Julio Rodriguez López
(El País de las Propiedades, 31.12.2009)
Este blog está destinado a poner de manifiesto las disfunciones y colectivos perjudicados por la forma en que el problema de la vivienda se está afrontando en España, mostrándolo como un problema singular en Europa. y las posibles soluciones al mismo.
Julio Rodriguez López
(El País de las Propiedades, 31.12.2009)
Julio Rodriguez López
El panorama de la economía europea tiene algo de primavera incipiente, brillante pero lleno de nubes. Las políticas monetarias y fiscales han presentado en 2009, por lo general, un perfil a todas luces expansivo. Como consecuencia de lo anterior han crecido de forma espectacular los precios de la mayor parte de los activos, sobre todo los bursátiles, mientras que el comportamiento del crédito y del crecimiento de las economías ha sido a todas luces mediocre y deprimido. Esta evolución se ha advertido en la economía española, con el añadido de la impresionante tasa de desempleo de la misma.
Los indicadores correspondientes a los últimos meses de 2009 no han registrado una tendencia clara, sino llena de altibajos. La economía de Estados Unidos presenta algo más de dinamismo, como parece confirmarlo el mayor rebrote inflacionista. El índice de precios de consumo de Estados Unidos aumentó en un 1,8% en noviembre de 2009 sobre el mismo mes del pasado año, mientras que en la Eurozona la variación interanual citada fue del 0,5%.
Tras un inicial protagonismo del gasto publico al inicio de la crisis, sobre todo en lo relativo a ayudas a las entidades bancarias con problemas, el núcleo central de las estrategias anticrisis lo ha sido la politica monetaria abiertamente expansiva seguida por los bancos centrales. Junto al mantenimiento de unos tipos de interés situados a niveles históricamente reducidos, se ha desarrollado a todo gas una política “no convencional”, denominada como de “alivio cuantitativo”, que ha llevado a multiplicar por varios dígitos los balances de los bancos centrales.
Junto a las tasas de aumento espectaculares de dichos balances y de la base monetaria, han tenido lugar profundos cambios en la composición de los mismos. El casi nulo aumento de los saldos de crédito al sector privado por parte de las entidades bancarias refleja la realidad de un multiplicador monetario nulo o negativo. Los bancos centrales han financiado los déficits públicos de forma directa (Estados Unidos) o indirecta (Banco Central Europeo).
Para los gobiernos resulta ventajosa dicha politica monetaria no convencional, puesto que reduce el coste al que tienen que tomar dinero prestado del público para financiar su propio gasto. Sin embargo, todo apunta a que dicho público llegará a pedir una mayor retribución cada vez que preste dinero al gobierno en forma de compras de deuda pública (R. Skidelsky, “El regreso de Keynes”, Critica, 2009, Pag.41).
La continuidad atenuada de dichas políticas cuantitativas en 2010 implica que los bancos todavía no pueden funcionar sin la liquidez subvencionada de los bancos centrales al final de 2009, tras dos años de crisis. Esta situación cambiaria si se reactivase plenamente el mercado mayorista de dinero entre las propias entidades de crédito. Se debaten los riesgos de abandonar la politica de estimulo citada antes de tiempo, considerándose que de dicha política habrá que salir antes de que resulte obvia la necesidad del cambio de perfil de la política monetaria.
Las estrategias anticrisis adoptadas han permitido superar los principales momentos de dificultad sufridos, sin provocar un mayor crecimiento de las economías. Se están superando las consecuencias de la nefasta burbuja inmobiliaria provocando nuevas burbujas. El mecanismo en cuestión resulta algo así como lo de “la mancha de la mora con otra verde se quita” que decía un cante muy popular en España hace más de cuarenta años.
