15 febrero 2010

La recesión en el mercado de la vivienda

Julio Rodríguez López

En 2009 se prolongaron las consecuencias sobre el mercado de vivienda de la fuerte restricción crediticia iniciada en el otoño de 2007. En dicho año descendieron de nuevo sobre el año precedente las ventas de viviendas, los precios retrocedieron con aparente moderación y disminuyeron de forma espectacular las iniciaciones de viviendas.

Los bajos tipos de interés y la lenta recuperación de las nuevas concesiones de crédito conformaron una salida de año más animada respecto de los dos años precedentes.

En 2010 subirán las ventas y tocarán fondo las viviendas iniciadas. La reducción del amplio stock acumulado de viviendas nuevas sin vender continuará, siendo la variable impulsora de la política de vivienda y de otras acciones institucionales

convergentes.

La crisis financiera desatada en el verano de 2007, con la consiguiente secuela negativa de liquidez y de solvencia para las

entidades de crédito, provocó un fuerte endurecimiento de la financiación crediticia a hogares y empresas. El contraste con el periodo precedente no pudo ser más sustancial.

Entre 1997 y 2007 el saldo vivo de crédito a comprador de vivienda había aumentado en España a un ritmo medio anual del 20%. En 2008 el ritmo citado retrocedió hasta el 4,5%, y en 2009 fue negativa la tasa interanual de noviembre (-0,1%).

Mientras que entre 2003 y 2007 la cuantía media anual de los nuevos préstamos a comprador fue de casi 140.000 millones de euros, en 2008-2009 la media anual citada se situó en torno a los 80.000 millones de euros. Los procesos de racionamiento del crédito por vías alternativas al precio no habían tenido lugar en España desde hacía veinte años.

La reducción de la financiación crediticia frenó las ventas de viviendas, que disminuyeron entre 2008 y 2009 a un ritmo

anual del 27%. En 2009 el total de ventas se habrá situado en torno a las 415.000 viviendas, el 54% correspondiente a nuevas viviendas y el 44% a usadas. Se está lejos del millón aproximado de ventas registrado en el pico cíclico de 2005. La menor demanda se ha trasladado en su mayor parte a las ventas y a la actividad constructora, pues los descensos sufridos por los precios han sido modestos.

En la estadística de precios del Ministerio de Vivienda, apoyada en las tasaciones, el descenso producido entre el valor máximo alcanzado y el mínimo ha sido en la crisis presente del 10%, equivalente al de la crisis anterior, la de 1990-1991, cuyo alcance en términos de retroceso de la actividad del mercado fue muy inferior. Las menores ventas y la presencia de un stock que al inicio de 2009 se aproximaba a las 900.000 viviendas, provocaron que el mayor peso del ajuste se trasladase a la nueva construcción.

Las viviendas iniciadas han retrocedido en 2008-2009 a un ritmo medio anual próximo al 60%. Así, en 2009 se ha alcanzado el récord anual a la baja de la estadística de viviendas iniciadas (visados de aparejadores): unas 110.000 viviendas, que contrastan con las más de 800.000 iniciadas en 2006.

La abrupta caída de la construcción residencial ha ocasionado un descenso acusado de la inversión en vivienda del -20% en la media del bienio 2008-2009. Dicha magnitud ha efectuado una aportación negativa de casi dos puntos porcentuales al aumento del PIB, el 50% de la caída sufrida por dicho agregado macroeconómico en 2009.

El fuerte retroceso del empleo ha afectado de forma negativa a la demanda de vivienda (no hay nuevos hogares si no hay

empleo). Entre el cuarto trimestre de 2007 y el mismo periodo de 2009 el empleo EPA total descendió en España en 1.831.000 ocupados, casi el 9% del total. El sector de la construcción explicó el 53% de dicho retroceso, impulsado sobre todo por el componente de la construcción residencial, que en lo más alto del ciclo llegó a suponer más de la mitad del valor de la obra construida.

Desde el inicio de la crisis, la política monetaria expansiva, junto a los intensos déficits públicos, ha sido el principal componente anticrisis de la política económica.

