21 noviembre 2008

La vivienda en el Pais Vasco 2008

Julio Rodriguez López*

20.11.2008


  1. AUGE Y CRISIS DEL MERCADO DE VIVIENDA EN ESPAÑA, 1998-2008

- 1998-2007, periodo de auge inmobiliario prolongado. Resultó excepcional el aumento acumulado de los precios y el número de viviendas iniciadas en España. En numerosos países desarrollados tuvo lugar un proceso similar, pero en España se alcanzaron los niveles mayores de desarrollo del mercado de vivienda, de forma similar a Irlanda. La fuerza de la demanda se reflejó en el elevado número de ventas registradas, que alcanzó en España una media anual de 906.000 viviendas en 2004-07, de las que el 43,6% fueron de nueva construcción (395.000) y el 56,4% (511.000) fueron de segunda mano.

-Factores explicativos: fuerte auge de la demanda de vivienda, apoyada en un Coste de capital negativo, (el nivel medio de los tipos de interés en la década analizada, el 4,65%, fue inferior a las expectativas de aumentos de los precios de las viviendas en el conjunto del periodo, más del 11%). Intensa formación de nuevos hogares, casi 389.000 de media, apoyado en el intenso ritmo de creación de nuevos empleos (540.400 al año según la C.N. Trimestral, 3,4% de variación anual). La inmigración facilitó la creación de nuevos hogares. El ritmo de crecimiento medio de la economía ,el 3,8%, fue causa y consecuencia del prolongado auge.

- Factor determinante: la Intensa aportación de financiación crediticia al subsector inmobiliario (promotor, constructor y comprador), cuyo “saldo vivo” de créditos aumentó casi cinco puntos por encima del crédito al sector privado. El ritmo medio de aumento del crédito a promotor (33%) superó ampliamente al del crédito a comprador (20%). Los créditos a promotor aumentaron su participación en el crédito al sector privado desde el 5% de 1997 hasta el 17,2% a fines de 2007.

- Respuesta intensa de la oferta de nuevas viviendas, destacando la fuerte reacción alcista de las viviendas iniciadas (la media anual fue de 608.000). El stock de viviendas, que ascendía a 21 millones en el Censo de Noviembre de 2001, creció a un ritmo medio anual de unas 695.000 viviendas hasta 2007, debiendo superar los 25 millones de viviendas en 2008.

- Los precios de las viviendas experimentaron aumentos acumulados elevados, alrededor del 195%(11,2% de media anual), 6 veces superiores a los aumentos de precios de consumo y de salarios.

- Empeoramiento de la accesibilidad a la vivienda: en la etapa de auge se complicó el acceso a la vivienda a los jóvenes hogares,. La relación entre el precio de venta (90 m2 a precio de mercado) y el salario medio anual pasó desde un nivel de 4,3 veces en 1997 hasta 9,2 en 2007. Los bajos tipos de interés y los mayores plazos de los préstamos no redujeron el esfuerzo de acceso a la vivienda.

-Crisis de 2007- 08: de la desaceleración de los precios al derrumbe del mercado de vivienda, ocasionada por la acusada restricción crediticia. La crisis se advirtió de lleno desde la segunda mitad de 2007. El comportamiento de las variables fundamentales (freno del empleo, aumento del coste de capital, aumento de los tipos de interés, fin de las expectativas de subidas de precios, fuerte aumento del stock de viviendas) explicó el descenso de la demanda de viviendas en 2006-07 y la desaceleración inicial de los precios. También influyó de forma negativa en el mercado la “expulsión” del mercado de los jóvenes adquirentes, ante la alta carestía de la vivienda.