Como se ha indicado en el Informe Económico del Presidente”, la acusada restricción crediticia y el sobredimensionamiento previo del subsector inmobiliario han sido las claves de la crisis en el caso de España. A la vez que las tasas de crecimiento de dicha economía resultan cada vez menos negativas, todavía es intenso el ritmo de descenso del empleo y el nivel de la tasa de paro. Desde el inicio de la crisis, los apoyos al sistema financiero, los créditos ICO (al fin en 2010 prestará directamente el ICO, más vale tarde que nunca) y los dos Fondos Estatales, de Inversión Local y de estimulo a la economía, han sido las piezas más relevantes de la politica anticrisis desarrollada, que ha sido intensa pero no demasiado bien explicada y justificada.
En tiempos de la transición política se pasó por una situación económica difícil, derivada del segundo”shock” del petróleo. Desde los gobiernos de Suarez se lanzaban a la opinión pública abundantes cuadros macroeconómicos, como forma de presentar las medidas adoptadas, que así parecían lucir mas que las abundantes medidas puestas en marcha en la reciente crisis, a las que ha faltado algo de “duende” en la presentación . Al final de 2009 el gobierno de España ha pasado desde el estímulo al intento de estabilización fiscal, en un momento en que los mercados han empezado a preocuparse en serio por los abultados niveles de deuda pública que va a ser preciso colocar en 2010.
El año 2010 se presenta cargado de problemas, que no parecen sin embargo irresolubles. El Euro Barómetro Estándar de la Unión Europea, realizado entre el 23 de octubre y el 18 de noviembre pasados, con un total de 30.238 personas entrevistadas, ha revelado que una mayoría del 51% considera al desempleo como el problema más importante existente en su país, muy por encima de la situación económica (40%).
Unas tasas positivas de crecimiento en algún trimestre de 2010 no implicarán necesariamente la presencia de una recuperación (Samuel Brittan, “Pattern in the eye of the beholder”, FT, 11.112.2009). Incluso con una tasa reducida de crecimiento en 2010 se estaría muy lejos del ritmo medio de aumento del PIB del 3,2% que registró la economía española entre 1997 y 2008. La “brecha” entre el PIB real y el potencial será negativa durante varios años. La estabilización fiscal irá mejor con una economía más dinámica, en la que los aumentos de la demanda se cubran en una proporción mayor que en los últimos años por producción interna, logrando una estructura más diversificada de la oferta productiva.
(El País de los Negocios, 27.12.2009)
Julio Rodríguez López
Las políticas locales y autonómicas en materia de decisión sobre el destino del suelo mantienen la absoluta prioridad al desarrollo inmobiliario. El déficit exterior reaparecerá con fuerza al primer indicio de recuperación de la hasta ahora decaída demanda interna. La solución a los problemas de la economía española debe favorecer que la recuperación de la demanda se acompañe de mayores niveles de producción interior. Una política orientada hacia el crecimiento debe de estimular el desarrollo de una economía mas diversificada (Martín Wolf, “A weakened Britain enters the post- Thatcher era”, FT, 4.12.2009).
(II)
Julio Rodríguez López
El adquirente inversor tardará en retornar al mercado de vivienda. “No existe ningún motivo racional para esperar que el sector inmobiliario sea, en términos generales, una buena inversión. Solo sucede en ciertas épocas y en determinados lugares” (G. Akerlof y R. J. Shiller, “Animal spirits”, Traducción española de Ediciones Gestión 2000, Barcelona 2009).
De momento, el cambio apuntado en la evolución de las ventas de viviendas frenará el debilitamiento de la situación económica general de la economía española, pero habrá que esperar cierto tiempo a que dicha mejoría se traslade al conjunto del subsector inmobiliario.
(El Siglo 30.11.2009)
Julio Rodriguez López
Las propuestas de la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea) sobre el mercado de vivienda en España han sido objeto de una amplia difusión. Dentro de las mismas destaca la relativa a la conveniencia de concentrar las ayudas públicas en materia de política de vivienda en el segmento de la vivienda en alquiler. Dichas ayudas, según Fedea, se limitarían a los pagos a hogares para soportar el alquiler, pero no incluirían la creación de un parque público de viviendas de alquiler. Esta opinión se apoyaría en las supuestas experiencias negativas de tales parques públicos, respecto de los cuales la información disponible es dispar y de la que no se deduce una valoración tan negativa.
