15 enero 2011

El Gobierno de la Comunidad de Madrid no cambia de modelo productivo

Julio Rodriguez López

   La ley de medidas fiscales, administrativas y de racionalización del sector público  del gobierno de la Comunidad de Madrid incluye unos cuantos  apartados  trascendentes  en materia de política de suelo.  Un artículo de dicha ley establece que en suelo urbanizable “el ayuntamiento podrá autorizar la simultaneidad de la edificación de terrenos que todavía no tengan la condición de solar”.  Otro artículo va más lejos y determina que “los planes de ordenación podrán modificarse en cualquier momento. Las modificaciones puntuales podrán variar tanto la clase como la categoría del suelo”.
 Lo anterior  confirma el intento del actual gobierno de la Comunidad de Madrid de impulsar a toda costa la promoción inmobiliaria en esta autonomía. No se trata solo de convertir suelo rustico en urbanizable residencial, sino también de pasar desde  suelo industrial a suelo destinado a la construcción residencial. Parece ignorarse que  en Madrid se han perdido más de 200.000 empleos desde el inicio de la crisis, de los que 73.400 lo han sido en la industria, según la EPA del INE.
  Destaca asimismo la ausencia de garantías y de controles en la recalificación del suelo. El medio ambiente parece  no importar a dicho gobierno, que pretende sin disimulo colmatar la provincia de Madrid.   La densidad de población de la provincia madrileña en 2009 fue de 796 habitantes por kilómetro cuadrado, casi nueve veces más que la media de España (92,4). La nueva normativa madrileña prescinde de cualquier tipo de valoración económica previa  en  las actuaciones urbanísticas citadas. Dicho texto legal puede  entrar en contradicción con la vigente ley del suelo estatal, la 8/2007 (RD legislativo 2/2008).  
 El gobierno de Esperanza Aguirre actúa como si no hubiese pasado nada en los últimos años. El factor desencadenante de la crisis  fueron los excesos del mercado de vivienda  norteamericano. La incidencia de dicha crisis ha sido aun mayor en España, donde la construcción residencial duplicó  la participación en el PIB de la Unión Europea en 2006-2007. Los excesos se estan pagando  con dureza en términos de  aumento brutal del desempleo, de descensos del PIB en 2009-2010  y   de un crecimiento brutal de las ejecuciones hipotecarias. En 2010 dichas ejecuciones  pueden llegar a las 25.000 en la Comunidad de Madrid.
En materia de vivienda, en  el tramo del Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas  transferido a Madrid, Aguirre mantendrá la desgravación por compra de vivienda habitual.  Los ingresos fiscales perdidos deberían reforzar las ayudas directas al alquiler a los hogares que no pueden acceder a una vivienda en propiedad en esta autonomía.
 Los cambios en la normativa urbanística de Esperanza Aguirre para la Comunidad de Madrid revelan el modelo productivo  de los neoliberales,  entre los que gusta de incluirse la actual presidenta de la Comunidad de Madrid. Dicho modelo es el de la nueva resurrección del ladrillo.  Más viviendas,  menos industria, menos empresas en general, menos empleos estables y peor calidad de vida para los madrileños serán  las consecuencias de dicha política.

12 enero 2011

2011. Una recuperación compleja

Julio Rodríguez López

2010 fue el tercer año de recesión económica en España, tras el inicio de la crisis en 2007. Los resultados globales fueron menos negativos que en los dos ejercicios precedentes. Tras la crisis financiera y económica de 2008-09, en 2010 los mercados de deuda complicaron la reactivación, en especial a los países periféricos de la Eurozona (Grecia, Portugal, Irlanda y España). En dichos países los problemas de elevada deuda y de altos deficits públicos incidieron el pasado año sobre las condiciones de financiación. En 2011 Bélgica se unirá a dichos países, ante la profunda división política de dicho país entre las comunidades flamenca y valona, lo que dificulta la adopción de una política económica de rigor.

Tras casi un mes de tranquilidad, por la tradicional falta de actividad de fin de año en dichos mercados, en la primera semana de 2011 las dificultades de colocación de la deuda portuguesa han supuesto un recordatorio de la persistencia de los problemas de refinanciación de la amplia deuda exterior de España (a pesar de los chinos).

Los problemas de la economía española se han dejado sentir con intensidad en Andalucía y en la provincia de Granada. En esta última el mercado inmobiliario presentó en 2010 indicios de mayor debilidad que en el resto de España. Dicha situación ha afectado sobre todo a las comarcas en las que fueron más importantes los niveles de construcción residencial en la fase expansiva precedente.

Los mercados de deuda frenan el crecimiento

Mientras se mantuvo la confianza en el euro los mercados de bonos (públicos y privados) no hicieron distinciones entre los diferentes países integrantes de dicha área económica. Pero desde que cambió la valoración de la moneda única los inversores están tratando de forma distinta a los diferentes estados miembros de la Eurozona. La diferencia de los tipos de interés exigidos a la deuda de los países problemáticos con los de la deuda alemana refleja la distinta confianza que los mercados conceden a las respectivas economías.