En dicha política los componentes más destacados han sido los notables descensos de los tipos de interés y las aportaciones de liquidez de los bancos centrales. La actuación de estos últimos ha compensado en España parte de las consecuencias de la brecha generada entre créditos y depósitos durante el auge. Los moderados descensos de los precios de la vivienda, los menores tipos de interés y los aumentos salariales significativos de 2009 han atenuado la intensidad

del esfuerzo de acceso a la vivienda para aquellos que tengan empleo.

La relación entre el precio de venta de una vivienda de 90 metros cuadrados y el salario medio anual, que había subido desde un valor de 4,30 en 1997 hasta otro de 9,19 en 2007, descendió hasta 7,90 en 2009. De este modo, el esfuerzo medio de acceso a la vivienda para los nuevos propietarios ha aproximado a la tercera parte de los ingresos en algunas zonas de España, siempre que se disponga de la necesaria financiación crediticia y se mantengan los tipos de interés.

En la segunda mitad de 2009 se han recuperado los nuevos créditos a comprador de vivienda. Se ha advertido una moderada recuperación paralela en las ventas de viviendas, compatible con la importante caída de dichas magnitudes en el conjunto de 2009. Dicha evolución refuerza la previsión de que en 2010 crecerán de forma moderada las ventas de viviendas. La recuperación podría ser más acusada de haber descendido más los precios de las viviendas.

Lo anterior no impedirá que la inversión en vivienda vuelva a descender en más del 10% en 2010. La conversión masiva en vivienda protegida de amplios volúmenes de viviendas en España y las ayudas adicionales a comprador previstas con el fin de bajar el stock de viviendas no vendidas contribuirán más a frenar el descenso de los precios de las viviendas que a estimular la demanda.

La recesión del mercado de vivienda de 2007-2009 habrá durado así más de tres años y la recuperación será lenta, sometida a los vaivenes de los tipos de interés y a lo que suceda con el nivel de empleo.

El País 14-02-2010

14 febrero 2010

La pesada factura de los mercados de Deuda Pública

Julio Rodriguez López

En la última semana de enero y en la primera de febrero de 2010 se han acumulado las noticias pesimistas sobre la economía española. A la posibilidad de que esta última registre en este año la evolución más negativa entre las principales economías avanzadas se ha unido la fuerte especulación de los mercados contra la deuda de los países del Sur de Europa integrados en la Eurozona. Ello ha situado en primer plano la política económica del gobierno de España, respecto de la cual preocupa conocer cual va a ser el perfil de la misma, a la vista del carácter estabilizador que se derivó de las primeras medidas anunciadas.

En las “Perspectivas Económicas Actualizadas” de enero de 2010, el Fondo Monetario Internacional anticipó que el PIB de la economía española retrocedería en 2010 en un -0,6%. Esto supondría que en este año el comportamiento de dicha economía estará por debajo del crecimiento correspondiente a la Eurozona (1,0%) y al conjunto de las economías avanzadas (2,1%). Los resultados de la Encuesta de Población Activa del INE (EPA) han señalado la continuidad del proceso de destrucción de empleos en España en el último trimestre de 2009. La economía española ha sufrido en dos años una perdida de 1.831.000 puestos de trabajo, de los que casi el 55% corresponde al sector de la construcción. La tasa de desempleo de España se aproximó al 19% en el trimestre citado.

Los datos relativos al mercado de trabajo del mes de enero de 2010 han revelado que la situación del mismo no ha mejorado en dicho mes, sobre todo en el caso de la afiliación a la seguridad social, que volvió a descender con fuerza. El Programa de Estabilidad actualizado del gobierno de España en 2009-2013 ha confirmado que el déficit de las Administraciones Públicas en 2009 se situó en el 11,4% del PIB, déficit bastante superior al 4,1% de 2008. La deuda pública ha alcanzado en España el nivel del 55,2% del PIB al final de 2009, mas de quince puntos por encima del año anterior. La deuda pública de España no es especialmente elevada en términos internacionales, pero si lo es el endeudamiento global de la economía española. El “boom” inmobiliario lo financió en gran parte el resto del mundo y las entidades financieras deberán afrontar los pagos correspondientes durante algunos años.