La Encuesta en cuestión arroja algunas informaciones adicionales sobre los hogares que viven de alquiler en España. Así, el alquiler es una forma de tenencia frecuente entre hogares de cinco y mas miembros (17,4%), entre hogares con el cabeza de hogar en paro (22,4%), entre hogares con ingresos reducidos (9.000 a 14.000 euros/año) También es la forma de tenencia predominante entre los inmigrantes procedentes de fuera de Europa (68,6%) y entre los de Europa (53,3%). La mayor proporción de hogares en alquiler corresponde a las autonomías de Baleares (22,6%) y Canarias (18,4%), con mayor peso del turismo en la actividad económica. La menor presencia se produce en el País Vasco (6,1%). De lo anterior se deduce que entre los hogares que viven de alquiler en España predominan los que acuden al mismo como forma inevitable de alojamiento, aunque es significativa la proporción de los que el titular tiene estudios secundarios de segunda etapa (15,6%) y enseñanza superior (11,4%)..
(Propiedades, El País, 27.11.2009)
Julio Rodriguez López
Julio Rodriguez López
Se considera que no solo han caído los precios en los mercados nacionales de vivienda, sino que también ha tenido lugar un descenso importante en la actividad de tales mercados. Esto se advierte en la disminución de las ventas y en la caída de la obra construida o inversión en vivienda. En el estudio se señala el 35% de descenso interanual medio registrado en los permisos de construcción en 2009, indicador equivalente a las licencias municipales de obras en España, donde en 2008 el descenso fue de un -58% sobre el año anterior.
El análisis del Fondo Monetario Internacional (FMI) arranca del hecho de que la etapa de expansión de los mercados inmobiliarios anterior a la fase actual de recesión fue extraordinariamente prolongada. De ahí que los descensos de precios que pueden tener lugar en la fase presente de recesión avanzada pueden resultar tanto o más acentuados que los ya experimentados. Según el FMI, las etapas de expansión del pasado en los mercados de la vivienda se prolongaron durante unos 23 trimestres por termino medio, mientras que la pasada etapa expansiva del mercado de vivienda duró 46 meses, justo el doble. El aumento de los precios también fue ampliamente superior, ascendiendo al 124% en los diez años de auge reciente, frente al 50% de crecimiento medio en las fases expansivas.
El FMI estima que en la fase de recesión iniciada en 2007 los precios de las viviendas han descendido, en términos acumulados, en un -20% por termino medio en los países desarrollados, aunque todo apunta, como ya se ha indicado, a que el proceso de descenso de precios no ha terminado. Ante una sobrevaloración tan notable de los precios la corrección tiene que ser necesariamente intensa.
Para anticipar el alcance de las correcciones a la baja de tales precios el FMI emplea cuatro aproximaciones, apoyadas en la comparación de los aumentos recientes de precios con los del pasado. A partir de tales aproximaciones el FMI ha avanzado nuevos descensos de los precios de la vivienda, que pueden resultar más acusados en los casos de Dinamarca, España y Reino Unido.
El trabajo comentado también estima el impacto que sobre la evolución de la economía puede tener un descenso del 10% en los precios de la vivienda. Del trabajo econométrico realizado para 20 economías avanzadas se deriva que las consecuencias serían, en un año, un descenso del PIB real del -2%, una caída del -2,5% en el consumo y un fuerte retroceso, del -15%, en la construcción residencial. La mayor caída del consumo de los hogares se debería a la estrecha relación que en la etapa de auge mantuvieron consumo y precios de las viviendas. Se subraya que los países en los que el sector de la construcción aumentó su participación hasta situarse por encima del 10% del valor añadido, las consecuencias serán mas profundas, citando como ejemplos de una evolución de tal alcance a España, Irlanda y Estonia.