-Crisis financiera, crisis económica: La difusión por el sistema financiero mundial de un volumen sustancial de créditos fallidos originados en USA (subprime) ha desencadenado, primero, una crisis de liquidez y después una crisis de solvencia de las entidades de crédito. La difusión por todo el sistema financiero de productos derivados de alto riesgo, con una regulación deficiente, la ausencia de regulación para los numerosos “vehículos” financieros concentró en estos últimos las irregularidades. Esta situación ha llevado a un fuerte racionamiento de crédito, decisivo para frenar la demanda de viviendas y ocasionar un cuasi “derrumbe” del mercado de vivienda en 2008. La financiación también se ha resentido en el caso de la vivienda protegida. En tanto persista la restricción crediticia, extendida a todas las actividades productivas, será difícil se recupere el ritmo de crecimiento económico, situado en zona negativa en un amplio conjunto de países en el último trimestre de 2008.Los bancos siguen estando en el centro de los problemas en noviembre de 2008.

  1. ELEMENTOS DESTACADOS DE LA ECONOMÍA Y DEL MERCADO DE LA VIVIENDA EN ELPAIS VASCO

2.1 Economia

- Densidad de población superior la media de España, baja presencia de la inmigración: La población del País Vasco (PV), 2,2 millones a 1.1.2008, suponía el 4,7% del total de España, mientras que la superficie alcanza solo al 1,4% del correspondiente total. Euskadi tiene una densidad de población (304,1 HH/km2) casi 3,4 veces superior a la de España (91,0). Los inmigrantes se aproximan a los 120.000, el 5,4% de la población, frente al 11,3% en España, a 1º de enero de 2008.

- PIB por habitante, el mas elevado entre las 17 CC. AA. Por lo que se refiere al conjunto de la economía, el PIB del PV ascendió a 58.380 millones de euros en 2008, el 5,6% de España. El PIB por habitante ascendió en 2008 a 30.599 euros, un 30,8% por encima de la media nacional, el mayor de las 17 CC. Autónomas.

-Otros indicadores: El salario medio bruto del PV ascendió a 1992 euros/mes en el 2º trimestre de 2008, un 12,4% mas que el salario medio de España (1.772 euros/mes). La construcción (11% del PIB de España) pesa en el PV 1,8 puntos menos que en la media estatal. En el empleo total la diferencia de participación de la construcción entre España y Madrid supera los 3 puntos porcentuales.

-Alto peso de la industria: El rasgo mas destacado de la economía vasca es el importante peso de la industria y energía, excluida la construcción, en el PIB, que ascendió en 2008 al 27% del PIB autonómico, frente al 16,1% de España.

- Mercado de trabajo: Según la EPA del INE, la CM tenía 838.000 hogares en el último trimestre de 2007, el 5,1% de España. Ello implicó una variación neta de 23.000 nuevos hogares en 2007, el 5,5% de la variación total de dicha magnitud en España en el mismo periodo. Con un empleo de 1.006.800 ocupados en el tercer trimestre de 2008 (a 968.900 ascendía a 31 de octubre el total de afiliados a la S. Social, un 0,3% por encima de octubre de 2007), la tasa de desempleo del País Vasco, el 6,3% de los activos, se situaba así cinco puntos por debajo de la media de España en el mismo trimestre.

2.2 Mercado de vivienda

- Rasgos estructurales: En el País Vasco hay menos viviendas por hogar (1,20 vs.1, 48), una menor proporción de viviendas secundarias y vacías (116,1% vs. 30,8%)y una reducida presencia de viviendas de alquiler entre las viviendas principales (7,3% vs.11,4%), solo por encima de Castilla-La Mancha. (Figuras 0.1 a 0.3)

-Composición de las ventas : en 2005-07 las ventas de viviendas en el PV se aproximaron a las 30.000 al año, de las que la proporción de nuevas (35,8%) fue algo superior a la de España (35%), y estuvo ligeramente por debajo la proporción de las ventas de viviendas usadas (64,2% frente al 65% de España) (Figuras 1 y 1bis). En todo caso, las ventas de viviendas usadas dominan sobre las de viviendas nuevas.

