21 noviembre 2008

La vivienda en el Pais Vasco 2008

Julio Rodriguez López*

20.11.2008


  1. AUGE Y CRISIS DEL MERCADO DE VIVIENDA EN ESPAÑA, 1998-2008

- 1998-2007, periodo de auge inmobiliario prolongado. Resultó excepcional el aumento acumulado de los precios y el número de viviendas iniciadas en España. En numerosos países desarrollados tuvo lugar un proceso similar, pero en España se alcanzaron los niveles mayores de desarrollo del mercado de vivienda, de forma similar a Irlanda. La fuerza de la demanda se reflejó en el elevado número de ventas registradas, que alcanzó en España una media anual de 906.000 viviendas en 2004-07, de las que el 43,6% fueron de nueva construcción (395.000) y el 56,4% (511.000) fueron de segunda mano.

-Factores explicativos: fuerte auge de la demanda de vivienda, apoyada en un Coste de capital negativo, (el nivel medio de los tipos de interés en la década analizada, el 4,65%, fue inferior a las expectativas de aumentos de los precios de las viviendas en el conjunto del periodo, más del 11%). Intensa formación de nuevos hogares, casi 389.000 de media, apoyado en el intenso ritmo de creación de nuevos empleos (540.400 al año según la C.N. Trimestral, 3,4% de variación anual). La inmigración facilitó la creación de nuevos hogares. El ritmo de crecimiento medio de la economía ,el 3,8%, fue causa y consecuencia del prolongado auge.

- Factor determinante: la Intensa aportación de financiación crediticia al subsector inmobiliario (promotor, constructor y comprador), cuyo “saldo vivo” de créditos aumentó casi cinco puntos por encima del crédito al sector privado. El ritmo medio de aumento del crédito a promotor (33%) superó ampliamente al del crédito a comprador (20%). Los créditos a promotor aumentaron su participación en el crédito al sector privado desde el 5% de 1997 hasta el 17,2% a fines de 2007.

- Respuesta intensa de la oferta de nuevas viviendas, destacando la fuerte reacción alcista de las viviendas iniciadas (la media anual fue de 608.000). El stock de viviendas, que ascendía a 21 millones en el Censo de Noviembre de 2001, creció a un ritmo medio anual de unas 695.000 viviendas hasta 2007, debiendo superar los 25 millones de viviendas en 2008.

- Los precios de las viviendas experimentaron aumentos acumulados elevados, alrededor del 195%(11,2% de media anual), 6 veces superiores a los aumentos de precios de consumo y de salarios.

- Empeoramiento de la accesibilidad a la vivienda: en la etapa de auge se complicó el acceso a la vivienda a los jóvenes hogares,. La relación entre el precio de venta (90 m2 a precio de mercado) y el salario medio anual pasó desde un nivel de 4,3 veces en 1997 hasta 9,2 en 2007. Los bajos tipos de interés y los mayores plazos de los préstamos no redujeron el esfuerzo de acceso a la vivienda.

-Crisis de 2007- 08: de la desaceleración de los precios al derrumbe del mercado de vivienda, ocasionada por la acusada restricción crediticia. La crisis se advirtió de lleno desde la segunda mitad de 2007. El comportamiento de las variables fundamentales (freno del empleo, aumento del coste de capital, aumento de los tipos de interés, fin de las expectativas de subidas de precios, fuerte aumento del stock de viviendas) explicó el descenso de la demanda de viviendas en 2006-07 y la desaceleración inicial de los precios. También influyó de forma negativa en el mercado la “expulsión” del mercado de los jóvenes adquirentes, ante la alta carestía de la vivienda.

-Crisis financiera, crisis económica: La difusión por el sistema financiero mundial de un volumen sustancial de créditos fallidos originados en USA (subprime) ha desencadenado, primero, una crisis de liquidez y después una crisis de solvencia de las entidades de crédito. La difusión por todo el sistema financiero de productos derivados de alto riesgo, con una regulación deficiente, la ausencia de regulación para los numerosos “vehículos” financieros concentró en estos últimos las irregularidades. Esta situación ha llevado a un fuerte racionamiento de crédito, decisivo para frenar la demanda de viviendas y ocasionar un cuasi “derrumbe” del mercado de vivienda en 2008. La financiación también se ha resentido en el caso de la vivienda protegida. En tanto persista la restricción crediticia, extendida a todas las actividades productivas, será difícil se recupere el ritmo de crecimiento económico, situado en zona negativa en un amplio conjunto de países en el último trimestre de 2008.Los bancos siguen estando en el centro de los problemas en noviembre de 2008.

  1. ELEMENTOS DESTACADOS DE LA ECONOMÍA Y DEL MERCADO DE LA VIVIENDA EN ELPAIS VASCO

2.1 Economia

- Densidad de población superior la media de España, baja presencia de la inmigración: La población del País Vasco (PV), 2,2 millones a 1.1.2008, suponía el 4,7% del total de España, mientras que la superficie alcanza solo al 1,4% del correspondiente total. Euskadi tiene una densidad de población (304,1 HH/km2) casi 3,4 veces superior a la de España (91,0). Los inmigrantes se aproximan a los 120.000, el 5,4% de la población, frente al 11,3% en España, a 1º de enero de 2008.