El comportamiento de la economía española en 2009 parece confirmar las previsiones de dicho trabajo de investigación del FMI. Los descensos de los precios de las viviendas aun no ha alcanzado en España al -10% (-9% en el caso del índice de precios de viviendas del INE). Lo anterior viene de nuevo a confirmar que un descenso aun más significativo de los precios de la vivienda facilitaría un ajuste mas rápido del subsector de la construcción residencial en la economía española. Los menores precios podrían animar algo las ventas, con lo que se reduciría el stock de viviendas nuevas no vendidas. Se acortaría así el tiempo de llegada de una recuperación moderada en la actividad y en el empleo.
El Siglo, 19 de octubre de 2009
Julio Rodriguez López[1]
La última burbuja inmobiliaria de la economía española tuvo lugar entre 1997 y 2007. En 2005 se alcanzó el máximo nivel de ventas de viviendas (987.500). En 2006 se registró el nivel más elevado de viviendas iniciadas (865.600) y en el primer semestre de de 2007 se logró el más alto nivel de construcción residencial, el 9,3% del PIB. Los precios de las viviendas crecieron en dicha década un 195%, lo que implicó un aumento medio anual nominal del 11,4%. En 1997 eran precisos 4,5 salarios anuales para comprar una vivienda de 90 metros cuadrados, frente a los 9,2 salarios de 2007. Entre 2007 y 2009 el perfil del mercado de vivienda ha registrado un cambio espectacular, destacando la intensidad del ajuste a la baja de dicho mercado en un contexto de crisis económica generalizada.
La burbuja inmobiliaria de la primera década del siglo XXI es uno de los ejemplos históricos más destacados entre las burbujas especulativas sufridas por la humanidad. Los tulipanes holandeses del siglo XVII, las acciones de la Compañía de los Mares del Sur en el Reino Unido en el siglo XVIII, son algunos de los fenómenos especulativos desarrollados hace más tiempo. La pasada “manía de las hipotecas” tiene mucho en común con la “manía de los tulipanes”.
Desde numerosos trabajos de investigación se advirtió que el proceso de aumento continuado de los precios de las viviendas podría terminar en una burbuja, con unas consecuencias poco agradables. El Fondo Monetario Internacional anticipó en 2003 que las burbujas inmobiliarias tienen un impacto más negativo sobre la actividad y el empleo que las producidas en el mercado de acciones.
En España los precios de las viviendas (se emplea el Indice de Precios de Vivienda del INE, apoyado en los precios declarados en las escrituras de compraventa intervenidas por los Notarios) han descendido en un -8,6% entre el momento más elevado de los mismos (tercer trimestre de 2007) y el más reducido (primer trimestre de 2009). Dicha disminución ha sido moderada, lejana de ajustes del -30% como los sufridos en Estados Unidos y en el Reino Unido, aunque suficiente para refutar la falacia consistente en que los precios de las viviendas no pueden bajar. Cuanto más rápido sea el ajuste a la baja de los precios, mas pronto se hará el ajuste en el mercado de vivienda y la corrección necesaria descansará menos en el retroceso de las ventas y de las viviendas iniciadas.
La pasada etapa de auge del mercado de vivienda no ha sido la primera ni tampoco será la última por la que pase la economía española. En tiempos de la peseta, unos déficits externos muy inferiores a los de 2007 forzaban a desarrollar políticas de carácter estabilizador para corregir el desequilibrio externo. El euro hizo innecesario acudir a dichas medidas. La financiación externa permitió a las entidades de crédito cubrir una tan intensa expansión de la construcción residencial. El saldo del crédito de las entidades financieras llegó a situarse en España en 2007 muy por encima del saldo de los depósitos. Con la crisis ha resultado preciso devolver al resto del mundo buena parte de dicha financiación externa en 2008-2009, lo que, junto a otros factores, ha frenado seriamente el aumento del crédito interno.