-Tasaciones de viviendas: en 2007 se tasaron 35.800 viviendas en el PV (fuente: BdE), el 3,1% de España, por una cuantía de 12.374 millones de euros, el 4,1% del total, lo que implica una cuantía media de la tasación de 345.642 euros y un valor medio elevado.

-Stock de viviendas: el estimado para el PV por el Ministerio de Vivienda ascendió a 983.200 millones de viviendas a 31.12.2007, el 4% de España. El aumento del stock entre 2001 y 2007 en el PV, el 10,2%, resultó inferior al aumento medio de España, el 16,5%. El ritmo de construcción residencial ha sido relativamente inferior en esta autonomía al de la media en el largo auge inmobiliario terminado en 2007, lo que ha supuesto un aumento medio anual de dicho stock de 15.200 viviendas entre 2001 y 2007. Hay 100.000 viviendas más que hogares en el PV, a la vista del nivel de los relativos stocks en el 4º trimestre de 2007. (Figuras 2 y 2bis).

- Elevada proporción de viviendas protegidas iniciadas en el PV. En el periodo 2003-07 fue muy superior a la de España, (26,2% frente al 8,1% en el mismo periodo), lo que supone un rasgo diferenciado de la situación del mercado de vivienda en Euskadi, aunque la caída del mercado ha acentuado dicho rasgo en 2007-08. (Figuras 2c y 2d).

- Precios de venta de las viviendas, el precio medio del tercer trimestre de 2008, 3.024 euros/m2, fue un 46,2% más alto que la media de España en el mismo periodo de tiempo, y el más alto entre las CC. AA. En la etapa de auge 1998-2007 el precio medio nominal de la vivienda creció en el PV por encima de la media de España (12,2% de media anual frente al 11,5% del total). (Figura 8)

-Elevado esfuerzo de acceso a la vivienda libre: El esfuerzo de acceso a la vivienda libre es superior en el PV a la media de España. La relación precio de venta de la vivienda (90 m2) /salario medio anual fue de 11,4 veces en el 2º trimestre de 2008, frente las 8,9 de media española. Para la familia monosalarial que percibe el salario medio y accede por primera vez a la vivienda en propiedad, el esfuerzo de acceso a la vivienda de mercado en propiedad en Euskadi fue del 66,9% de los ingresos familiares, frente el 52,1% de España (se considera normal una proporción de ingresos del hogar no superior a la tercera parte). (Figura 9 bis)

- Síntesis: mayor densidad de población que España, el PIB por habitante es el más elevado entre las autonomías, la economía está más diversificada que la española, destacando los 10 puntos de mayor presencia en el PIB vasco de la industria respecto de la economía estatal (la construcción, por el contrario, pesa menos). El mercado de trabajo tiene un acusado menor desempleo y parece resistir bien el embate de la crisis. En cuanto al mercado de vivienda, pesan más las ventas de viviendas usadas y de protegidas. Los precios de las viviendas libres resultan espectacularmente elevados, lo que acentúa la trascendencia de la vivienda protegida dentro de la nueva oferta de viviendas. Resulta muy elevado el precio medio de la vivienda tasada en 2007.

  1. EVOLUCION DEL MERCADO DE LA VIVIENDA EN 2008 EN EL PAIS VASCO

- Notable desaceleración del aumento medio del empleo en el PV en enero-octubre de 2008 (1,4% fue el crecimiento de la afiliación a la S. Social en este periodo, por debajo del 2,6% de 2007).

- En cuanto a la demanda de viviendas, destacó en los ocho primeros meses de 2008 el importante descenso de las ventas de viviendas (-28,1%), descenso que resultó algo mas acusado en las de viviendas usadas (-30,1%). La previsión es de unas ventas de menos de 14.000 viviendas en 2008.En todo caso, las ventas de viviendas nuevas caen mas en Euskadi que en España y algo menos las ventas de VV. usadas. Los mayores retrocesos de las ventas, están registrándose en Guipúzcoa.