En 2010 los inversores consideraron que el elevado endeudamiento, los más altos tipos de interés y el bajo crecimiento implicaban mayores riesgos de impagos. En los países de la periferia europea parece difícil que la Eurozona pueda rescatarlos a todos ellos en caso de dificultades. “Lo que hace a la actual crisis tan tóxica es que la mayor parte de los países periféricos adolecen de un problema de competitividad. No todo es cuestión de disciplina fiscal, pues una disciplina infinita puede hacer a dichos países aun más insolventes” (W. Munchau, “Tiempo para que la Eurozona aporte algunas respuestas”, Financial Times, 30 de diciembre de 2010).

“2011 puede hacer realidad los sueños de los que ven al euro como una etapa hacia una mayor integración europea, pero también puede desencadenar la desintegración de la construcción pacientemente iniciada en 1958 con el Tratado de Roma” Ch. Wyplosz, “2011, ¿Un buen año para Europa”. www.telos-eu.com”). Pero las dificultades de financiación externa dificultan la recuperación en España de un ritmo normal de aumento del crédito. Dicha evolución frena el crecimiento económico y retrasa la recuperación del empleo. Las mejores previsiones que se apuntan para 2011 puedan chocar de nuevo con las dificultades de financiación en los mercados de renta fija.

La fuerte expansión de la construcción residencial se hizo en España en la primera década del presente siglo apelando a los mercados exteriores, a los que es preciso devolver volúmenes importantes de recursos. Asimismo, es difícil que los mercados inmobiliarios absorban las viviendas pendientes de venta sin que se resientan sustancialmente a la baja los precios de los inmuebles construidos gracias a dicha deuda.

Coyuntura y mercado de vivienda en la provincia de Granada

Según el Ministerio de Trabajo, en diciembre de 2010 el nivel medio de afiliados en alta a la Seguridad Social en la provincia de Granada fue de 310.800. Dicha magnitud supuso un descenso del -0,73% sobre el año precedente, lo que implicó una disminución ligeramente inferior a la de la media de España. Desde el inicio de la crisis se han perdido en Granada unos 33.000 puestos de trabajo, equivalentes al 9,1% del empleo existente al final del año 2007. En la comarca de la Costa el impacto de la crisis ha resultado mayor, como lo revela el que la pérdida de empleo en Motril, segunda ciudad de la provincia, haya sido de unos 3.700 afiliados en el mismo periodo, el 17,3% del empleo existente en diciembre de 2007.

El comportamiento del turismo en la provincia granadina en 2010 estuvo por debajo del correspondiente al resto de España, como lo señala el mayor descenso sufrido por las pernoctaciones causadas en enero-noviembre (-3,9% en Granada frente al 1,2% de aumento en el conjunto nacional). En el mercado de vivienda el número de transmisiones (datos procedentes de los notarios) cayó a un ritmo próximo al 15% en los tres primeros trimestres del año, mientras que en el conjunto de España dichas ventas aumentaron ligeramente (2,2%) en el mismo periodo de tiempo.

La mayor caída de las ventas de viviendas en Granada ha estado acompañada de un retroceso mayor en las viviendas iniciadas. Así, mientras que el descenso de las iniciaciones fue en España del 18,4% en enero-septiembre, en la provincia en cuestión el retroceso ha sido del -38,2%. Esto último ha supuesto que en 2010 se habrán iniciado en la misma solo 1.800 viviendas, que quedan lejanas de las 24.200 de 2007. Un descenso tan acusado en la construcción residencial indica que un 60% de la pérdida de empleo antes citado en Granada se debe al retroceso de la obra ejecutada en la construcción residencial.

En Granada el stock de viviendas existente a finales de 2010 se aproxima a las 540.000, de las que el 4% (21.600) eran viviendas de nueva construcción no vendidas. El descenso del -0,4% del saldo del crédito a la economía por parte de bancos y de cajas de ahorros en Granada reflejó el retroceso de los créditos aportados al mercado de vivienda en el pasado año. En 2011 persistirá el ajuste en el mercado de vivienda, donde los descensos de los precios de la vivienda en Granada han estado por debajo de la media de España desde el inicio de la crisis (-11,8% en la provincia de Granada frente al -12,8% de España). Dicho ajuste ha sido insuficiente hasta el momento, lo que retrasa la recuperación de la obra nueva.

Dinamización y mayor competitividad, asignaturas pendientes

En 2011 la economía norteamericana parece haber cogido un mayor impulso, alentada por la creación masiva de liquidez desde la Reserva Federal. En Europa, Alemania se ha fortalecido en la escena económica mundial, a la vista de su capacidad de exportar a nivel mundial. Los países nórdicos de la Union Europea han demostrado asimismo una positiva capacidad de ajuste al nuevo marco de la economía globalizada.