Al auge inmobiliario más largo en la historia de la economía española le ha sucedido una intensa corrección a la baja del mercado de vivienda y del conjunto de la economía española. La “miopía del desastre” es posible que conduzca en los próximos años a nuevas situaciones de este tipo. La dura “cuaresma” derivada del “pinchazo” de la burbuja inmobiliaria puede vacunar durante una larga temporada frente a nuevas tentaciones especulativas, lo que hasta impulsaría la capacidad de competir de la economía española.
Publicado en la revista Temas de Agosto 2009
Julio Rodriguez López
En el verano de 2009 se van a cumplir dos años desde el comienzo de la presente crisis económica. La crisis tuvo un origen acusadamente financiero y provocó en poco tiempo una restricción notable de la oferta de crédito. Se advirtió en principio una notable pérdida de valor en activos importantes de los balances bancarios. Después, el perfil bajista se fue extendiendo desde la construcción residencial a todas las actividades productivas. La inflación cedió a la baja de forma contundente en el segundo semestre de 2008. El cuarto trimestre de 2008 y el primero de 2009 han podido ser los momentos de mayor descenso de la actividad productiva y del empleo. Pero la fase más delicada de la presente crisis correspondió al periodo septiembre-octubre de 2008, cuando tuvo lugar la quiebra del banco Lehman Brothers y la necesaria intervención pública de la aseguradora AIG.
Desde el otoño de 2008 la política económica seguida frente a la crisis, más definida en los casos de Estados Unidos y del Reino Unido que en la UE, parece haber frenado el deterioro de la actividad productiva y de la demanda en el segundo trimestre de 2009. Sin embargo, las expectativas globales distan de estar despejadas y nada puede asegurarse sobre el comportamiento futuro de la economía mundial. Según el FMI, el PIB mundial descenderá en 2009 sobre el año precedente en un -1,4% y lo hará con más intensidad en los países desarrollados (-2,8%). En 2010 puede tener lugar un crecimiento positivo, que todo indica será muy moderado, lo que apunta a una reducción del producto potencial de numerosas economías.
La política económica seguida desde el otoño de 2008 debe mucho en su contenido a lo aprendido de los errores cometidos por la política seguida en la crisis mundial de 1929. Se han adoptado actuaciones de acusado perfil keynesiano y otras inspiradas en la interpretación de la crisis contenida en los trabajos de Milton Friedman y Anna Schwarz. Destaca la realidad de una política monetaria absolutamente expansiva: unos tipos de interés próximos al 0%, unos aumentos intensos del balance de los bancos centrales (“alivio cuantitativo”), que han supuesto fuertes aportaciones de liquidez a bancos y a empresas no financieras.
Se han realizado asimismo por los bancos centrales adquisiciones de volúmenes importantes de deuda pública, así como de activos del sector no financiero en algunos casos. Lo anterior ha conducido a fuertes aumentos de la circulación fiduciaria, lo que hubiese parecido imposible hace poco tiempo, a pesar de lo cual no se ha recuperado un flujo normal de la actividad crediticia, aunque también es evidente la debilidad de la demanda de crédito..
Junto a la política monetaria expansiva, la política fiscal ha superado el impulso de los estabilizadores automáticos. El fuerte aumento de los déficits públicos en 2008-2009 sirvió, entre otros objetivos, para salvar a numerosas entidades financieras. En 2009 serán frecuentes deficits públicos próximos al 10% del PIB, lo que provocará volúmenes importantes de emisiones de deuda pública en 2010. Para evitar mayores déficits, o se elevarán algunos impuestos en el próximo año o se realizarán reducciones drásticas del gasto público en los presupuestos públicos.
Se ha advertido la conexión entre las importantes subidas de las cotizaciones de los valores bursátiles en el segundo trimestre de 2009 y la política monetaria desarrollada. La mejoría de los resultados de las encuestas relativas a las expectativas empresariales y de los hogares pareció favorecer un clima favorable a la recuperación. Sin embargo esta última no se ha dejado sentir en los indicadores de demanda y de actividad. Las expectativas sobre la evolución de la economía en los próximos meses dependerán sobre todo del comportamiento de los resultados empresariales en el segundo trimestre de 2009.