- PIB por habitante, el mas elevado entre las 17 CC. AA. Por lo que se refiere al conjunto de la economía, el PIB del PV ascendió a 58.380 millones de euros en 2008, el 5,6% de España. El PIB por habitante ascendió en 2008 a 30.599 euros, un 30,8% por encima de la media nacional, el mayor de las 17 CC. Autónomas.

-Otros indicadores: El salario medio bruto del PV ascendió a 1992 euros/mes en el 2º trimestre de 2008, un 12,4% mas que el salario medio de España (1.772 euros/mes). La construcción (11% del PIB de España) pesa en el PV 1,8 puntos menos que en la media estatal. En el empleo total la diferencia de participación de la construcción entre España y Madrid supera los 3 puntos porcentuales.

-Alto peso de la industria: El rasgo mas destacado de la economía vasca es el importante peso de la industria y energía, excluida la construcción, en el PIB, que ascendió en 2008 al 27% del PIB autonómico, frente al 16,1% de España.

- Mercado de trabajo: Según la EPA del INE, la CM tenía 838.000 hogares en el último trimestre de 2007, el 5,1% de España. Ello implicó una variación neta de 23.000 nuevos hogares en 2007, el 5,5% de la variación total de dicha magnitud en España en el mismo periodo. Con un empleo de 1.006.800 ocupados en el tercer trimestre de 2008 (a 968.900 ascendía a 31 de octubre el total de afiliados a la S. Social, un 0,3% por encima de octubre de 2007), la tasa de desempleo del País Vasco, el 6,3% de los activos, se situaba así cinco puntos por debajo de la media de España en el mismo trimestre.

2.2 Mercado de vivienda

- Rasgos estructurales: En el País Vasco hay menos viviendas por hogar (1,20 vs.1, 48), una menor proporción de viviendas secundarias y vacías (116,1% vs. 30,8%)y una reducida presencia de viviendas de alquiler entre las viviendas principales (7,3% vs.11,4%), solo por encima de Castilla-La Mancha. (Figuras 0.1 a 0.3)

-Composición de las ventas : en 2005-07 las ventas de viviendas en el PV se aproximaron a las 30.000 al año, de las que la proporción de nuevas (35,8%) fue algo superior a la de España (35%), y estuvo ligeramente por debajo la proporción de las ventas de viviendas usadas (64,2% frente al 65% de España) (Figuras 1 y 1bis). En todo caso, las ventas de viviendas usadas dominan sobre las de viviendas nuevas.

-Tasaciones de viviendas: en 2007 se tasaron 35.800 viviendas en el PV (fuente: BdE), el 3,1% de España, por una cuantía de 12.374 millones de euros, el 4,1% del total, lo que implica una cuantía media de la tasación de 345.642 euros y un valor medio elevado.

-Stock de viviendas: el estimado para el PV por el Ministerio de Vivienda ascendió a 983.200 millones de viviendas a 31.12.2007, el 4% de España. El aumento del stock entre 2001 y 2007 en el PV, el 10,2%, resultó inferior al aumento medio de España, el 16,5%. El ritmo de construcción residencial ha sido relativamente inferior en esta autonomía al de la media en el largo auge inmobiliario terminado en 2007, lo que ha supuesto un aumento medio anual de dicho stock de 15.200 viviendas entre 2001 y 2007. Hay 100.000 viviendas más que hogares en el PV, a la vista del nivel de los relativos stocks en el 4º trimestre de 2007. (Figuras 2 y 2bis).

- Elevada proporción de viviendas protegidas iniciadas en el PV. En el periodo 2003-07 fue muy superior a la de España, (26,2% frente al 8,1% en el mismo periodo), lo que supone un rasgo diferenciado de la situación del mercado de vivienda en Euskadi, aunque la caída del mercado ha acentuado dicho rasgo en 2007-08. (Figuras 2c y 2d).

- Precios de venta de las viviendas, el precio medio del tercer trimestre de 2008, 3.024 euros/m2, fue un 46,2% más alto que la media de España en el mismo periodo de tiempo, y el más alto entre las CC. AA. En la etapa de auge 1998-2007 el precio medio nominal de la vivienda creció en el PV por encima de la media de España (12,2% de media anual frente al 11,5% del total). (Figura 8)

-Elevado esfuerzo de acceso a la vivienda libre: El esfuerzo de acceso a la vivienda libre es superior en el PV a la media de España. La relación precio de venta de la vivienda (90 m2) /salario medio anual fue de 11,4 veces en el 2º trimestre de 2008, frente las 8,9 de media española. Para la familia monosalarial que percibe el salario medio y accede por primera vez a la vivienda en propiedad, el esfuerzo de acceso a la vivienda de mercado en propiedad en Euskadi fue del 66,9% de los ingresos familiares, frente el 52,1% de España (se considera normal una proporción de ingresos del hogar no superior a la tercera parte). (Figura 9 bis)

- Síntesis: mayor densidad de población que España, el PIB por habitante es el más elevado entre las autonomías, la economía está más diversificada que la española, destacando los 10 puntos de mayor presencia en el PIB vasco de la industria respecto de la economía estatal (la construcción, por el contrario, pesa menos). El mercado de trabajo tiene un acusado menor desempleo y parece resistir bien el embate de la crisis. En cuanto al mercado de vivienda, pesan más las ventas de viviendas usadas y de protegidas. Los precios de las viviendas libres resultan espectacularmente elevados, lo que acentúa la trascendencia de la vivienda protegida dentro de la nueva oferta de viviendas. Resulta muy elevado el precio medio de la vivienda tasada en 2007.

