó a superar los 25 millones desde 2008. La inversión en vivienda pasó desde el 6,1% del PIB en 2000 al 9,5% en 2006-07. La fuerte inversión en inmuebles residenciales expulsó actividades productivas. El intenso déficit exterior de España en 2007, situado en torno al 10% del PIB, reflejó la pérdida de competitividad derivada del empleo masivo de recursos reales en la construcción de nuevas viviendas.
En el verano de 2007, los precios de la vivienda superaban al nivel de equilibrio en España en torno al 25%, según una estimación reciente de la Comisión Europea. El “pinchazo” de la burbuja vino del racionamiento de crédito que produjo la crisis financiera. Mientras que el crédito inmobiliario (promotor, constructor y comprador) creció entre 2000 y 2007 a un ritmo anual del 23%, en 2009 y 2010 dicha magnitud ha registrado variaciones negativas. Los descensos nominales de los precios de la vivienda posteriores al primer trimestre de 2008 expulsaron al comprador inversor.
El descenso de la demanda produjo unos retrocesos espectaculares de las ventas de vivienda en el trienio 2007-09. Dicho descenso ha tocado fondo en 2010, pero los datos de este año no permiten hablar todavía de recuperación neta de las ventas. El retroceso de los precios de la vivienda, el 12,8% según la estadística de la Secretaria de Estado de Vivienda, parece un tanto suave. El peso del ajuste ha recaído en la nueva oferta. Las viviendas iniciadas han disminuido en casi un 90% entre 2006 y 2010. El stock de viviendas no vendidas se aproxima al 3,9% del parque de viviendas de fines de 2010.
El mercado inmobiliario sufrió en España, pues, un cambio cíclico profundo en la primera década del siglo veintiuno y tiró “para atrás” de la economía al final de la misma. En 2000 se formalizaron unas 616.000 hipotecas para compra de vivienda, mientras que en 2010 dicha variable estará alrededor de las 440.000. La inversión en vivienda aportó 0,6 puntos porcentuales al aumento del PIB en 2000, mientras que en 2010 detraerá 1,1 puntos porcentuales a dicho crecimiento. Un ajuste de caballo ha sucedido a una de las fases de mayor crecimiento de la economía española.
(El Mundo, 7 de enero de 2011)