Junto a dichas noticias relativas a la economía de España, se ha producido en los mercados de capitales un fuerte castigo de los inversores a la deuda pública. Ello ha aumentado la exposición al riesgo de aquellos países en los que ha crecido más el déficit y en los que se han disparado los niveles de deuda pública. La difícil situación de Grecia, que se ha extendido en dichos mercados a los países del sur de Europa, ha coincidido con una fuerte ofensiva contra el euro, que desde una cotización media de 1,44 dólares por enero en enero descendió hasta los 1,37 dólares el 5 de febrero pasado.

El ataque a la crisis iniciada en 2007 descansó en las actuaciones de los gobiernos proclives a un mayor déficit público y en las aportaciones de liquidez de los bancos centrales. Numerosos países se han endeudado seriamente, en parte para resolver los serios problemas de supervivencia que tuvieron los bancos en el otoño de 2008. Una vez superada dicha situación de emergencia, subsisten las deudas de los gobiernos y los bancos empiezan a mejorar los resultados, aunque el crédito todavía no fluye a un ritmo razonable.

En España, las medidas inicialmente anunciadas por el gobierno, alargamiento de la edad de jubilación desde los 65 a los 67 años, aumento del periodo de referencia para el cálculo de la pensión, ahora en 15 años, y reducción en tres años del gasto público en 50.000 millones de euros, respondían a la mas difícil situación de la deuda española en los mercados. El diferencial de la deuda pública española a diez años con la deuda alemana se ha elevado de forma considerable, aunque no tanto como en los casos de Grecia e Irlanda. La nueva apelación al dialogo social y el anuncio de una reforma laboral atenuada han suavizado el perfil a todas luces estabilizador de las primeras medidas anunciadas por el gobierno.

La política económica española se desenvuelve en el estrecho margen que fijan, por un lado, el castigo que a la deuda pública estan infringiendo los mercados, lo que obliga a ofrecer una imagen de rigor presupuestario y, por otro lado, la necesidad de impulsar un mayor crecimiento a la economía, ante la situación un tanto angustiosa que presenta el mercado de trabajo. Desde los sectores de opinión conservadores se considera que solo una reforma laboral de amplio calado permitiría la recuperación del empleo (Jose Luis Feíto, “Falacias sobre el mercado laboral”, El Mundo, 5.2.2010).

La reducción de los niveles de deuda pasa por recuperar las tasas de crecimiento. Este deberá basarse más que en el pasado en las exportaciones y en la inversión productiva y menos en otros componentes de la demanda interna. (Oscar Fanjul”La política económica: lo urgente y lo importante”. El País, 6.9.2009).El gobierno debe de precisar y de explicar más y mejor su estrategia de salida de la actual situación. Se debe de reorientar el gasto público hacia los componentes más favorables a la ganancia de competitividad de la economía española y, sobre todo, se debe de intentar que la confianza vuelva a instalarse entre los agentes sociales.

(El Siglo, 15 de febrero de 2010)

04 febrero 2010

LA COMUNIDAD DE MADRID TIENE PRISA POR CONSTRUIR

Julio Rodriguez López

Según “El País de las Propiedades”, del pasado viernes 22 de enero, la Comunidad de Madrid pretende reformar la Ley del Suelo y la ley de Disciplina Urbanística “para eliminar trabas al sector inmobiliario y mejorar las leyes que generan conflictos y que no encajan con la nueva realidad”.

El gobierno de Esperanza Aguirre intentó modificar la vigente ley de suelo de la Comunidad de Madrid en la anterior legislatura. Dicha ley procede del periodo de gobierno autonómico del actual alcalde de Madrid, Jose Maria Ruiz-Gallardon. La reforma citada decayó ante la fuerte oposición de amplios sectores de opinión y de los sindicatos de la Comunidad de Madrid, visualizada esta última en el Consejo Económico y Social de dicha autonomía. Dicho proyecto aportaba más facilidades a los promotores para urbanizar y construir, y reducía la obligación de construir viviendas protegidas en los pueblos con menor número de habitantes, que tienen las mayores reservas de suelo.