En el verano de 2009 persiste un débil crecimiento del crédito, las quiebras empresariales se han hecho frecuentes y ha crecido la morosidad de las carteras de crédito de las entidades financieras. La mayor prudencia de empresas y de hogares, visible en el rápido proceso de desapalancamiento financiero, ha contribuido a deprimir seriamente la demanda efectiva, con lo que se han reducido los desequilibrios de balanza de pagos en algunas economías.
El negativo comportamiento del mercado de trabajo en Estados Unidos en junio de 2009 ha supuesto un fuerte contratiempo al contexto derivado de la evolución alcista de la bolsa entre marzo y junio de 2009. En dicha economía la tasa de desempleo llegó al 9,5% en junio, cundo se esperaba un 8% de desempleo para los últimos meses del año. Es posible que la recuperación de 2010, que el Fondo Monetario atribuye sobre todo al dinamismo de los países emergentes, está siendo precedida por una coyuntura incierta antes de que se fortalezca la actividad productiva.
Resulta imprescindible la normalización de los sistemas bancarios, de forma que lo resultante mejore y elimine algunas prácticas del mundo anterior a la quiebra de Lehman Brothers. La política económica oscilará entre las presiones procedentes de los temerosos de la deflación, por una parte, y de los que evocan el potencial inflacionario que encierra el núcleo duro de la política económica desarrollada. De hecho se están atacando las consecuencias de la”madre de todas las burbujas inmobiliarias” con actuaciones proclives a nuevas y próximas burbujas a corto plazo.
En las recientes previsiones del Fondo Monetario para la economía española (descenso del PIB en un 4% en 2009 y de un -0,8% en 2010) destaca el que sitúe el comportamiento de dicha economía por debajo de la Eurozona en 2010 (-0,3%). Entre 2008 y 2009 el descenso de la obra construida en la construcción residencial ha quitado casi 3 puntos al crecimiento del PIB, detracción que solo encuentra un equivalente en el caso de Irlanda. El elevado stock de viviendas no vendidas ha incidido de forma muy negativa sobre la nueva construcción residencial. Al cierre previsible de la cuestión de la financiación autonómica y al logro de una mayor fluidez de los ritmos crediticios debe suceder un cierre positivo de la negociación social, así como un intento serio de diversificación de la actividad productiva desde el gobierno, lo que obliga a modificar la financiación local.
Publicado en El Pais de los Negocios 26-julio-2009
Julio Rodriguez López
En las últimas semanas de junio de 2009 el contexto económico general parecía anunciar una recuperación de la economía mundial a partir del segundo semestre de este año. Los precios del petróleo habían llegado a superar los 70 dolares por barril, los tipos de interés a largo plazo apuntaron al alza y el dólar se había debilitado de forma significativa. Dicha evolución parecía anunciar un retorno a la normalidad por parte de la economía mundial. Las más que expansivas políticas monetarias desarrolladas por los bancos centrales, en especial por parte de la Reserva Federal, del Banco de Inglaterra y también por el BCE, parecían haber espantado el espectro de la depresión.
En un año el balance de la Reserva Federal de Estados Unidos creció en más de un billón de dólares. Junto a la fijación de tipos de interés próximos al 0%, las medidas de “alivio cuantitativo” y la monetización de los deficits públicos implicaron la aportación desde los bancos centrales y desde los gobiernos de amplios volúmenes de liquidez. Tales aportaciones permitieron un excepcional segundo trimestre de 2009 para los mercados bursátiles, a la vista de los aumentos espectaculares de los precios de las acciones registrados en dicho periodo.
Tras la citada publicación de los datos sobre el mercado de trabajo norteamericano se han precipitado los indicios de empeoramiento de las expectativas. El dólar ha vuelto a subir en la segunda semana del mes de julio, los precios del petróleo han bajado de los 60 dólares/barril, los tipos de interés a largo han bajado de nuevo y hasta la bolsa ha frenado el alza prolongada del segundo trimestre de 2009.
Publicado en El Siglo, 20 de julio de 2009