En 2011 la economía española puede crecer más, apoyada en el marco más dinámico de la economía mundial y europea. El despegue definitivo dependerá del ritmo de concesión de nueva financiación y de la capacidad de diversificar la economía. La construcción residencial, que tardará en recuperarse, no podrá desempeñar en los próximos años un papel tan relevante como el que tuvo hasta 2007. La exportación es ahora la variable clave. La dinamización de la economía granadina dependerá de los impulsos externos y de la capacidad empresarial y de los líderes políticos de adaptarse al nuevo marco que ha impuesto la crisis.

2011 será un año importante en la reestructuración de las entidades de crédito, concretamente en el caso de las cajas de ahorros. Las reformas emprendidas en 2010 en las entidades financieras implican que las cajas, que tan alta cuota de mercado han disfrutado hasta ahora en Andalucía y Granada, evolucionarán hacia bancos en los que las cajas tendrán una participación importante en su capital social.

Dicha transformación la ha provocado la necesidad de captar los capitales precisos para fortalecer los recursos propios de las cajas y la dificultad inicial de”adelgazar” al sector en el contexto autonómico de España. La necesidad de más recursos propios es consecuencia de la fuerte concentración de inversiones en el mercado de la vivienda. El mundo de las cajas de ahorros experimentará profundos cambios en los próximos años. Sentimentalismos aparte, se trata ahora de que las nuevas entidades resultantes sean útiles a la sociedad en la que actúan, contribuyendo a un mayor desarrollo de la misma y a la imprescindible ganancia de competitividad que ha planteado la crisis.

(Ideal, 9.1.2011)


08 enero 2011

El mercado de vivienda en la primera época del siglo XXI

Julio Rodriguez López

El mercado de vivienda fue un gran protagonista de la primera década del siglo veintiuno (2001-2010) en España. Dicho mercado mantuvo un perfil expansivo hasta 2007. En el verano de este año se inició la crisis financiera, que después se convirtió en una crisis económica generalizada y en una crisis de la deuda soberana en 2010. Entre 2007 y 2010 el mercado inmobiliario experimentó una profunda recesión en España, que ha afectado a la baja de forma sensible a los niveles de actividad y de empleo.
Las excepcionales condiciones de financiación (bajos tipos de interés, elevada relación préstamo/valor, mayores plazos, amplia disponibilidad crediticia), fueron decisivas en la fase de auge. Dicha fase se extendió en España más de diez años. Las expectativas alcistas de los precios de la vivienda fortalecieron la demanda de vivienda, que hasta 2007 se convirtió en un activo ampliamente solicitado con fines de inversión.
Las variables reales contribuyeron a acrecentar la demanda. Destacó la creación de empleos y de hogares (438.000 fue el ritmo medio de aumento de estos últimos entre 2000 y 2007). De un parque de viviendas de 20,7 millones a fines de 2000, se pasó a superar los 25 millones desde 2008. La inversión en vivienda pasó desde el 6,1% del PIB en 2000 al 9,5% en 2006-07. La fuerte inversión en inmuebles residenciales expulsó actividades productivas. El intenso déficit exterior de España en 2007, situado en torno al 10% del PIB, reflejó la pérdida de competitividad derivada del empleo masivo de recursos reales en la construcción de nuevas viviendas.
En el verano de 2007, los precios de la vivienda superaban al nivel de equilibrio en España en torno al 25%, según una estimación reciente de la Comisión Europea. El “pinchazo” de la burbuja vino del racionamiento de crédito que produjo la crisis financiera. Mientras que el crédito inmobiliario (promotor, constructor y comprador) creció entre 2000 y 2007 a un ritmo anual del 23%, en 2009 y 2010 dicha magnitud ha registrado variaciones negativas. Los descensos nominales de los precios de la vivienda posteriores al primer trimestre de 2008 expulsaron al comprador inversor.
El descenso de la demanda produjo unos retrocesos espectaculares de las ventas de vivienda en el trienio 2007-09. Dicho descenso ha tocado fondo en 2010, pero los datos de este año no permiten hablar todavía de recuperación neta de las ventas. El retroceso de los precios de la vivienda, el 12,8% según la estadística de la Secretaria de Estado de Vivienda, parece un tanto suave. El peso del ajuste ha recaído en la nueva oferta. Las viviendas iniciadas han disminuido en casi un 90% entre 2006 y 2010. El stock de viviendas no vendidas se aproxima al 3,9% del parque de viviendas de fines de 2010.
El mercado inmobiliario sufrió en España, pues, un cambio cíclico profundo en la primera década del siglo veintiuno y tiró “para atrás” de la economía al final de la misma. En 2000 se formalizaron unas 616.000 hipotecas para compra de vivienda, mientras que en 2010 dicha variable estará alrededor de las 440.000. La inversión en vivienda aportó 0,6 puntos porcentuales al aumento del PIB en 2000, mientras que en 2010 detraerá 1,1 puntos porcentuales a dicho crecimiento. Un ajuste de caballo ha sucedido a una de las fases de mayor crecimiento de la economía española.
(El Mundo, 7 de enero de 2011)