- El descenso de las hipotecas de viviendas registradas en enero-agosto de 2008 sobre el año precedente fue también menos intenso en Euskadi (-18,5%) que en el conjunto de España (-30,3%). Los plazos medios de los préstamos hipotecarios , según la estadística de los Registradores para el 2º trimestre de 2008, fueron de 337 meses en dicho trimestre (28,1 años), 14 meses más que en la media de España.

- La diferencia entre las viviendas terminadas y las ventas de viviendas de nueva construcción puede señalar la presencia de más de 15.000 viviendas de nueva construcción sin vender en el PV, Estas viviendas se han ido acumulando en el periodo 2005-07. (Figura 1 bis)

-Ajuste a la baja por el lado de la oferta de nuevas viviendas: Destaca en Euskadi el fuerte ajuste a la baja de las viviendas iniciadas, donde los visados de dirección de obra de los aparejadores disminuyeron en un -26% en enero-agosto, menos intenso que en el conjunto de España. El aumento de las viviendas terminadas (14,9%) implica que no se están dejando de terminar las promociones iniciadas en la última fase del auge. Pero resulta abrupto el descenso de las viviendas a iniciar según las licencias municipales de obras (-81,9% en enero-mayo), resultando solo unas 1300 LMO en este año, según dicho indicador.

Precios de venta: En el País Vasco destaca el comportamiento algo más bajista de los precios de venta de las viviendas respecto de España según el nuevo índice de precios de vivienda (INE), que descendió en un año en un -1,2% en la CM hasta el 2º trimestre, frente al -0,3% del conjunto de España en el mismo periodo. La estadística de precios apoyada en las tasaciones de viviendas presentó un comportamiento opuesto, con mayor subida en el PV (2,3%) que en España (0,4%) en el tercer trimestre de 2008. (Figura 5)

- Resumen Mº de Vivienda: en 2008 destaca, pues, en el País Vasco el notable descenso de las ventas de viviendas, sobre todo de segunda mano, y la reacción a la baja de las viviendas iniciadas, bastante relevante en el caso del indicador de licencias municipales de obras. El que sigan terminándose a buen ritmo las viviendas iniciadas hace dos años revela una situación menos degradada del mercado de vivienda que en el resto de España.

- El ajuste a la baja de las nuevas promociones de vivienda descansó en las viviendas libres, en las que en los tres primeros trimestres de 2008 el retroceso de los proyectos visados por los arquitectos fue nada menos que del -46,6%. Dicho descenso fue moderado, de solo el -3,2%, en los proyectos visados de viviendas protegidas. Esta evolución ha reforzado el ya alto peso de este tipo de vivienda en el total de proyectos (44,2% fue la proporción de proyectos de viviendas protegidas dentro del total en enero-septiembre de 2008). (Figura 2c)

4. Política de vivienda

-Persiste la inaccesibilidad a la vivienda libre en propiedad: La vivienda de mercado siguió resultando prácticamente inaccesible para los hogares de nueva creación en Euskadi en 2008, a pesar de la caída de la demanda. El ajuste a la baja de los precios de venta de las viviendas ha resultado muy moderado hasta el momento, con lo que tales precios siguen situados en niveles muy por encima de lo que sería accesible para los niveles de salarios y de rentas familiares existentes en esta autonomía.

Lo anterior subraya la trascendencia de que sigan construyéndose viviendas protegidas, así como de que se refuerce el mercado de alquiler con las viviendas adquiridas en los últimos años con fines de inversión.



*Economista y Estadístico

24 septiembre 2008

No más sermones liberales

Julio Rodríguez López (ex presidente del Banco Hipotecario de España)


“El gobierno (de Estados Unidos) puede ahorrarnos sermones sobre el sagrado papel del libre mercado durante mucho tiempo” (Martin Wolf ”Rescates financieros”, Expansión 12.9.2008)

El gobierno federal de Estados Unidos ha puesto en marcha una costosa operación de salvamento de las dos principales entidades mediadoras del mercado hipotecario de la vivienda en dicho país (Fanni Mae y Freddie Mac, nombres familiares de las mismas). Dichas entidades tienen en su cartera la mitad de los créditos vivos a comprador de vivienda de Estados Unidos.

