03 mayo 2010

El descenso del precio de la vivienda dura dos años

Por Julio Rodríguez*


En el primer trimestre de 2010 volvió a descender, sobre el trimestre anterior y sobre el mismo mes del año precedente, el precio medio de la vivienda, estimado a partir de las tasaciones desde el Ministerio de Vivienda.
Desde el primer trimestre de 2008, los precios de la vivienda, según la estadística citada, han disminuido en España durante ocho trimestres consecutivos. El descenso de precios acumulado en los dos años transcurridos entre dicho periodo y el primer trimestre del año en curso ha sido del 11,2%. En la estadística de tasaciones publicada por Tinsa, la tasadora con mayor cuota de mercado, ligada a las cajas de ahorros, el descenso en cuestión ha sido mas acusado, el 14,5%.

El descenso de la demanda de vivienda en España se ha derivado de varios factores. Entre los mismos han destacado la caída del empleo, que ha frenado el ritmo de creación de hogares, la persistencia de un esfuerzo elevado para acceder a la vivienda en propiedad, la elevación de los tipos de interés registrada entre 2005 y 2008. Desde el inicio de la crisis en 2007 ha sido decisivo el papel desempeñado por la restricción crediticia, visible en el paso de un aumento anual del saldo vivo de crédito a comprador de vivienda del 20,4% en 2006 hasta el -0,1% en 2009.

El descenso de la demanda de vivienda ha provocado un retroceso acusado de las ventas de viviendas, que entre 2008 y 2009 disminuyeron en casi un 50% respecto de 2007. De casi un millón de ventas en 2005 se pasó a unas ventas de 420.000 viviendas en 2009. Las viviendas usadas han sufrido mas dicha caída, al experimentar con mayor intensidad que las nuevas la restricción crediticia citada. El descenso de los precios de las viviendas ha resultado ser bastante mas moderado que el de las ventas. El ajuste lo ha sufrido la obra construida, consecuencia del intenso retroceso de las viviendas iniciadas. Estas han pasado desde las más de 850.000 en 2006 a las escasas 111.000 en 2009. El retroceso de la obra construida ha actuado de forma directa reduciendo el empleo y aumentando el paro.

Desde el segundo semestre de 2009 y en los primeros meses de 2010 se han observado aumentos en las ventas de viviendas, impulsadas por la moderada recuperación observada en los flujos de nuevos préstamos y por los bajos tipos de Interés vigentes en los préstamos a comprador. Estos últimos han alcanzado los niveles mas reducidos de la historia económica de España, al situarse en torno al 2,75% en los primeros meses de 2010. Una parte de dicha recuperación se debe al impulso aportado a las ventas por las entidades de crédito que antes habían financiado nuevas promociones de viviendas y que, una vez tomado el control de las promociones no vendidas, han apoyado las ventas concediendo nueva financiación.

Si se confirma la recuperación, que será moderada, el mercado de la vivienda habrá pasado por una fase de postración de algo más de dos años. Entre 2007 y 2009 el descenso de los precios de la vivienda en España (-11,2%) ha presentado una notable heterogeneidad. Los distintos territorios son también muy diferentes ante la crisis, a la vista de la dispar intensidad con que sufren el fenómeno de la destrucción de empleo. Todo el "arco mediterráneo" (Cataluña, Valencia, Murcia y Andalucía) ha sufrido en España, junto a Canarias, unos descensos del empleo superiores a la media nacional del 8,9%, correspondiente a más de un millón ochocientos mil puestos de trabajo perdidos entre el cuarto trimestre de 2007 y el mismo periodo de 2009.

Junto al empleo, los precios de venta de las viviendas han sufrido asimismo la presencia de unos excedentes importantes de viviendas sin vender. Entre 2005 y 2008 las viviendas terminadas superaron a las ventas de viviendas de nueva construcción en un 62%. Siete autonomías superaron ampliamente dicho excedente relativo, entre las que destacaron las de Castilla-La Mancha, Valencia, Murcia, Rioja y Cantabria. Supuesto un nivel equivalente de racionamiento de crédito entre los diferentes territorios, la gravedad de la crisis, medida por la intensidad del descenso de los precios de las viviendas, fue especialmente acusada en los casos de Aragón (-15%), Murcia (-15%), Castilla-La Mancha (-14,7%) y Madrid (-13,8%).

Los mercados de vivienda son profundamente locales. Sobre ellos actúan causas de carácter común y también lo hacen factores que son estrictamente locales. Racionamiento de crédito, descenso del empleo, sobreoferta de viviendas, han sido los factores comunes que han actuado a la baja sobre los precios de las viviendas en los dos años de crisis del mercado de vivienda en España. La realidad de unos precios de venta lejanos respecto de los niveles salariales medios y el deprimido panorama del mercado de trabajo contribuirán a que la recuperación del mercado de vivienda resulte necesariamente lenta. •

Publicado en El Siglo 26-04-210