15 marzo 2010

La crisis ha complicado los problemas crónicos de los ayuntamientos

Julio Rodríguez López

La dependencia de los ayuntamientos respecto de los ingresos derivados del desarrollo urbanístico se acentuó en la primera década del presente siglo. Los agentes económicos han actuado conociendo que el planeamiento urbanístico se puede modificar, a la vista de la dependencia de todas las administraciones respecto de tales ingresos fiscales.
Los convenios urbanísticos se han presentado con frecuencia en el pasado como imprescindibles para financiar la realización de determinadas infraestructuras por parte de los municipios, y ha sido a la sombra de tales convenios donde han tenido lugar los mayores excesos urbanísticos.
En ocasiones parece que el comportamiento racional de los ayuntamientos ha sido con frecuencia el de maximizar los ingresos urbanísticos. Ello ha dado lugar a realizar desarrollos urbanos que han afectado por completo a la base productiva de las ciudades y a la calidad de vida de las mismas. Dicha política conduce, en general, a una sobreutilización del suelo, que es un bien escaso y no renovable.
La eliminación de la "frontera urbanística” (todo el suelo es urbanizable) no es condición suficiente para estabilizar el coste del suelo. Este último se forma desde el centro a la periferia de las ciudades y depende profundamente de las expectativas de aumento de los precios de las viviendas. El crecimiento del suelo urbanizable no estabiliza el precio del suelo. Este último tiene carácter virtual, dependiente de los precios esperados de las viviendas, de la edificabilidad del solar y de la localización.
Se considera excesiva tanto la atención como la dependencia de las haciendas locales respecto de la riqueza inmobiliaria. Se atribuye a los ayuntamientos una cuota de responsabilidad en los altos niveles alcanzados tanto por los costes del suelo como por los precios de las viviendas. Ello sería consecuencia tanto de la fiscalidad que recae sobre la construcción de las nuevas viviendas como por el relativamente frecuente empleo de la subasta en la enajenación de suelo público.
Resulta evidente que en los últimos años se sobrecalificó suelo como urbanizable residencial. No hubo escasez de suelo urbanizable calificado en el auge inmobiliario de 1998-2007. El crédito abundante y barato y las amplias expectativas de revalorización fueron las principales causas del intenso auge del mercado de vivienda, que se prolongó unos diez años y al que ha sucedido una crisis acusada en España, derivada en su profundidad de la excesiva asignación de recursos destinada a la construcción residencial.
En los últimos años los ayuntamientos han debido ejercer sus competencias en un marco de creciente penuria económica. La descentralización del gasto público se ha efectuado en España desde la Administración General del Estado hacia las Comunidades Autónomas. Ante el ritmo creciente de las necesidades a atender, los ayuntamientos, que son las administraciones públicas más próximas a los ciudadanos, han tratado de resolver los problemas de financiación apelando a la puesta en valor del suelo.
La sobrecalificación de suelo urbanizable residencial ha expulsado a otras actividades productivas, con lo que bastantes municipios se encuentran ahora con una proporción elevada del suelo municipal calificada para la futura construcción de unas viviendas de imposible venta. Además, el aumento del desempleo ha arrojado nuevas necesidades a los ayuntamientos, que de algún modo deben de responder a las nuevas exigencias que le llegan de los vecinos afectados por el paro y por las pesadas hipotecas heredadas de los años "barbaros”.
En tales condiciones resulta difícil predicarles a los gobiernos locales que actúen con visión de largo plazo en la política de suelo. Con frecuencia los municipios parecen enterarse de que hay una fábrica o un establecimiento industrial relevante cuando este empieza a amenazar con despidos. En todo caso, se debería corregir al alza el reducido peso de los ayuntamientos en el gasto público total. Ello exigiría decisiones políticas tan relevantes como los pactos que ahora se reclaman para solucionar la crisis económica, sin las cuales todo indica que la presente situación de estrechez va a tardar en corregirse.

Publicado en Tribuna Municipal 15 Marzo 2010