La financiación a la vivienda descansa de forma decisiva en dicho país en el papel mediador de dichas entidades. En su día, la escasez de bancos con redes de oficinas de cobertura extendida a todo el territorio federal justificó la creación de la más veterana de las dos entidades, allá por los años treinta del pasado siglo, en pleno New Deal de Roosevelt. Se trataba de garantizar la financiación a comprador de vivienda llevando el ahorro de una a otra parte de Estados Unidos.

Dichas entidades han comprado a las entidades prestamistas los créditos previamente concedidos a los compradores de viviendas. Los recursos que emplean para dicho fin han procedido de emisiones de títulos de renta fija en los mercados de capitales, respaldadas por los créditos hipotecarios citados y efectuadas con garantía, mas implícita que explicita, del gobierno federal. El capital de ambas entidades es privado, en manos sobre todo, por cierto, de instituciones y de gobiernos extranjeros. Los recursos propios de las dos entidades resultan insuficientes para hacer frente a las exigencias derivadas del aumento de los fallidos entre los créditos de su balance.

No son solo los “subprime” los créditos fallidos en el caso de la compra de vivienda. La morosidad se ha extendido a compradores con ingresos medios e incluso medio-altos. Se va a garantizar la continuidad de la actividad prestamista hipotecaria a comprador de vivienda en Estados Unidos, pero la grave crisis de solvencia y de demanda en el mercado de vivienda de dicho país está lejos de haberse resuelto.

En cuanto a España, los indicadores más recientes del mercado de vivienda y de la financiación inmobiliaria siguen arrojando resultados negativos. Según la Contabilidad Nacional del 2º trimestre de 2008 la actividad constructora residencial descendió en dicho periodo en un -6,3% sobre el mismo trimestre de 2007. Los tipos de interés del mercado de vivienda aumentaron entre mayo y julio de 2008, situándose en julio de 2008 en el 6% TAE el tipo de los préstamos a comprador de vivienda. La nueva tendencia alcista parece haberse frenado en agosto.

Las concesiones de nuevos créditos a comprador de vivienda en enero-julio de 2008 en el conjunto de España descendieron en más de un 35% sobre el mismo periodo del año precedente. Dicha evolución confirma el persistente descenso de la demanda de vivienda y la escasez de la nueva financiación crediticia a la vivienda de bancos, cajas de ahorros y cooperativas de crédito. Las viviendas iniciadas descenderán en España en más de un 50% en 2008 respecto del año precedente, lo que indica que el mercado está funcionando por el lado de la nueva oferta, aunque los descensos de precios resulten todavía reducidos, a la vista de los fuertes excesos de oferta existentes.

La escasa disponibilidad de financiación es la diferencia crucial entre la presente crisis y la precedente (1990-91). Habrá que ver si la espectacular intervención pública efectuada en Estados Unidos aligerará o profundizará la caída del mercado de vivienda. “La crisis inmobiliaria está dañando a la economía en general, y eso sucede tras una década de mala asignación de recursos. La burbuja en la vivienda se infló gracias al dinero fácil y abundante aportado por el sistema bancario, que ahora se lo está pensando mejor” (J. Saft, “Home plan is bad for Britain”, IHT, 5.9.2008).

El Ministerio de Vivienda está diseñando un nuevo Plan plurianual de vivienda y ha anunciado novedades en el contenido de dicho Plan. Se trata de saber si se va o no a mantener el esquema habitual de vivienda protegida de carácter estatal, que hasta ahora ha convivido con las figuras autonómicas de vivienda protegida, o si solo habrá viviendas protegidas de diseño autonómico.