  1. EVOLUCION DEL MERCADO DE LA VIVIENDA EN 2008 EN EL PAIS VASCO

- Notable desaceleración del aumento medio del empleo en el PV en enero-octubre de 2008 (1,4% fue el crecimiento de la afiliación a la S. Social en este periodo, por debajo del 2,6% de 2007).

- En cuanto a la demanda de viviendas, destacó en los ocho primeros meses de 2008 el importante descenso de las ventas de viviendas (-28,1%), descenso que resultó algo mas acusado en las de viviendas usadas (-30,1%). La previsión es de unas ventas de menos de 14.000 viviendas en 2008.En todo caso, las ventas de viviendas nuevas caen mas en Euskadi que en España y algo menos las ventas de VV. usadas. Los mayores retrocesos de las ventas, están registrándose en Guipúzcoa.

- El descenso de las hipotecas de viviendas registradas en enero-agosto de 2008 sobre el año precedente fue también menos intenso en Euskadi (-18,5%) que en el conjunto de España (-30,3%). Los plazos medios de los préstamos hipotecarios , según la estadística de los Registradores para el 2º trimestre de 2008, fueron de 337 meses en dicho trimestre (28,1 años), 14 meses más que en la media de España.

- La diferencia entre las viviendas terminadas y las ventas de viviendas de nueva construcción puede señalar la presencia de más de 15.000 viviendas de nueva construcción sin vender en el PV, Estas viviendas se han ido acumulando en el periodo 2005-07. (Figura 1 bis)

-Ajuste a la baja por el lado de la oferta de nuevas viviendas: Destaca en Euskadi el fuerte ajuste a la baja de las viviendas iniciadas, donde los visados de dirección de obra de los aparejadores disminuyeron en un -26% en enero-agosto, menos intenso que en el conjunto de España. El aumento de las viviendas terminadas (14,9%) implica que no se están dejando de terminar las promociones iniciadas en la última fase del auge. Pero resulta abrupto el descenso de las viviendas a iniciar según las licencias municipales de obras (-81,9% en enero-mayo), resultando solo unas 1300 LMO en este año, según dicho indicador.

Precios de venta: En el País Vasco destaca el comportamiento algo más bajista de los precios de venta de las viviendas respecto de España según el nuevo índice de precios de vivienda (INE), que descendió en un año en un -1,2% en la CM hasta el 2º trimestre, frente al -0,3% del conjunto de España en el mismo periodo. La estadística de precios apoyada en las tasaciones de viviendas presentó un comportamiento opuesto, con mayor subida en el PV (2,3%) que en España (0,4%) en el tercer trimestre de 2008. (Figura 5)

- Resumen Mº de Vivienda: en 2008 destaca, pues, en el País Vasco el notable descenso de las ventas de viviendas, sobre todo de segunda mano, y la reacción a la baja de las viviendas iniciadas, bastante relevante en el caso del indicador de licencias municipales de obras. El que sigan terminándose a buen ritmo las viviendas iniciadas hace dos años revela una situación menos degradada del mercado de vivienda que en el resto de España.

- El ajuste a la baja de las nuevas promociones de vivienda descansó en las viviendas libres, en las que en los tres primeros trimestres de 2008 el retroceso de los proyectos visados por los arquitectos fue nada menos que del -46,6%. Dicho descenso fue moderado, de solo el -3,2%, en los proyectos visados de viviendas protegidas. Esta evolución ha reforzado el ya alto peso de este tipo de vivienda en el total de proyectos (44,2% fue la proporción de proyectos de viviendas protegidas dentro del total en enero-septiembre de 2008). (Figura 2c)

4. Política de vivienda

-Persiste la inaccesibilidad a la vivienda libre en propiedad: La vivienda de mercado siguió resultando prácticamente inaccesible para los hogares de nueva creación en Euskadi en 2008, a pesar de la caída de la demanda. El ajuste a la baja de los precios de venta de las viviendas ha resultado muy moderado hasta el momento, con lo que tales precios siguen situados en niveles muy por encima de lo que sería accesible para los niveles de salarios y de rentas familiares existentes en esta autonomía.

Lo anterior subraya la trascendencia de que sigan construyéndose viviendas protegidas, así como de que se refuerce el mercado de alquiler con las viviendas adquiridas en los últimos años con fines de inversión.



*Economista y Estadístico