En los años posteriores al intento citado el gobierno de Madrid ha introducido de forma gradual algunas de las modificaciones perseguidas en el mismo. Para ello ha utilizado sobre todo las leyes de acompañamiento de los presupuestos generales de la Comunidad de Madrid o alguna ley de amplio espectro. El gobierno de Madrid pretende, pues, que en esta autonomía se vuelvan a construir nuevas viviendas a toda costa, con independencia de la necesidad real de nuevas viviendas existente en la misma. Si los ayuntamientos no cooperan con dicho propósito ya se encargará de activar la licencia el gobierno regional, como se ha recogido en un artículo de la ley de acompañamiento de los presupuestos de 2010.

Los promotores privados asumirán el riesgo de iniciar nuevas promociones, y deberán construir si existen expectativas de venta de las nuevas viviendas, salvo que se pretenda aumentar el actual problema del elevado stock de viviendas sin vender. Entre 2005 y 2009 se terminaron en Madrid unas 266.000 viviendas, según las certificaciones de fin de obra de los aparejadores, mientras que las ventas de viviendas de nueva construcción ascendieron a unas 154.000 viviendas, según la estadística de compraventas registradas. De lo anterior se deduce que el stock de viviendas de nueva construcción puede ascender al inicio de 2010 a unas 100.000 viviendas en esta autonomía, al parecer muy concentradas en torno a la autovía de Andalucía, la A-4.

El impacto de la crisis de 2007-2009 se ha dejado sentir en la Comunidad de Madrid. Las ventas de viviendas han descendido desde las 103.000 de 2005 hasta unas 50.000 en 2009. Los descensos de precios de las viviendas han sido más contundentes en Madrid que en el resto de España, casi el 13% en la etapa de crisis, por encima del 10% del conjunto de España. El peso del ajuste ha descansado sobre todo en las viviendas iniciadas de nueva construcción, que desde las casi 66.000 iniciaciones de 2006 apenas superarán las 16.000 en el año 2009.

El que en Madrid existan bastantes viviendas sin vender, nuevas y usadas, no justifica, pues, la prisa del gobierno de esta autonomía en reactivar al subsector de la construcción residencial al margen del mercado. En la autonomía más poblada de España, con 792 habitantes por kilometro cuadrado, casi nueve veces más que la media (92,2), sorprende el empeño por ocupar el territorio con construcciones de difícil viabilidad.

En el segundo semestre de 2009 han mejorado los niveles de ventas de viviendas en Madrid, tras la fuerte caída en los casi tres años previos de crisis, y todo apunta a una ligera recuperación de dichas ventas en 2010. Sin embargo, la situación del mercado de trabajo, donde el número de ocupados ha descendido en un año en 205.100 en esta autonomía (EPA, tercer trimestre de 2009), no parece que el empleo vaya a crecer en 2010 al ritmo preciso para impulsar las licencias de obras con las urgencias anunciadas. Se expulsarán asi otras actividades productivas y se preparará a Madrid para nuevas crisis, además de reducir la calidad de vida de los madrileños.

La vivienda como inversión ha sufrido en la última crisis. En Estados Unidos se la considera como una pésima inversión, dado su carácter indivisible y no diversificado, asi como los altos costes de transacción que conlleva y la asimetría de financiación de la misma, que hace que solo en las fases de expansión esté disponible dicha financiación puesto que los créditos desaparecen en las etapas de crisis (“Fed Economist: Housing is a Lousy Investment”, Wall Street Journal, 5 de enero de 2010). Pero todo ello resulta ser música celestial para el gobierno de Madrid, que ha encontrado en el refuerzo de la construcción de viviendas el nuevo modelo productivo, cuando no su verdadera “raison d`etre”.

El Siglo, 1 de febrero de 2010