Importa también conocer la forma en la que se va a garantizar la financiación crediticia imprescindible para financiar las nuevas viviendas protegidas. Sin dicha garantía de financiación un plan de vivienda sirve para poco (recordar el Plan Mortes). También aquí el ICO será trascendente, para conseguir los objetivos del futuro Plan plurianual.

Ante la gravedad de la crisis los hechos se precipitan. Se anuncia una modificación en la normativa sobre el alquiler y, lo que es más relevante, hasta se prepara un plan de salvamento de las empresas promotoras de viviendas en el que el ICO vuelve a ser la pieza clave, ligándolo con el noble objetivo de reforzar la proporción más que escasa de las viviendas de alquiler en España. Nunca imaginé que 17 años más tarde iba a venir tan a cuento aquello que se dijo a los presidentes de los hasta entonces bancos públicos en una mañana de mayo de 1991 de que el ICO se convertía en la “Agencia Financiera del Gobierno”.

03 marzo 2008

Cambio de ciclo en el mercado de la vivienda: el retorno de los jabalíes


Julio Rodríguez López [1]

Algunos países europeos (España, Irlanda, Reino Unido) están experimentando en 2008 un cambio significativo en el mercado de vivienda. La experiencia de Estados Unidos después de 2005 salta a la vista. La debilidad del mercado de la vivienda afecta al crecimiento del conjunto de la economía, a través del descenso de la construcción residencial y de la incidencia negativa sobre el consumo de unos precios de vivienda que no crecerán en este año.

2008 será un ejercicio menos positivo en cuanto a crecimiento que los precedentes. El Fondo Monetario Internacional, en sus “Previsiones Económicas” del otoño de 2007 (“What risks do housing markets pose to global growth?” pp. 72-75), señaló que las restricciones crediticias iniciadas en el verano de 2007 afectan a los hogares, frenan la demanda de vivienda y el aumento de los precios. Los países mas afectados por el cambio de signo del ciclo de la vivienda, según el citado estudio, pueden ser los que tienen un mayor peso de la inversión en vivienda dentro del PIB y también aquellos en los que el componente especulativo haya ejercido mas influencia sobre los aumentos de precios de vivienda registrados en el periodo de auge.

En Estados Unidos los impagos de hipotecas “subprime” han ocasionado abundantes subastas de los pisos empleados como garantía, puesto que en dicho país la ejecución de los préstamos morosos se realiza con notable celeridad. En 2008 la sombra de nuevas subastas se extiende sobre un número abundante de hogares. “No hacer nada no es la única alternativa a rescatar a las partes que nos metieron en este embrollo. Digamos no a los rescates, pero ayudemos a los prestatarios a conseguir un arreglo”. Paúl Krugman (New York Times, 17.8.2007)

Se han puesto en marcha en Estados Unidos programas gubernamentales destinados a ayudar a los prestatarios con riesgos de que sus viviendas se subasten, junto a ayudas fiscales mas generalizadas. Las actuaciones públicas previstas, que elevan la solvencia de los prestatarios, refuerzan los niveles de capital de los bancos mas afectados por la mayor morosidad de los créditos destinados a compra de vivienda.

Llama la atención lo inadecuado del diagnostico de lo sucedido en España cuando se analiza la evolución del mercado de vivienda entre 1998 y 2007. Se buscan las culpas en supuestas restricciones al uso del suelo, cuando es evidente que en dicho periodo el crédito bancario pasó por una etapa de exceso. Junto al intenso endeudamiento derivado de la promoción inmobiliaria, numerosas promotoras adquirieron empresas apelando al crédito bancario, que también ha permitido efectuar compras masivas de suelo. No ha habido, en general, restricción de oferta. Lo sucedido responde de lleno a una inflación de demanda facilitada por el barato y abundante crédito bancario.

El auge inmobiliario pasado estuvo, pues, estrechamente vinculado “con el incremento sin precedentes en la oferta de liquidez por parte de los principales bancos centrales, que crearon un contexto de amplios recursos prestables y de bajos tipos de interés” (Daniel Gros, “¿El próximo es el mercado inmobiliario de Europa?”, Expansión, 12.2.08).

¿Cómo puede hablarse en serio de restricciones a la oferta de vivienda en España cuando solo en el trienio 2005-2007 (solo se dispone de de datos de los nueve primeros meses de este ultimo año) se terminaron 1.720.400 viviendas (datos del Ministerio de Vivienda) en España mientras que las ventas de viviendas de nueva construcción (datos de los Registros de la Propiedad) ascendieron en el mismo periodo de tiempo a algo menos de 1.100.000? Se construyó en dicho periodo un 58% mas de lo vendido, proporción que fue de 3,3 veces en Castilla-La Mancha y de 2,2 veces en Murcia.

En cifras absolutas la oferta de viviendas superó a la demanda en más de 111.000 viviendas en la Comunidad Valenciana y en casi 100.000 viviendas en Madrid durante el trienio en cuestión. La costa mediterránea y la proximidad de Madrid han sido los mayores focos de construcción de nuevas viviendas en España. Quedó una zona intermedia entre ambas localizaciones en la que el volumen de construcción efectuado fue menos intenso, pero en el que la oferta de nuevas viviendas también superó ampliamente a la demanda.

Los momentos precedentes mas destacados de cambio de signo en el mercado de vivienda en España en los últimos años fueron los de 1974, consecuente con el brutal aumento de los precios del petróleo en diciembre de 1973, y el de 1990, tras la evidencia de que iba a ser precisa una guerra para desalojar a Irak de Kuwait, tras la invasión del emirato por las tropas de Sadam Husseim. El ciclo actual se parece bastante más al de 1990 en cuanto a intensidad y duración previsible, pero tiene un aspecto común con el de 1974, y es la destacada sobreoferta generada de nuevas viviendas, como lo confirma el que la cifra de viviendas iniciadas en España en 1973 tardó unos 30 años en superarse.

A pesar de la sobreoferta de viviendas parece querer mantenerse en España un nivel intenso de actividad constructora residencial. Dicho talante se advierte sobre todo en la constante proliferación de nuevos planes locales de urbanismo donde se anticipan aumentos de población a todas luces exagerados. Frente a tan abundante voluntad municipal de oferta, el adquirente inversor ha desaparecido de la demanda. Los nuevos hogares que se dice se crearán cada año no son una previsión rigurosa. No basta con tener la edad para crear un hogar. Es imprescindible tener un empleo para decidirse a adquirir o a alquilar una vivienda.

En este contexto, y en línea con la posición del Ministro de Economía y Hacienda, las ayudas públicas deben de encaminarse mas a reforzar actividades competitivas y no a contribuir a que salgan al mercado nuevas viviendas que tardarán en venderse, sin perder de vista la situación de los hogares mas endeudados. En este contexto destaca el anuncio en Francia, por parte del presidente Sarkosy, de la creación de un fondo de reindustrialización para apoyar la implantación de empresas en los territorios mas afectados por la deslocalización industrial.

Ante el cambio de signo del ciclo de la vivienda, se han dejado de cultivar en España importantes extensiones de suelo, sin que esté previsto edificar sobre las mismas en bastante tiempo. De ese modo, la hierba y la maleza cubren ahora tierras que hasta hace poco se destinaron a cultivos que todavía podrían ser rentables. Los jabalíes han vuelto a las vegas más próximas a las montañas, ante lo abundante de los nuevos pastos aparecidos. Dicha circunstancia no se producía desde hace muchos años en lo que queda de vegas litorales y en abundantes puntos de España, no solo de la costa mediterránea. Parece evidente que los terrenos en cuestión merecen un destino más productivo que el que ahora se ofrece.



[1] Economista y Estadístico. Gerente de la Universidad de Alcalá.

16 enero 2008

El cambio de ciclo 2008 empezó un año antes


Julio Rodríguez

En el segundo semestre de 2007 se redujo sustancialmente el crecimiento de la economía española. Esta evolución contrastó con lo sucedido entre 1997 y 2006, periodo en el que la economía española registró un prolongado crecimiento de la actividad y del empleo. Una larga etapa de auge inmobiliario ha terminado.

El intenso crecimiento del mercado de la vivienda y de la construcción residencial, clave para explicar lo sucedido, se vio favorecido por las óptimas condiciones de financiación (bajos tipos de interés, elevados plazos de los préstamos y disponibilidad absoluta de las entidades de crédito hacia la actividad inmobiliaria). Resultó relevante el desvío del ahorro de los hogares hacia la compra de vivienda como activo, ante las generalizadas expectativas de revalorización. .

Entre 1997 y 2006 los precios de las viviendas crecieron en España en un 185% y se iniciaron casi 5,5 millones de viviendas. Los salarios y los precios de consumo aumentaron en el mismo periodo de tiempo en poco más de un 30%.
En el proceso de auge y de especulación inmobiliaria la complicidad social ha sido generalizada. Los dueños de los terrenos percibieron precios disparatados, los promotores obtuvieron beneficios sustanciales, destacando la adquisición de empresas de gran dimensión por parte de constructoras españolas tanto en Europa como en España.

El empleo creció sustancialmente en la construcción, recurriéndose a la inmigración para suplir las carencias de mano de obra. Los ayuntamientos acentuaron su dependencia económica respecto de los ingresos derivados del proceso de desarrollo inmobiliario: impuestos de plusvalías, tasas de licencias de obras, ICIO, IBI. Todos los agentes sociales participaron en el festín.

El empeoramiento del mercado de la vivienda ha venido de la mano, en primer lugar, de los mayores tipos de interés de los préstamos, que crecieron más de dos puntos entre 2005 y 2007. La sobreoferta de viviendas ha resultado espectacular. Las ventas y las iniciaciones de viviendas han retrocedido de forma acusada en 2007, descendiendo el empleo en la construcción en el segundo semestre. Dicho proceso se acentuará en 2008.

El fin de los aumentos de precios de las viviendas ha expulsado del mercado al comprador inversor, que supuso entre el 30 y el 50% de las compras. Pero los precios de las viviendas siguen siendo elevados respecto de los niveles salariales de los españoles. El ajuste del mercado de vivienda será prolongado, y el inevitable descenso de los precios, visible en las viviendas de segunda mano, tardará en producirse.

La crisis financiera derivada de la titulizacion masiva de unos 300.000 millones de dólares de créditos “subprime” fallidos de Estados Unidos ha elevado el riesgo crediticio y ha dado lugar a una actitud crediticia más conservadora a bancos y cajas de ahorros. . El ritmo de aumento de los préstamos pasará de una media del 25% en los últimos años a menos del 10% en 2008. El crecimiento económico se va a resentir. La fiesta inmobiliaria ha terminado.

España está dentro de la eurozona y son sustanciales sus posibilidades económicas generales. Se trata de diversificar la economía, reduciendo el excesivo peso del subsector de la construcción residencial. El ajuste tendrá costes, pero llegará de una u otra forma. Pero no habrá ajuste si no colaboran todas las administraciones públicas. Será necesario hasta un cierto cambio cultural para superar el bache.

Los ayuntamientos deben de enterarse que el mercado de vivienda ha cambiado y que viene un periodo en el que los ingresos derivados del planeamiento urbanístico van a descender de forma radical. Se deberá calificar suelo para desarrollo empresarial. Un mayor desarrollo turístico no requiere necesariamente tanta nueva vivienda. Deberá dejarse de confundir, en general, desarrollo económico con crecimiento inmobiliario.